Wie Werden MFH Bei Verbrauchsausweisen Behandelt 2026

Kurz zusammengefasst

Beim Verbrauchsausweis wird ein Mehrfamilienhaus (MFH) immer als Ganzes betrachtet, nie wohnungsweise. Gebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten dürfen laut GEG § 80 grundsätzlich einen Verbrauchsausweis erhalten. Benötigt werden die Gesamtverbrauchsdaten von 36 zusammenhängenden Monaten, eine korrekt berechnete Gebäudenutzfläche (A_N) und eine Witterungsbereinigung über DWD-Klimafaktoren. Besondere Aufmerksamkeit verdienen dezentrale Heizungen, Leerstand und gemischte Nutzung.

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Ein Ausweis für das gesamte Gebäude, nicht für einzelne Wohnungen

Die Frage, wie Mehrfamilienhäuser bei Verbrauchsausweisen behandelt werden, beginnt mit einem Grundprinzip: Nach § 79 Absatz 2 GEG wird ein Energieausweis immer für das gesamte Gebäude ausgestellt. Eine einzelne Wohnung bekommt keinen eigenen Ausweis.

Das bedeutet konkret: Egal ob du eine 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss verkaufst oder eine Dachgeschosswohnung vermietest, du verwendest denselben Verbrauchsausweis wie alle anderen Eigentümer im Haus. Ein MFH mit zwölf Wohnungen hat genau einen Energieausweis, der für jeden Verkaufs- oder Vermietungsvorgang gilt.

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlich gemessenen Endenergieverbrauch des Gebäudes über mindestens 36 zusammenhängende Monate. Damit unterscheidet er sich vom Bedarfsausweis, der den theoretischen Energiebedarf anhand der Gebäudesubstanz berechnet. Mehr über beide Varianten und weitere Grundlagen findest du in unserem Ratgeber zum Energieausweis.

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Wann darf ein Mehrfamilienhaus einen Verbrauchsausweis bekommen? Die 5-WE-Regel

Die zentrale Vorschrift, die regelt, wie Mehrfamilienhäuser bei Verbrauchsausweisen behandelt werden, ist § 80 GEG. Die sogenannte 5-Wohneinheiten-Regel bestimmt, ob du die Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis hast.

Die Logik im Überblick

Situation	Verbrauchsausweis erlaubt?
MFH mit 5 oder mehr Wohneinheiten	Ja, immer (unabhängig von Baujahr und Sanierungsstand)
MFH mit 1–4 WE, Bauantrag ab 1. November 1977	Ja
MFH mit 1–4 WE, Bauantrag vor 1977, aber nachträglich auf WSchVo-1977-Standard saniert	Ja
MFH mit 1–4 WE, Bauantrag vor 1977, nicht ausreichend saniert	Nein, Bedarfsausweis ist Pflicht

Ein wichtiger Punkt: Es handelt sich um Wahlfreiheit, nicht um eine Pflicht zum Verbrauchsausweis. Bei fünf oder mehr Wohneinheiten darfst du dich frei entscheiden. Umgekehrt gilt: Auch ein MFH mit nur drei Wohnungen und Baujahr 1965 darf einen Verbrauchsausweis bekommen, wenn es nachträglich auf den Wärmeschutzstandard von 1977 saniert wurde.

Warum gerade fünf Wohneinheiten? Der Gesetzgeber geht davon aus, dass bei vielen Bewohnern das unterschiedliche Heizverhalten sich gegenseitig ausgleicht. Ein Haushalt, der wenig heizt, und einer, der viel heizt, mitteln sich im Gesamtverbrauch besser heraus als bei einem Einfamilienhaus mit nur einem Nutzer.

Ausnahmen, bei denen kein Verbrauchsausweis möglich ist

Unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten gibt es Situationen, in denen ein Verbrauchsausweis ausscheidet:

• Neubauten: Kein messbarer Verbrauch vorhanden, daher immer Bedarfsausweis.
• Wesentliche Modernisierung nach § 48 GEG: Nach umfassender energetischer Sanierung ist ein Bedarfsausweis verpflichtend.
• Weniger als drei vollständige Heizkostenabrechnungen: Ohne 36 Monate Verbrauchsdaten fehlt die Basis.
• Leerstand über 30 % im Erfassungszeitraum: Der Verbrauch ist dann nicht repräsentativ.

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Welche Verbrauchsdaten braucht das Mehrfamilienhaus?

Damit ein Verbrauchsausweis erstellt werden kann, müssen die Energieverbrauchsdaten des gesamten Gebäudes für 36 zusammenhängende Monate vorliegen. Dabei darf das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode nicht mehr als 18 Monate zurückliegen (GEG § 82). Der Abrechnungszeitraum muss kein Kalenderjahr sein.

Zentralheizung: der Standardfall bei größeren MFH

Bei Gebäuden mit zentraler Heizungsanlage ist die Datenbeschaffung meistens unkompliziert. Die Gesamtverbrauchsdaten stehen in der Heizkostenabrechnung oder lassen sich direkt vom Energieversorger abrufen. Die Hausverwaltung kann diese Daten beschaffen, ohne auf die Kooperation einzelner Mieter angewiesen zu sein.

Typische Datenquellen sind die Abrechnungen von Heizkostendiensten wie Techem, ista oder Brunata-Metrona und die Lieferantenrechnungen des Gas- oder Ölversorgers.

Dezentrale Heizung: Gasetagenheizungen als Herausforderung

Deutlich aufwändiger wird es bei Mehrfamilienhäusern mit dezentraler Beheizung, also Gasetagenheizungen oder Nachtspeicheröfen. Hier müssen die Verbrauchsdaten aller einzelnen Wohnungen zusammengetragen und addiert werden.

Die dena warnt in ihrem Leitfaden vor einem häufigen Praxisproblem: Frühere Mieter oder Eigentümer sind verzogen, haben die Daten nicht aufbewahrt oder stellen sie nicht zur Verfügung. Practitioners in Energie-Fachberater-Foren bestätigen, dass genau dieses Szenario in der Praxis regelmäßig vorkommt.

Praxis-Tipp: Frage beim Gasversorger nach, ob er die Gesamtverbrauchsdaten aller Wohnungen summiert zur Verfügung stellen kann. In vielen Fällen ist das möglich und spart erheblichen Aufwand. Falls die Daten trotzdem unvollständig bleiben, bleibt als Alternative der Bedarfsausweis.

Warmwasser- und Kühlungspauschale

Wenn die Warmwasserbereitung dezentral erfolgt (z. B. über Durchlauferhitzer) und der darauf entfallende Verbrauch nicht separat erfasst wird, schreibt das GEG einen Pauschalzuschlag von 20 kWh/(m²·a) vor. Bei vorhandener Klimaanlage kommt ein Kühlungszuschlag von 6 kWh/(m²·a) hinzu.

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Bezugsfläche: So wird die Gebäudenutzfläche A_N beim MFH berechnet

Der gemessene Energieverbrauch muss auf eine einheitliche Fläche bezogen werden, damit Gebäude vergleichbar sind. Diese Bezugsfläche heißt Gebäudenutzfläche A_N und ist nicht identisch mit der Wohnfläche.

Warum? Ein Treppenhaus im Mehrfamilienhaus verbraucht ebenfalls Heizenergie, auch wenn es keine Wohnfläche im klassischen Sinn ist. Die A_N bildet den tatsächlichen Energiebedarf des Gebäudes deshalb realistischer ab.

Die Pauschalformel für MFH

Wenn die genaue A_N nicht bekannt ist, erlaubt GEG § 82 eine vereinfachte Berechnung:

• Mehrfamilienhäuser (und Gebäude ohne beheizten Keller): Wohnfläche × 1,2
• Ein-/Zweifamilienhäuser mit beheiztem Keller: Wohnfläche × 1,35

Rechenbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 800 m² Wohnfläche ergibt: A_N = 800 × 1,2 = 960 m²

Bei MFH mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen wird A_N einmal für das gesamte Gebäude berechnet (Ein-Zonen-Modell). Es spielt keine Rolle, ob die Wohnungen 40 oder 120 Quadratmeter groß sind.

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Witterungsbereinigung: Vergleichbarkeit trotz Wettervarianz

Damit ein Verbrauchsausweis nicht durch einen besonders milden oder kalten Winter verzerrt wird, erfolgt eine Witterungsbereinigung nach § 82 Abs. 3 GEG. Der Deutsche Wetterdienst (DWD) stellt für jeden Postleitzahlenbereich Klimafaktoren bereit, die sich am Referenzstandort Potsdam orientieren.

Die Bereinigung funktioniert so: Der gemessene Jahres-Heizenergieverbrauch wird mit dem entsprechenden Klimafaktor multipliziert. Dadurch werden sowohl regionale Klimaunterschiede als auch jährliche Schwankungen neutralisiert.

Wichtig: Nur der Heizenergieanteil wird witterungsbereinigt. Der Verbrauch für zentrale Warmwasserbereitung bleibt unbereinigt, weil er kaum vom Wetter abhängt.

Bei Mehrfamilienhäusern mit vielen Bewohnern ist die Witterungsbereinigung besonders sinnvoll: Der Gesamtverbrauch eines Hauses mit zehn oder zwanzig Wohnungen mittelt individuelle Heizgewohnheiten deutlich besser aus als ein Einfamilienhaus.

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Leerstand im MFH: Wann wird es kritisch?

Leerstand ist bei Mehrfamilienhäusern ein besonders relevantes Thema, weil einzelne Wohnungen zeitweise unbewohnt sein können. Das GEG und die zugehörigen BBSR-Bekanntmachungen definieren klare Schwellenwerte:

Leerstandsschwelle	Bezugszeitraum	Konsequenz
Über 5 % der Nutzfläche	Durchschnitt gesamter Abrechnungszeitraum (Warmwasserberechnung)	Rechnerische Leerstandsbereinigung (Hochrechnung auf Vollbelegung)
Über 10 % der Nutzfläche	Wintermonate Oktober bis März (Heizungsberechnung)	Leerstandsbereinigung erforderlich
Über 30 %	Erfassungszeitraum insgesamt	Verbrauchsausweis nicht mehr möglich

In der Praxis bedeutet das: Ein normaler Mieterwechsel in einer einzelnen Wohnung ist kein Problem. Wenn allerdings mehrere Wohnungen über längere Zeit leer stehen (etwa wegen umfangreicher Sanierungsarbeiten oder Vermarktungsschwierigkeiten), kann die 30-Prozent-Obergrenze schnell erreicht werden. In diesem Fall bleibt nur der Bedarfsausweis.

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Sonderfall: Gemischt genutzte Mehrfamilienhäuser

Viele Mehrfamilienhäuser in städtischen Lagen haben im Erdgeschoss einen Laden, eine Praxis oder ein Büro. Wie werden solche gemischt genutzten Mehrfamilienhäuser bei Verbrauchsausweisen behandelt?

Die Regel ist pragmatisch:

• Nichtwohnanteil unter 10 % der Gesamtfläche: Ein einziger Energieausweis für das gesamte Gebäude genügt. Die gewerbliche Nutzung gilt als untergeordnet.
• Nichtwohnanteil über 10 % und technische Trennung der Heizungsanlage: Das Gebäude wird nach § 106 GEG getrennt behandelt. In diesem Fall brauchst du zwei separate Energieausweise, einen für den Wohn- und einen für den Nichtwohnteil.

Ein typisches Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen und einer kleinen Bäckerei im Erdgeschoss (Flächenanteil 7 %) kommt mit einem Ausweis aus. Nimmt der Gewerbeanteil dagegen ein komplettes Geschoss ein und hat eine eigene Heizungsanlage, werden zwei Ausweise fällig.

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Wer zahlt den Verbrauchsausweis in der WEG?

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) stellt sich oft die Frage, wer die Kosten trägt. Die Antwort: Die Eigentümergemeinschaft als Ganzes ist verantwortlich, nicht der einzelne Eigentümer, der gerade verkauft oder vermietet. Jedes WEG-Mitglied hat einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, den Ausweis rechtzeitig vor Verkauf oder Vermietung zu erhalten.

Practitioners auf einschlägigen Hausverwaltungsforen berichten, dass es sich für WEGs lohnt, die Erneuerung des Energieausweises proaktiv zu planen, statt erst bei einem konkreten Verkaufsfall in Zeitdruck zu geraten. Ein Energieberater auf reduco.ai empfiehlt Hausverwaltungen, Ablaufdaten systematisch zu tracken und Erneuerungen gebündelt anzugehen.

Die Kosten für den Verbrauchsausweis sind deutlich geringer als beim Bedarfsausweis, weil keine aufwändige Analyse der Gebäudesubstanz nötig ist. Aktuelle Preise findest du hier.

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Ausblick: Was ändert das geplante Gebäudemodernisierungs-Gesetz?

Die Bundesregierung hat einen Entwurf des Gebäudemodernisierungs-Gesetzes vorgelegt, das das GEG ablösen soll. Für die Frage, wie Mehrfamilienhäuser bei Verbrauchsausweisen behandelt werden, wäre eine wesentliche Änderung vorgesehen: Alle Bestandswohngebäude sollen künftig volle Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis erhalten, unabhängig von Baujahr und Wohneinheitenzahl.

Außerdem soll ein Verbrauchsausweis laut Entwurf bereits auf Basis von mindestens zwei (statt bisher drei) aufeinanderfolgenden Jahren erstellt werden dürfen.

Stand heute ist das Gesetz noch nicht in Kraft. Es gilt weiterhin das GEG in der Fassung von 2024. Sobald sich hier etwas ändert, aktualisieren wir diesen Artikel.

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Häufige Fragen

Kann ich für eine einzelne Wohnung im MFH einen Verbrauchsausweis bekommen?

Nein. Nach § 79 Abs. 2 GEG wird der Energieausweis immer für das gesamte Gebäude ausgestellt. Alle Eigentümer im Mehrfamilienhaus nutzen denselben Verbrauchsausweis, egal welche Wohnung verkauft oder vermietet wird.

Braucht mein 6-Parteien-MFH von 1965 zwingend einen Bedarfsausweis?

Nein. Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten darf unabhängig von Baujahr und Sanierungsstand immer einen Verbrauchsausweis erhalten. Die 5-WE-Regel nach GEG § 80 gibt dir hier volle Wahlfreiheit.

Was passiert, wenn Verbrauchsdaten einer Wohnung fehlen (Etagenheizung)?

Bei dezentraler Beheizung müssen die Verbrauchsdaten aller Wohnungen vorliegen. Fehlen Daten (z. B. weil ein früherer Mieter verzogen ist), kannst du beim Gasversorger nach summierten Gesamtdaten fragen. Gelingt das nicht, bleibt als Alternative der Bedarfsausweis.

Wie wird Leerstand im MFH beim Verbrauchsausweis berücksichtigt?

Leerstände über 5 % (Warmwasser) bzw. 10 % in den Wintermonaten (Heizung) werden rechnerisch bereinigt. Liegt der Leerstand über 30 % im Erfassungszeitraum, ist ein Verbrauchsausweis nicht mehr zulässig, und du brauchst einen Bedarfsausweis.

Wer zahlt den Energieausweis in der WEG?

Die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft, nicht der einzelne Verkäufer oder Vermieter. Jedes WEG-Mitglied hat Anspruch darauf, den Ausweis rechtzeitig zu erhalten.

Ab wann müssen Kennwerte in der Immobilienanzeige stehen?

Bereits in der Anzeige müssen nach § 87 GEG die wesentlichen Kennwerte des Energieausweises angegeben werden, also Energieeffizienzklasse, Endenergiekennwert, Baujahr und Energieträger. Ein gültiger Ausweis muss also vor der Inserierung vorliegen.

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Du kennst jetzt die Regeln, die festlegen, wie Mehrfamilienhäuser bei Verbrauchsausweisen behandelt werden. Wenn du deinen Verbrauchsausweis brauchst, kannst du ihn in wenigen Minuten online erstellen. Du siehst kostenlos eine Vorschau deines Energiekennwerts und deiner Effizienzklasse, bevor du dich entscheidest. Jeder Ausweis wird von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben. Mehr über unser Expertenteam erfährst du hier.