Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis bei Vermietung 2026

Bei der Vermietung brauchst du einen gültigen Energieausweis. Ob ein Verbrauchsausweis oder ein Bedarfsausweis zulässig ist, hängt vor allem von drei Faktoren ab: dem Datum des Bauantrags, der Anzahl der Wohneinheiten und der Verfügbarkeit vollständiger Verbrauchsdaten. In vielen Bestandsgebäuden hast du Wahlfreiheit. Einen Bedarfsausweis brauchst du insbesondere bei Neubauten und bei Wohngebäuden mit 1 bis 4 Einheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, sofern das Gebäude nicht mindestens den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt.

Kurz zusammengefasst

Nicht jede Vermietung erfordert automatisch einen Bedarfsausweis. Ob Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis bei Vermietung zulässig ist, bestimmen Bauantragsdatum, Wohneinheiten und Sanierungsstand deines Gebäudes. Bei 5 oder mehr Wohneinheiten oder bei Bauantrag nach dem 1.11.1977 besteht in der Regel Wahlfreiheit. Ein Bedarfsausweis ist Pflicht für Neubauten und für kleine Wohngebäude (1 bis 4 Einheiten) mit Bauantrag vor dem 1.11.1977, die den damaligen Wärmeschutzstandard nicht erreichen.

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Kurz erklärt: Unterschied Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis

Bevor du entscheidest, welcher Energieausweis bei deiner Vermietung der richtige ist, lohnt sich ein kurzer Blick auf die zwei Ausweistypen.

Verbrauchsausweis: Ein verbrauchsbasierter Energieausweis. Er nutzt den tatsächlich gemessenen Energieverbrauch des gesamten Gebäudes für Heizung und Warmwasser. Der Heizverbrauch wird dabei witterungsbereinigt, also an das lokale Klima angepasst. Laut GEG § 82 werden die Werte als End- und Primärenergieverbrauch in kWh pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche angegeben.

Bedarfsausweis: Ein bedarfsbasierter Energieausweis. Er berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand von Gebäude- und Anlagendaten, also Dämmung, Fenster, Heizungssystem, Warmwasserbereitung und baulicher Hülle. Das Berechnungsverfahren basiert auf technischen Normen wie der DIN V 18599. Das Heizverhalten der bisherigen Bewohner spielt keine Rolle.

Kurz gesagt: Der Verbrauchsausweis schaut auf die bisherige Nutzung. Der Bedarfsausweis schaut auf das Gebäude selbst.

Einen ausführlicheren Vergleich beider Ausweistypen findest du im Ratgeber Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.

Wann brauchst du bei Vermietung überhaupt einen Energieausweis?

Sobald du eine Wohnung oder ein Haus neu vermietest, brauchst du einen gültigen Energieausweis, sofern für das Gebäude noch keiner vorliegt. Das regelt GEG § 80. Die Pflicht gilt gleichermaßen bei Neuvermietung, Verkauf und Verpachtung.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Die zentralen Kennwerte gehören schon in die Immobilienanzeige, nicht erst in den Mietvertrag. Bei der Besichtigung muss der Ausweis oder eine Kopie sichtbar vorliegen oder auf Nachfrage unverzüglich gezeigt werden. Wenn es keine Besichtigung gibt, muss der Ausweis spätestens auf Verlangen vorgelegt werden.

Kein Ausweis ist nötig, wenn du selbst in deiner Immobilie wohnst und weder vermietest noch verkaufst. Auch für kleine Gebäude unter 50 Quadratmeter Nutzfläche und für Baudenkmäler gelten Ausnahmen (GEG § 79).

Falls du unsicher bist, ob du betroffen bist: Eine Neuvermietung löst die Pflicht praktisch immer aus. Laut einer Techem-Umfrage unter privaten Vermietern wussten 56 Prozent nicht genau, wann ein Energieausweis benötigt wird, und 55 Prozent waren unsicher, welche Unterlagen nötig sind. Du bist also in guter Gesellschaft.

Entscheidungshilfe: Welcher Ausweis ist bei deiner Vermietung richtig?

Die Frage Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis bei Vermietung lässt sich in den meisten Fällen mit wenigen Prüfschritten beantworten. Hier die Entscheidungslogik nach GEG § 80:

1. Ist es ein Neubau?
Dann brauchst du einen Bedarfsausweis. Für neu errichtete Gebäude schreibt das Gesetz einen Energiebedarfsausweis vor, weil noch keine historischen Verbrauchsdaten existieren.

2. Hat das Wohngebäude 5 oder mehr Wohneinheiten?
In der Regel hast du Wahlfreiheit zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Die Bedarfsausweis-Pflicht für ältere Gebäude greift nur bei weniger als fünf Wohnungen.

3. Hat das Wohngebäude 1 bis 4 Wohneinheiten, Bauantrag nach dem 1.11.1977?
Auch hier besteht in der Regel Wahlfreiheit, sofern die Anforderungen an die Verbrauchsdaten erfüllt werden.

4. Hat das Wohngebäude 1 bis 4 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 1.11.1977?
Grundsätzlich ist ein Bedarfsausweis erforderlich. Die wichtige Ausnahme: Wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllte oder später mindestens auf diesen Stand saniert wurde, besteht trotzdem Wahlfreiheit.

5. Liegen vollständige Verbrauchsdaten für 36 zusammenhängende Monate vor?
Falls nicht, kommt ein Verbrauchsausweis praktisch nicht in Frage, selbst wenn er rechtlich erlaubt wäre. Die Daten müssen zudem aktuell genug sein (dazu mehr im nächsten Abschnitt).

Bauantrag oder Baujahr?

In vielen Ratgebern liest du „Baujahr vor 1977 = Bedarfsausweis Pflicht." Das ist doppelt verkürzt. Erstens: Im Gesetz kommt es auf den Bauantrag vor dem 1. November 1977 an, nicht auf das Baujahr. Und zweitens greift die Pflicht auch dann nur bei Gebäuden mit weniger als 5 Wohneinheiten, die den Wärmeschutzstandard von 1977 nicht erreichen. Wer das Datum des Bauantrags nicht kennt, findet es in der Baugenehmigung oder beim zuständigen Bauamt.

Mehr zur Wahlfreiheit und ihren Grenzen erklärt der Artikel Wahlfreiheit beim Energieausweis.

Wann reicht ein Verbrauchsausweis bei Vermietung?

Ein Verbrauchsausweis bei Vermietung ist oft die einfachere Option, weil er auf vorhandenen Abrechnungsdaten basiert. Er reicht, wenn folgende Bedingungen zusammenkommen:

• Für dein Gebäude besteht Wahlfreiheit (kein Neubau, kein gesetzlicher Pflichtfall für den Bedarfsausweis).
• Du hast vollständige Verbrauchsdaten aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten.
• Die jüngste Abrechnungsperiode in diesen Daten liegt nicht länger als 18 Monate zurück.
• Die Daten beziehen sich auf das gesamte Gebäude, nicht nur auf eine einzelne Wohnung.

36 zusammenhängende Monate sind nicht automatisch drei Kalenderjahre. Entscheidend sind lückenlose Abrechnungszeiträume, die nicht an den Jahreswechsel gebunden sein müssen.

Welche Verbrauchsdaten werden akzeptiert?

GEG § 82 akzeptiert verschiedene Datenquellen: Heizkostenabrechnungen, Energieversorger-Rechnungen (Gas, Öl, Fernwärme), ordnungsgemäß durchgeführte Verbrauchsmessungen oder eine Kombination davon. Wie du deine Abrechnungen am besten vorbereitest, erklärt der Ratgeber Verbrauchsdaten sammeln.

Wann ist der Verbrauchsausweis weniger aussagekräftig?

Ein Verbrauchsausweis kann völlig zulässig sein, spiegelt aber immer das Heizverhalten der bisherigen Bewohner mit. Wenn das Gebäude lange leer stand, nur teilweise genutzt wurde oder die vorherigen Mieter besonders sparsam geheizt haben, kann der Kennwert besser aussehen als der energetische Zustand des Gebäudes es hergibt.

Auf Reddit berichten Immobilieninteressenten wiederholt von Misstrauen, wenn ältere Gebäude eine überraschend gute Effizienzklasse zeigen oder wenn sich die Verbrauchswerte im Ausweis auffällig wiederholen. Auch Finanztip warnt davor, dass Leerstand oder geringer Verbrauch das Ergebnis verzerren können, weil der Ausweis dann nicht die Gebäudesubstanz, sondern ein untypisches Nutzungsmuster abbildet.

Wenn ein Verbrauchsausweis für dein Gebäude zulässig ist, kannst du ihn direkt online erstellen, mit kostenloser Vorschau deines Kennwerts, bevor du zahlst.

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Wann brauchst du einen Bedarfsausweis bei Vermietung?

Einen Bedarfsausweis bei Vermietung brauchst du zwingend in folgenden Fällen:

• Neubau: Kein historischer Verbrauch vorhanden, deshalb Bedarfsausweis per Gesetz.
• Altbau mit 1 bis 4 Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1.11.1977: Wenn das Gebäude den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erfüllt, weder bei Fertigstellung noch durch spätere Sanierung.
• Bestimmte größere Gebäudeänderungen: Wenn Gesamtberechnungen am Gebäude durchgeführt werden, verlangt § 80 ebenfalls einen Bedarfsausweis.
• Fehlende Verbrauchsdaten: Wenn keine vollständigen 36-Monats-Daten vorliegen, ist ein Verbrauchsausweis technisch nicht erstellbar.

Wann ist ein Bedarfsausweis die bessere Wahl, auch ohne Pflicht?

Selbst wenn ein Verbrauchsausweis erlaubt wäre, kann ein Bedarfsausweis die sinnvollere Option sein. Das gilt, wenn das Gebäude kürzlich umfassend saniert wurde und die alten Verbrauchsdaten den aktuellen Zustand nicht widerspiegeln. Oder wenn du ohnehin eine Sanierung planst und den energetischen Ist-Zustand gebäudebezogen verstehen willst. Auch bei längeren Leerstandsphasen zeigt ein Bedarfsausweis ein realistischeres Bild, weil er unabhängig vom Nutzerverhalten rechnet.

Auf LinkedIn betonen Energieberater zunehmend, dass der Bedarfsausweis über die reine Pflichterfüllung hinaus nützlich ist, etwa bei Finanzierungsgesprächen oder als Grundlage für Modernisierungsplanungen.

Welche Angaben müssen in die Mietanzeige?

Wenn du eine kommerzielle Immobilienanzeige veröffentlichst und bereits ein Energieausweis vorliegt, gehören laut GEG § 87 diese Pflichtangaben in die Anzeige:

1. Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)
2. Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
3. Wesentlicher Energieträger der Heizung
4. Baujahr des Wohngebäudes
5. Energieeffizienzklasse

Ein Beispielformat:

Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 120 kWh/(m²·a), Gas, Baujahr 1998, Effizienzklasse D.

Viele Vermieter entdecken die Pflichtangaben erst, wenn sie ihre Anzeige aufgeben. Der Ausweis sollte deshalb stehen, bevor das Inserat online geht. Einen vollständigen Überblick findest du im Ratgeber Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.

Häufige Fehler bei der Wahl zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis

Beim Thema welcher Energieausweis bei Vermietung kursieren einige hartnäckige Missverständnisse. Hier die wichtigsten.

„Altbau vor 1977 = immer Bedarfsausweis"

Falsch. Die Bedarfsausweis-Pflicht gilt nur für Wohngebäude mit 1 bis 4 Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde und die den Wärmeschutzstandard von 1977 nicht erfüllen. Bei 5 oder mehr Wohneinheiten besteht auch bei älteren Gebäuden in der Regel Wahlfreiheit.

„Drei Jahre Verbrauch = drei Kalenderjahre"

Nicht ganz. GEG § 82 verlangt 36 zusammenhängende Monate. Der Abrechnungszeitraum muss nicht dem Kalenderjahr entsprechen. Und die jüngste Periode darf maximal 18 Monate zurückliegen.

„Ich vermiete eine Wohnung, also reicht der Verbrauch meiner Wohnung"

Nein. Der Energieausweis wird grundsätzlich für das gesamte Gebäude erstellt, nicht für eine einzelne Wohnung (GEG § 79). Bei einer Eigentumswohnung brauchst du den Ausweis des Gesamtgebäudes, also in der Regel über die WEG oder Hausverwaltung. Das sorgt in Foren regelmäßig für Verwirrung, besonders bei Eigentümern, die eine einzelne ETW vermieten wollen.

„Der Verbrauchsausweis zeigt die künftigen Heizkosten"

Nein. Auch auf Reddit versuchen Interessenten regelmäßig, den kWh-Wert mit der Wohnfläche zu multiplizieren, um exakte Heizkosten zu berechnen. Tatsächlich hängen die realen Kosten auch von Energiepreisen, individuellem Heizverhalten, Wohnungslage im Gebäude und der Differenz zwischen Wohnfläche und Gebäudenutzfläche ab. Der Energieausweis ist ein Vergleichswert, keine Heizkostengarantie.

„Ich kann den Ausweis nachreichen, wenn der Mietvertrag steht"

Falsch. Wenn der Energieausweis vorliegt, müssen die Pflichtangaben bereits in der Anzeige stehen. Bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgezeigt werden. Nicht erst beim Vertragsabschluss.

„Online-Ausweise sind grundsätzlich unseriös"

Nicht pauschal. Laut Verbraucherzentrale ist eine Vor-Ort-Begehung nicht in jedem Fall zwingend. Entscheidend sind die Korrektheit der eingegebenen Daten und die Qualifikation des Ausstellers.

GEG § 88 regelt, wer Energieausweise ausstellen darf: unter anderem Architekten, Bauingenieure und Energieberater mit entsprechender Zusatzqualifikation. Bei EnergieausweisApp wird jeder Ausweis von einem qualifizierten Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben. Warum das wichtig ist, erklärt der Artikel Unterschrift durch Dipl.-Ing..

So kommst du bei Vermietung zum passenden Energieausweis

Ob Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis bei deiner Vermietung: Mit diesen Schritten klärst du die Frage und bekommst den richtigen Ausweis.

1. Prüfe, ob ein gültiger Energieausweis existiert. Frag bei der Hausverwaltung nach oder schau in deine Unterlagen. Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig.
2. Bestimme Gebäudetyp und Wohneinheiten. Zähle die Wohneinheiten im Gebäude. Bei einer Eigentumswohnung brauchst du den Ausweis für das Gesamtgebäude.
3. Kläre das Datum des Bauantrags. Der Stichtag ist der 1. November 1977. Wenn du das Datum nicht kennst, hilft ein Blick in die Baugenehmigung oder ein Anruf beim Bauamt.
4. Prüfe die Verbrauchsdaten. Hast du lückenlose Abrechnungen aus 36 zusammenhängenden Monaten? Liegt das Ende der jüngsten Periode nicht länger als 18 Monate zurück?
5. Wähle den passenden Ausweistyp anhand der Entscheidungshilfe weiter oben.
6. Trage die Pflichtangaben in die Mietanzeige ein und halte den Ausweis für Besichtigungen bereit.
7. Achte auf die Registriernummer. Jeder neu ausgestellte Energieausweis muss eine offizielle Registriernummer tragen. Ohne diese Nummer ist der Ausweis nicht ordnungsgemäß.

Der einfachste Weg: Fülle den geführten Online-Prozess in wenigen Minuten aus. Der KI-Assistent hilft dir bei jedem Feld, und dein Ausweis wird fachlich von einem Dipl.-Ing. geprüft, bevor du ihn als PDF bekommst.

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Hinweis zu 2026

Die Regeln zum Energieausweis werden durch EU-Vorgaben weiterentwickelt. Für deine konkrete Vermietung zählt die aktuell geltende deutsche Regelung. Prüfe bei älteren Ratgebern immer das Aktualisierungsdatum.

Häufige Fragen

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis bei Vermietung: was brauche ich?

Bei der Vermietung brauchst du einen gültigen Energieausweis. Welcher Typ zulässig ist, hängt von Bauantrag, Anzahl der Wohneinheiten, Sanierungsstand und vorhandenen Verbrauchsdaten ab. Bei vielen Bestandsgebäuden hast du Wahlfreiheit. Bei Neubauten und bestimmten älteren kleinen Wohngebäuden brauchst du einen Bedarfsausweis.

Ist bei einem Haus vor 1977 immer ein Bedarfsausweis Pflicht?

Nein. Bei Wohngebäuden mit 1 bis 4 Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1.11.1977 ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis nötig. Die Ausnahme: Wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllte oder später auf diesen Stand saniert wurde, besteht Wahlfreiheit.

Wann reicht ein Verbrauchsausweis bei Vermietung?

Ein Verbrauchsausweis reicht in der Regel, wenn für dein Bestandsgebäude Wahlfreiheit besteht und vollständige Verbrauchsdaten aus 36 zusammenhängenden Monaten vorliegen. Die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen.

Muss der Energieausweis schon in die Immobilienanzeige?

Ja, wenn ein Energieausweis bereits vorliegt und du eine kommerzielle Anzeige schaltest. Pflichtangaben sind Ausweisart, Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse (GEG § 87).

Gilt der Energieausweis für eine einzelne Wohnung?

In der Regel wird der Energieausweis für das Gebäude ausgestellt, nicht für eine einzelne Wohnung. Bei Eigentumswohnungen brauchst du den Ausweis des gesamten Gebäudes, den du über die WEG oder Hausverwaltung bekommst.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis ist grundsätzlich 10 Jahre gültig. Er kann vorher seine Gültigkeit verlieren, wenn nach bestimmten Änderungen am Gebäude ein neuer Ausweis erforderlich wird.

Ist ein Bedarfsausweis genauer als ein Verbrauchsausweis?

Der Bedarfsausweis ist stärker gebäudebezogen, weil er den Energiebedarf aus Gebäude- und Anlagendaten berechnet. Der Verbrauchsausweis basiert auf tatsächlichem Verbrauch, ist aber stärker vom Heizverhalten der bisherigen Bewohner abhängig. Für eine reine Vermietung kann ein Verbrauchsausweis ausreichen. Für Sanierungsentscheidungen ist der Bedarfsausweis oft aussagekräftiger.

Kann ich den Energieausweis online erstellen?

Ja. Eine Vor-Ort-Begehung ist nicht in jedem Fall vorgeschrieben. Entscheidend sind die Korrektheit deiner Angaben und die Qualifikation des Ausstellers nach GEG § 88. Bei EnergieausweisApp wird jeder Ausweis fachlich geprüft und von einem Dipl.-Ing. unterschrieben.

Weitere Antworten findest du in den häufigen Fragen auf EnergieausweisApp.