Energieeffizienzklasse Im Exposé Angeben: GEG-Pflicht 2026

Kurzfassung: Wer eine Wohnimmobilie verkauft oder vermietet, muss die Energieeffizienzklasse im Exposé angeben, sobald ein gültiger Energieausweis vorliegt. Die Klassen reichen von A+ bis H und basieren auf dem Endenergieverbrauch oder -bedarf in kWh/(m²·a). Fehlen die Angaben, drohen Bußgelder bis 10.000 € und wettbewerbsrechtliche Abmahnungen. Dieser Ratgeber erklärt alle Pflichtangaben, typische Fehler und den schnellsten Weg zum korrekten Exposé.

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Was ist die Energieeffizienzklasse?

Die Energieeffizienzklasse ist eine Buchstabenbewertung von A+ bis H, die den energetischen Zustand eines Wohngebäudes auf einen Blick zeigt. Sie leitet sich direkt aus dem Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf ab, gemessen in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²·a). Die gesetzliche Grundlage bilden § 86 GEG in Verbindung mit Anlage 10 GEG.

Ein wichtiger Punkt, der oft übersehen wird: Energieeffizienzklassen gibt es ausschließlich für Wohngebäude. Nichtwohngebäude (Büros, Lagerhallen, Gewerbe) erhalten im Energieausweis keine Buchstabenklasse. Dort müssen stattdessen Endenergiebedarf oder -verbrauch getrennt für Wärme und Strom angegeben werden.

Die neun Klassen im Überblick

Klasse	Endenergie (kWh/m²·a)	Typisches Gebäude
A+	≤ 30	Passivhaus, KfW-Effizienzhaus 40
A	≤ 50	Neubau nach aktuellem Standard
B	≤ 75	Guter Neubau oder umfassend saniert
C	≤ 100	Neuere Bauten, hochwertig sanierte Bestandsbauten
D	≤ 130	Durchschnitt im Bestand
E	≤ 160	Ältere Gebäude, Durchschnitt bestehender Wohngebäude
F	≤ 200	Altbau mit Teilsanierung
G	≤ 250	Unsanierter Altbau
H	> 250	Stark sanierungsbedürftig

Im Durchschnitt weisen bestehende Wohngebäude in Deutschland eine Energieeffizienzklasse E auf. Die Klassen A+, A und B entsprechen je nach Gebäudetyp dem heute möglichen Neubaustandard.

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Wann und wo musst du die Energieeffizienzklasse im Exposé angeben?

§ 87 GEG regelt die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Sobald ein gültiger Energieausweis vorliegt und die Immobilie in kommerziellen Medien inseriert wird, müssen bei Wohngebäuden diese fünf Angaben in der Anzeige stehen:

1. Art des Energieausweises (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis)
2. Endenergieverbrauch oder -bedarf in kWh/(m²·a)
3. Wesentliche Energieträger der Heizung (z. B. Gas, Öl, Fernwärme)
4. Baujahr des Gebäudes
5. Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Das gilt für jede Anzeige: Online-Portale wie ImmoScout24 oder Immowelt, Zeitungsinserate, Aushänge und auch die eigene Website. Die Energieeffizienzklasse im Exposé anzugeben ist keine freiwillige Zusatzinfo, sondern gesetzliche Pflicht.

„Steht doch im Exposé-PDF" reicht nicht

Ein verbreiteter Irrtum: Manche Anbieter verzichten in der Kurzanzeige auf die Energiedaten und verweisen auf das ausführliche Exposé-PDF. Das Landgericht Ingolstadt hat 2023 klargestellt, dass jede einzelne Anzeige die Pflichtangaben enthalten muss (LG Ingolstadt, Urteil v. 02.06.2023, Az. 1 HK O 1994/22). Wer die Angaben nur im verlinkten PDF vorhält, verstößt gegen § 87 GEG.

Wann die Pflicht nicht greift

Die Regelung greift nicht, wenn der Energieausweis zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung noch nicht vorliegt, etwa bei Neubauten vor Fertigstellung. Auch bei sehr kleinen Gebäuden unter 50 m² Nutzfläche oder bestimmten denkmalgeschützten Gebäuden gelten Ausnahmen. Im Normalfall, also bei Verkauf oder Vermietung eines bestehenden Wohngebäudes, führt kein Weg daran vorbei: Du musst die Energieeffizienzklasse im Exposé angeben.

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Sonderfall: Ältere Energieausweise ohne Effizienzklasse

Die Energieeffizienzklassen (A+ bis H) sind erst seit dem 1. Mai 2014 Pflichtbestandteil des Energieausweises. Wurde dein Ausweis davor ausgestellt, enthält er wahrscheinlich keine Buchstabenklasse. Für diesen Fall sieht § 112 GEG Übergangsregelungen vor.

Wichtig: Ein Energieausweis ist nur 10 Jahre gültig. Ein Ausweis von vor Mai 2014 ist inzwischen abgelaufen. Du brauchst also ohnehin einen neuen, und dieser wird die Effizienzklasse automatisch enthalten.

Werte aus einem abgelaufenen Ausweis darfst du nicht verwenden, weder den Kennwert noch die Klasse. Das gilt auch dann, wenn die Angaben „vermutlich noch stimmen."

Einen neuen Ausweis bekommst du komplett online, ohne Vor-Ort-Termin, in wenigen Minuten. Mehr dazu findest du im Ratgeber zu Energieausweis-Pflicht und Kosten.

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Wer ist verantwortlich: Eigentümer oder Makler?

Beide. § 87 GEG nennt als Verantwortliche ausdrücklich Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler. Wer die Anzeige schaltet, steht in der Pflicht. In der Praxis bedeutet das: Der Makler kann sich nicht darauf berufen, dass der Eigentümer keinen Ausweis vorgelegt hat, und der Eigentümer kann sich nicht darauf berufen, dass der Makler die Anzeige geschaltet hat.

Practitioners auf Reddit berichten, dass gerade bei Erbengemeinschaften oder Altimmobilien die Zuständigkeiten oft unklar sind. Der entscheidende Punkt: Derjenige, der die Veröffentlichung verantwortet, haftet. Makler sollten daher die Angaben 1:1 aus dem gültigen Energieausweis übernehmen und nichts eigenmächtig abkürzen oder weglassen.

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Was passiert, wenn die Energieeffizienzklasse im Exposé fehlt?

Die Konsequenzen sind dreistufig, und die erste Stufe ist oft nicht die schmerzhafteste.

1. Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld

Fehlende oder unvollständige Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 € betragen. Mehrere Bundesländer setzen bereits automatisierte Software ein, die Online-Inserate systematisch auf fehlende Pflichtangaben scannt.

2. Wettbewerbsrechtliche Abmahnung

In der Praxis ist die Abmahnung nach § 5a UWG (Irreführung durch Unterlassen) oft teurer als das Bußgeld. Der Bundesgerichtshof hat 2017 in drei Urteilen entschieden, dass fehlende Energieausweisangaben in Immobilienanzeigen wettbewerbswidrig sind (BGH v. 05.10.2017, Az. I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17).

Die Deutsche Umwelthilfe mahnt auch 2026 aktiv Makler ab. Eine strafbewehrte Unterlassungserklärung kostet typischerweise 3.000 bis 5.000 € pro Verstoß als Vertragsstrafe, zuzüglich der Abmahnkosten.

3. Portal-Validierung

ImmoScout24 und Immowelt verlangen die Angabe von Ausweisart, Endenergieverbrauch, Energieeffizienzklasse, Energieträger und Baujahr. Unvollständige Inserate werden zur Korrektur zurückgegeben oder direkt abgelehnt. Du kommst also auch ganz praktisch nicht drum herum, die Energieeffizienzklasse im Exposé anzugeben.

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Häufige Fehler und wie du sie vermeidest

Abkürzungen ohne Erklärung

Ein Klassiker, der regelmäßig zu Abmahnungen führt: Im Exposé steht nur „V" statt „Verbrauchsausweis", aus dem Baujahr wird „BJ" und die Energieeffizienzklasse C wird als einzelnes „C" angegeben. Der IVD-Rechtsexperte Osthus empfiehlt, Abkürzungen entweder ganz zu vermeiden oder stets ein Abkürzungsverzeichnis beizufügen. Ein offizielles Abkürzungsverzeichnis für Angaben aus dem Energieausweis existiert nicht. Wer auf Nummer sicher gehen will, schreibt alles aus.

Angaben nur im Exposé-PDF

Wie oben beschrieben: Jede einzelne Anzeige muss die Pflichtangaben enthalten, nicht nur das verlinkte PDF-Dokument. Das betrifft auch die Kurzanzeige auf Portalen.

Werte aus abgelaufenem Ausweis

Viele Eigentümer und Makler greifen auf den alten Energieausweis zurück, ohne das Ausstellungsdatum zu prüfen. Ein abgelaufener Ausweis ist kein gültiger Ausweis. Die Daten darfst du nicht für dein Inserat verwenden.

Baujahr im Exposé weicht vom Ausweis ab

Manchmal steht im Exposé ein anderes Baujahr als im Energieausweis, etwa weil das tatsächliche Baujahr unklar ist oder ein Anbau das Datum verschoben hat. Die Angabe muss mit dem Energieausweis übereinstimmen.

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Energieeffizienzklasse und Immobilienpreis

Die Effizienzklasse ist mehr als eine Pflichtangabe. Sie beeinflusst, was Käufer und Mieter zu zahlen bereit sind. Der Immobilienexperte von Schwäbisch Hall beziffert den Preisabschlag bei Gebäuden mit Energieeffizienzklasse D oder schlechter auf bis zu 30 Prozent. Die korrekte Angabe der Energieeffizienzklasse im Exposé schafft Transparenz und kann Preisverhandlungen versachlichen.

Für Eigentümer, die vor einem Verkauf stehen, lohnt sich deshalb ein aktueller Energieausweis. Er zeigt realistisch, wo das Gebäude steht, und gibt Käufern eine verlässliche Kalkulationsgrundlage.

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So bekommst du die Effizienzklasse für dein Exposé

Die Energieeffizienzklasse findest du auf Seite 2 oder 3 deines gültigen Energieausweises, zusammen mit dem Endenergieverbrauch oder -bedarf und der bekannten Farbskala von grün bis rot.

Hast du keinen gültigen Ausweis, brauchst du einen neuen. Das geht heute komplett online, ohne Vor-Ort-Termin, in wenigen Minuten. Bei EnergieausweisApp siehst du deinen Kennwert und deine Effizienzklasse schon in der kostenlosen Vorschau, bevor du zahlst. Jeder Ausweis wird anschließend von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben, GEG-2024-konform und 10 Jahre gültig.

So einfach, in wenigen Minuten, und durch KI sogar genauer bei der Eingabeunterstützung.

Was du für den Verbrauchsausweis brauchst

Für den häufigsten Fall (Verbrauchsausweis) benötigst du die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre (36 zusammenhängende Monate, maximal 18 Monate alt gemäß GEG § 82) sowie einige Basisdaten zum Gebäude. Ob bei deinem Gebäude ein Verbrauchsausweis ausreicht oder ein Bedarfsausweis nötig ist, hängt von Baujahr und Wohneinheiten ab. Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1977 und weniger als fünf Wohneinheiten ist der Bedarfsausweis Pflicht, es sei denn, das Gebäude wurde mindestens auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert. Mehr dazu findest du auf energieausweisapp.de.

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Ausblick: Was sich mit dem GModG-Entwurf ändern könnte

Der aktuelle Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) sieht Änderungen an § 87 vor. Statt des Endenergiebedarfs soll künftig der Primärenergiebedarf als Pflichtangabe in Immobilienanzeigen treten. Zusätzlich soll das Ausstellungsdatum des Energieausweises genannt werden.

Dieses Gesetz ist noch nicht in Kraft. Es lohnt sich aber, die Entwicklung im Blick zu behalten, da sich die Pflichtangaben und damit auch die Effizienzklassenzuordnungen verschieben könnten. Bis dahin gelten die beschriebenen Regeln nach GEG 2024.

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FAQ: Energieeffizienzklasse im Exposé

Muss die Energieeffizienzklasse in jeder Immobilienanzeige stehen?

Ja, bei Wohngebäuden in jeder kommerziellen Anzeige, sobald ein gültiger Energieausweis vorliegt. Das ergibt sich aus § 87 GEG. Eine Angabe nur im Exposé-PDF genügt nicht.

Gibt es Energieeffizienzklassen auch für Nichtwohngebäude?

Nein. Energieeffizienzklassen (A+ bis H) gelten ausschließlich für Wohngebäude. Bei Nichtwohngebäuden müssen stattdessen Endenergiebedarf oder -verbrauch getrennt für Wärme und Strom angegeben werden.

Welches Bußgeld droht, wenn die Angabe der Energieeffizienzklasse im Exposé fehlt?

Bis zu 10.000 € nach § 108 GEG. Zusätzlich ist eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung nach § 5a UWG möglich, die mit Vertragsstrafen von 3.000 bis 5.000 € pro Verstoß oft teurer ausfällt.

Was tun, wenn mein Energieausweis keine Effizienzklasse enthält?

Energieausweise, die vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, enthalten oft keine Buchstabenklasse. Da diese Ausweise inzwischen abgelaufen sind, brauchst du einen neuen. Diesen kannst du online erstellen, mit kostenloser Vorschau deiner Effizienzklasse.

Reicht es, die Effizienzklasse nur im Exposé-PDF anzugeben?

Nein. Das LG Ingolstadt hat 2023 entschieden, dass die Pflichtangaben in jeder einzelnen Anzeige stehen müssen, nicht nur in einem verlinkten Dokument.

Wer haftet, wenn die Angaben fehlen: Eigentümer oder Makler?

Beide können haftbar sein. § 87 GEG nennt ausdrücklich Verkäufer, Vermieter und Immobilienmakler als Verantwortliche. Entscheidend ist, wer die Anzeige schaltet.

Wie finde ich die Effizienzklasse meines Gebäudes heraus?

Die Klasse steht im gültigen Energieausweis (Seite 2 oder 3). Ohne gültigen Ausweis kannst du dir online einen neuen erstellen lassen. Auf energieausweisapp.de siehst du die aktuellen Optionen.