Welche Angaben Müssen In Immobilienanzeigen Laut GEG 2026

4. Juli 2026

Kurz und knapp

Wer eine Immobilie in kommerziellen Medien inseriert, muss laut § 87 GEG fünf Angaben aus dem Energieausweis in die Anzeige aufnehmen: Art des Ausweises, Endenergiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlen diese Angaben, drohen Bußgelder bis 10.000 Euro und wettbewerbsrechtliche Abmahnungen. Dieser Ratgeber erklärt alle Pflichtangaben, Sonderfälle und häufige Fehler.

Die 5 Pflichtangaben bei Wohngebäuden

Wenn du ein Wohngebäude verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen willst und ein gültiger Energieausweis vorliegt, müssen laut GEG diese fünf Angaben in der Immobilienanzeige stehen:

1. Art des Energieausweises
Handelt es sich um einen Energiebedarfsausweis (nach § 81 GEG) oder einen Energieverbrauchsausweis (nach § 82 GEG)? Die Unterscheidung ist wichtig, weil beide Ausweisarten unterschiedliche Kennwerte liefern.

2. Endenergiekennwert
Beim Bedarfsausweis ist das der Endenergiebedarf, beim Verbrauchsausweis der Endenergieverbrauch. Der Wert wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/(m²·a)) angegeben.

3. Wesentlicher Energieträger für die Heizung
Zum Beispiel Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe (Strom) oder Holzpellets. Es reicht der im Energieausweis genannte Hauptenergieträger.

4. Baujahr des Gebäudes
Das Baujahr gibt Interessenten eine erste Orientierung zum energetischen Zustand.

5. Energieeffizienzklasse
Die Skala reicht von A+ (sehr effizient) bis H (sehr hoher Energieverbrauch). Diese Klasse steht auf dem Energieausweis.

Alle fünf Angaben findest du direkt in deinem Energieausweis. Falls du noch keinen hast, kannst du ihn online erstellen, mit kostenloser Vorschau deines Kennwerts und deiner Effizienzklasse, bevor du zahlst.

Musterformulierung für eine Wohngebäude-Anzeige

So könnte der Energieteil deiner Anzeige aussehen:

Energieausweis: Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 118 kWh/(m²·a), Energieträger Gas, Baujahr 1994, Energieeffizienzklasse D.

Diese Formulierung enthält alle fünf Pflichtangaben in einem Satz. Du kannst sie als Vorlage verwenden und die Werte aus deinem eigenen Ausweis einsetzen.

Sonderfall Nichtwohngebäude

Bei Nichtwohngebäuden (Büros, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen) gelten abweichende Regeln. Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nach GEG umfassen hier:

Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch)
Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, und zwar getrennt nach Wärme und Strom
Wesentlicher Energieträger

Was entfällt: Baujahr und Energieeffizienzklasse müssen bei Nichtwohngebäuden nicht angegeben werden. Der Energieausweis für Nichtwohngebäude enthält keine Effizienzklassen von A+ bis H, wie das BBSR-GEG-Infoportal bestätigt.

Wer muss die Angaben machen?

Verantwortlich für die Einhaltung der Pflichtangaben ist, wer die Anzeige aufgibt. Das kann sein:

Der Eigentümer bzw. Verkäufer
Der Vermieter oder Verpächter
Der Leasinggeber
Der beauftragte Immobilienmakler

Wichtig: Wenn ein Makler die Anzeige schaltet, liegt die Verantwortung bei ihm. Das GEG stellt das ausdrücklich klar. Der BGH hat bereits 2017 in drei Urteilen (Az. I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17) entschieden, dass die Pflichtangaben aus dem Energieausweis derart wichtig sind, dass ein Unterlassen wettbewerbswidrig ist. Diese Urteile betrafen Makler, die die Angaben in ihren Inseraten weggelassen hatten.

Auf Immobilien-Foren und in Diskussionen auf Reddit berichten Praktiker immer wieder, dass gerade bei der Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Makler Zuständigkeiten unklar bleiben. Der sicherste Weg: Wer die Anzeige formuliert und veröffentlicht, prüft selbst, ob alle fünf Angaben enthalten sind.

Wann greift die Pflicht, und wann nicht?

Die Frage, welche Angaben in Immobilienanzeigen laut GEG enthalten sein müssen, stellt sich nur unter bestimmten Voraussetzungen:

Die Pflicht greift, wenn:

Die Anzeige in kommerziellen Medien erscheint (Tageszeitungen, Immobilienportale wie ImmoScout24 oder Immowelt, Makler-Websites)
Ein gültiger Energieausweis zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung vorliegt

Die Pflicht greift nicht, wenn:

Kein Energieausweis vorliegt: Du musst nicht eigens für die Anzeige einen Ausweis erstellen lassen. Allerdings muss spätestens beim Besichtigungstermin ein gültiger Ausweis vorhanden sein. Sobald der Ausweis vorliegt, musst du die Anzeige um die fehlenden Angaben ergänzen.
Private, kostenfreie Kleinanzeigen: Ein Aushang am Schwarzen Brett oder eine private Notiz ist nicht betroffen.
Denkmalgeschützte Gebäude: Hier entfällt die Energieausweispflicht komplett.
Gebäude unter 50 m² Nutzfläche
Gebäude, die weniger als 3 Monate im Jahr genutzt werden

Falls du unsicher bist, ob dein Gebäude einen Energieausweis braucht, findest du auf energieausweisapp.de eine schnelle Orientierung.

Wo findest du die Pflichtangaben im Energieausweis?

Viele Vermieter und Verkäufer wissen, dass sie Angaben machen müssen, finden sie aber im Ausweis nicht sofort. Eine kurze Orientierung:

Seite 1 des Energieausweises:
Hier stehen die Gebäudedaten, darunter das Baujahr und die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis).

Seite 2 (Bedarfsausweis):
Auf dieser Seite findest du den Endenergiebedarf in kWh/(m²·a), die Energieeffizienzklasse (auf der farbigen Bandtacho-Skala) und den wesentlichen Energieträger.

Seite 3 (Verbrauchsausweis):
Hier steht der Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a), ebenfalls mit Effizienzklasse und Energieträger.

Am einfachsten: Nimm den Ausweis zur Hand und übertrage die Werte eins zu eins. Genau das empfehlen auch IVD-Rechtsexperten, denn schon kleine Abweichungen oder Tippfehler können beanstandet werden.

Was passiert bei Verstößen?

Fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind kein Kavaliersdelikt. Das GEG sieht klare Konsequenzen vor, die hier sachlich dargestellt werden.

Bußgeld nach § 108 GEG

Wer die Pflichtangaben weglässt oder unvollständig angibt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das Bußgeld beträgt laut § 108 GEG bis zu 10.000 Euro. In der Praxis liegen Erstbußgelder erfahrungsgemäß bei 200 bis 3.000 Euro. Im Wiederholungsfall kann es deutlich teurer werden.

Ein wichtiges Detail: Jede einzelne Anzeige ohne korrekte Angaben stellt einen separaten Verstoß dar. Wer dieselbe Immobilie auf drei Portalen ohne Pflichtangaben inseriert, riskiert drei Bußgelder.

Wettbewerbsrechtliche Abmahnung

Neben dem Bußgeld besteht ein Abmahnrisiko nach § 5a UWG (Irreführung durch Unterlassen). Die Deutsche Umwelthilfe (DUH) verschickt nach Berichten aus der Branche einige hundert solcher Abmahnungen pro Jahr an Immobilienmakler und Eigentümer. Die Mahngebühr beginnt bei rund 230 Euro, dazu kommen Anwaltskosten und mögliche Vertragsstrafen von 2.500 bis 5.000 Euro pro Verstoß.

Kontrollen werden automatisiert

Mehrere Bundesländer setzen bereits automatisierte Software ein, die Online-Inserate auf fehlende Pflichtangaben scannt. Große Immobilienportale prüfen ebenfalls zunehmend selbst. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein unvollständiges Inserat entdeckt wird, steigt also.

Abkürzungen in der Anzeige: erlaubt oder riskant?

In der Praxis sieht man häufig Kürzel wie „V" für Verbrauchsausweis, „BJ" für Baujahr oder „EEK" für Energieeffizienzklasse. Das Problem: Es gibt kein offizielles Abkürzungsverzeichnis des zuständigen Bundesministeriums. Damit sind Abkürzungen nicht rechtssicher.

Für Laien sind solche Kürzel leicht missverständlich, und genau das macht sie abmahnfähig. IVD-Rechtsexperte Osthus rät deshalb, Abkürzungen entweder ganz zu vermeiden oder ein eigenes Abkürzungsverzeichnis mitzuliefern. Im Zweifel: ausschreiben. Der Platz in Online-Anzeigen ist heute selten ein Engpass.

Auch wichtig: Ein Link auf den vollständigen Energieausweis ersetzt die Pflichtangaben in der Anzeige nicht. Das Landgericht Düsseldorf hat klargestellt, dass die Angaben direkt im Anzeigentext stehen müssen.

Sonderregeln für ältere Energieausweise (vor Mai 2014)

Wenn dein Energieausweis zwischen dem 1. Oktober 2007 und dem 30. April 2014 ausgestellt wurde, gelten besondere Regeln:

Energieeffizienzklasse: Diese älteren Ausweise enthalten oft keine Effizienzklasse, da sie damals noch nicht vorgeschrieben war. Du darfst die Klasse freiwillig angeben, musst es aber nicht.

Warmwasser-Pauschale: Bei Verbrauchsausweisen aus diesem Zeitraum ist der Energieverbrauch für Warmwasser häufig nicht im Kennwert enthalten. In diesem Fall musst du den Endenergieverbrauchskennwert um eine Pauschale von 20 kWh/(m²·a) erhöhen, bevor du ihn in der Anzeige angibst.

Diese Sonderregelung übersehen viele. Wenn du einen älteren Ausweis hast, prüfe genau, ob die Warmwasserbereitung im Kennwert enthalten ist, und rechne gegebenenfalls die 20 kWh hinzu.

Übrigens: Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Ausweise aus 2014 oder früher sind mittlerweile abgelaufen. In diesem Fall brauchst du einen neuen Ausweis. Einen Verbrauchsausweis online erstellen geht in wenigen Minuten, jeder Ausweis wird von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben.

Häufige Fehler in der Praxis

Welche Angaben in Immobilienanzeigen laut GEG enthalten sein müssen, ist auf dem Papier klar. In der Praxis passieren trotzdem immer wieder dieselben Fehler:

Energieeffizienzklasse vergessen: Der häufigste Fehler. Viele Inserenten geben den Kennwert an, lassen aber die Buchstabenklasse weg.
Falscher Kennwert: Beim Bedarfsausweis wird versehentlich der Primärenergiebedarf statt des Endenergiebedarfs angegeben. In die Anzeige gehört immer der Endenergiekennwert.
Tippfehler in den Zahlen: Selbst ein vertippter Wert kann beanstandet werden. Übernimm die Angaben wortgetreu aus dem Ausweis.
Energieträger fehlt: Gas, Öl oder Fernwärme wird schlicht vergessen.
Anzeige nicht aktualisiert: Der Energieausweis wird erst nach Veröffentlichung der Anzeige erstellt, die Anzeige aber nie angepasst. Sobald der Ausweis vorliegt, musst du die Angaben nachtragen.

So gehst du auf Nummer sicher: Praxis-Checkliste

Bevor du deine Immobilienanzeige veröffentlichst, geh diese fünf Punkte durch:

[ ] Art des Ausweises angegeben? (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
[ ] Endenergiekennwert in kWh/(m²·a) korrekt übertragen?
[ ] Wesentlicher Energieträger genannt? (z. B. Gas, Fernwärme)
[ ] Baujahr des Gebäudes eingetragen? (nur Wohngebäude)
[ ] Energieeffizienzklasse (A+ bis H) angegeben? (nur Wohngebäude)

Wenn du bei allen fünf Punkten ein Häkchen setzen kannst, ist deine Anzeige in puncto Energieausweis-Pflichtangaben konform.

Du hast noch keinen gültigen Energieausweis? Du kannst ihn direkt online erstellen, mit kostenloser Vorschau deines Kennwerts und deiner Effizienzklasse, bevor du zahlst. Jeder Ausweis wird von einem qualifizierten Ingenieur (Dipl.-Ing.) geprüft.

Energieausweis jetzt online erstellen

Aktuelle Preise findest du auf der Preisübersicht von energieausweisapp.de, deutlich günstiger als ein Vor-Ort-Termin beim Energieberater.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zu Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Muss ich extra einen Energieausweis erstellen lassen, um die Anzeige zu schalten?

Nein. Die Pflichtangaben nach § 87 GEG gelten nur, wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt. Ohne Ausweis darfst du inserieren, musst die Anzeige aber ergänzen, sobald der Ausweis da ist. Spätestens zur Besichtigung muss ein gültiger Ausweis vorhanden sein.

Gelten die Pflichtangaben auch bei Vermietung?

Ja. Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen laut GEG gelten bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing gleichermaßen, sofern die Anzeige in kommerziellen Medien erscheint.

Was ist, wenn mein Energieausweis vor Mai 2014 erstellt wurde?

Bei Ausweisen, die vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, muss die Energieeffizienzklasse nicht angegeben werden (darf aber freiwillig). Beim Verbrauchsausweis ist zu prüfen, ob der Warmwasseranteil im Kennwert enthalten ist. Falls nicht, muss der Wert um 20 kWh/(m²·a) erhöht werden.

Haftet der Makler oder der Eigentümer?

Wer die Anzeige schaltet, haftet. Beauftragt der Eigentümer einen Makler und dieser gibt die Anzeige auf, liegt die Verantwortung beim Makler. Das GEG und die BGH-Rechtsprechung von 2017 stellen das eindeutig klar.

Darf ich Abkürzungen verwenden?

Es gibt kein offizielles Abkürzungsverzeichnis. Abkürzungen sind nur zulässig, wenn sie unmissverständlich sind. Da das in der Praxis schwer sicherzustellen ist, empfehlen Rechtsexperten, Angaben auszuschreiben.

Wie hoch ist das Bußgeld bei fehlenden Angaben?

Das Bußgeld beträgt bis zu 10.000 Euro pro Verstoß (§ 108 GEG). In der Praxis liegt der Erstverstoß meist bei 200 bis 3.000 Euro. Dazu kommen mögliche Abmahnkosten von Wettbewerbern oder der DUH.

Reicht ein Link zum Energieausweis in der Anzeige?

Nein. Die Pflichtangaben müssen direkt im Anzeigentext stehen. Ein Verweis oder Link auf den Energieausweis ersetzt die Angaben nicht.

Welche Gebäude sind von der Pflicht ausgenommen?

Denkmalgeschützte Gebäude, Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche und Gebäude, die weniger als 3 Monate pro Jahr genutzt werden, brauchen keinen Energieausweis und damit auch keine Pflichtangaben in der Anzeige.

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