Energieausweis Im Exposé Angeben: Immobilienanzeige Online

Kurz zusammengefasst

Wer eine Immobilie online inseriert, muss bestimmte Daten aus dem Energieausweis direkt in der Anzeige angeben, nicht nur im Exposé. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt fünf Pflichtangaben für Wohngebäude vor. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 10.000 € und wettbewerbsrechtliche Abmahnungen. Dieser Artikel erklärt, welche Angaben wo hingehören, wer haftet und was du tun kannst, wenn du noch keinen gültigen Ausweis hast.

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Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen oder vermieten will, kommt um das Thema nicht herum: Den Energieausweis im Exposé angeben, die Immobilienanzeige online korrekt befüllen und dabei alle gesetzlichen Vorgaben einhalten. Klingt bürokratisch, ist aber mit dem richtigen Wissen in wenigen Minuten erledigt.

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Was bedeutet „Pflichtangaben aus dem Energieausweis in der Immobilienanzeige"?

§ 87 Abs. 1 GEG regelt, welche Energiekennwerte in einer Immobilienanzeige stehen müssen. Die Vorschrift gilt immer dann, wenn eine Immobilie in kommerziellen Medien zum Verkauf, zur Vermietung, zur Verpachtung oder zum Leasing angeboten wird und bereits ein Energieausweis vorliegt.

„Kommerzielle Medien" bedeutet: Zeitungen, Zeitschriften und das Internet. Es kommt nicht darauf an, ob du für die Anzeige bezahlst. Entscheidend ist, dass das Medium selbst kommerziell betrieben wird und ein breites Publikum erreicht. ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen und deine eigene Makler-Website fallen alle darunter. Nur ein handgeschriebener Zettel am Supermarkt-Schwarzen Brett ist ausgenommen.

Der Zweck der Regelung: Interessenten sollen schon beim ersten Blick auf die Anzeige die energetische Qualität des Gebäudes einschätzen können, ohne erst ein PDF-Exposé herunterladen zu müssen.

Die fünf Pflichtangaben für Wohngebäude (§ 87 Abs. 1 GEG)

Wenn du den Energieausweis im Exposé angeben und deine Immobilienanzeige online veröffentlichen willst, brauchst du genau diese fünf Informationen:

1. Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis). Steht auf Seite 1 des Ausweises ganz oben.
2. Endenergiekennwert in kWh/(m²·a). Das ist der Zahlenwert auf dem farbigen Bandtacho, Seite 2 (Bedarfsausweis) oder Seite 3 (Verbrauchsausweis).
3. Wesentlicher Energieträger der Heizung, zum Beispiel Gas, Öl, Fernwärme oder Wärmepumpe (Strom). Findest du ebenfalls auf Seite 2 bzw. 3.
4. Baujahr des Gebäudes. Steht auf Seite 1 unter den allgemeinen Gebäudedaten.
5. Energieeffizienzklasse (A+ bis H). Wird seit Mai 2014 auf dem Ausweis ausgewiesen.

Für einen tieferen Einblick in die Effizienzklassen und ihre Bedeutung lohnt sich unser Artikel zur Energieeffizienzklasse im Exposé.

Sonderfall: Ausweise vor Mai 2014

Wurde dein Energieausweis zwischen dem 30. September 2007 und dem 1. Mai 2014 ausgestellt, enthält er keine Effizienzklasse. In diesem Fall entfällt die Pflicht zur Angabe der Klasse gemäß der Übergangsregelung in § 112 Abs. 3 und 4 GEG. Die anderen vier Angaben bleiben aber verpflichtend.

Sonderfall: Nichtwohngebäude

Bei Nichtwohngebäuden (Büro, Gewerbe, Handel) muss der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch getrennt nach Wärme und Strom angegeben werden. Die Grundlogik bleibt dieselbe.

Wer ist verantwortlich, Eigentümer oder Makler?

Beide. Das GEG benennt ausdrücklich Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler als verantwortliche Personen. Wer die Anzeige tatsächlich aufgibt oder veröffentlicht, muss sicherstellen, dass die Pflichtangaben enthalten sind.

Ein IVD-Rechtsexperte wird auf immowelt.de mit einer klaren Aussage zitiert: Nicht nur der Eigentümer haftet, sondern auch der Makler selbst, sobald die Immobilienanzeige online geht. Es gibt hier keine Delegation der Verantwortung. Wenn du als Makler ein Inserat schaltest, bist du genauso in der Pflicht wie der Auftraggeber.

Praktischer Tipp: Lass dir als Makler den Energieausweis vor Inserierung aushändigen und prüfe, ob er noch gültig ist. Ein Ausweis ist zehn Jahre lang gültig, danach dürfen die Werte nicht mehr verwendet werden. Mehr dazu in unserem Überblick zu Pflichten und Änderungen beim Energieausweis.

Jeder Energieausweis von EnergieausweisApp wird von einem qualifizierten Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben. Mehr über das Team und die fachliche Prüfung.

Exposé allein reicht nicht, was das LG Ingolstadt entschieden hat

Das ist der Punkt, an dem viele Eigentümer und Makler stolpern. Ein verbreiteter Irrtum lautet: „Die Daten stehen doch im Exposé-PDF, das reicht." Stimmt nicht.

Das Landgericht Ingolstadt hat im Juni 2023 (Az. 1 HK O 1994/22) klar entschieden: Pflichtangaben zum Energieausweis nur im Exposé einer Immobilie aufzuführen erfüllt nicht die Vorgabe des § 87 Abs. 1 GEG. Das Gericht argumentierte, dass eine solche Auslegung „im Wortlaut des § 87 Abs. 1 GEG keine Stütze findet" und aus Verbraucherschutzsicht nicht nachvollziehbar sei. Wer nur die Anzeige sieht, ohne das Exposé herunterzuladen, würde sonst ungeschützt bleiben.

Was das konkret bedeutet: Jede einzelne Immobilienanzeige online, ob auf ImmoScout24, Immowelt, deiner eigenen Website oder in einer Printanzeige, muss die fünf Pflichtangaben direkt im Anzeigentext oder in den strukturierten Datenfeldern enthalten. Ein verlinktes PDF-Exposé ersetzt das nicht.

Die gute Nachricht: Die großen Portale haben das längst umgesetzt. ImmoScout24 und Immowelt fragen die Pflichtangaben über separate Pflichtfelder ab. Inserierst du dort ein Wohngebäude, wirst du automatisch nach Ausweisart, Endenergiekennwert, Energieeffizienzklasse, Energieträger und Baujahr gefragt. Anzeigen ohne diese Daten werden zur Korrektur zurückgeschickt oder gar nicht erst veröffentlicht.

Unser ausführlicher Ratgeber zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nach GEG geht noch tiefer ins Detail.

Was gilt, wenn du noch keinen Energieausweis hast?

Hier kommt eine wichtige Unterscheidung: Die Pflicht, den Energieausweis im Exposé anzugeben und die Immobilienanzeige online mit den Kennwerten zu versehen, gilt nur, wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung bereits ein gültiger Ausweis vorliegt.

Hast du noch keinen Ausweis, darfst du die Anzeige trotzdem veröffentlichen. ImmoScout24 empfiehlt in diesem Fall den Hinweis „Energieausweis wurde bereits beauftragt". Allerdings ist das kein Freifahrtschein: Spätestens zum Besichtigungstermin musst du den Energieausweis unaufgefordert vorlegen können (§ 80 GEG).

Die pragmatische Lösung: Bestelle den Ausweis vor der Inserierung. Online geht das heute in wenigen Minuten. Bei EnergieausweisApp bekommst du deinen Energieausweis vollständig digital, GEG-2024-konform und von einem Dipl.-Ing. geprüft, in der Regel innerhalb von 1 bis 2 Werktagen. Wer es eilig hat, kann eine Express-Option nutzen.

Nicht sicher, ob du einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis brauchst? Unser Artikel zu Wahlfreiheit und Regeln beim Verbrauchsausweis erklärt die Voraussetzungen.

Konsequenzen bei fehlenden oder falschen Angaben

Bußgeld nach § 108 GEG: bis zu 10.000 €

Wer die Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige weglässt oder falsche Werte angibt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. § 108 Abs. 2 GEG sieht dafür ein Bußgeld von bis zu 10.000 € vor.

Warum steht in manchen Quellen „bis zu 15.000 €"? Das war der Höchstbetrag nach der alten Energieeinsparverordnung (EnEV). Mit dem Inkrafttreten des GEG wurde der Betrag für Verstöße gegen die Anzeigenpflicht auf 10.000 € gesenkt, weil der vorherige Wert nicht zur allgemeinen Bußgeldskala passte. Einige Ratgeber (auch auf großen Portalen) haben diese Aktualisierung nicht nachgezogen.

In der Praxis fallen bei Erstverstößen typischerweise Bußgelder zwischen 200 und 3.000 € an. Wiederholungstäter zahlen deutlich mehr.

Ein wichtiges Detail: Jede einzelne Anzeige ohne korrekte Angaben gilt als eigenständiger Verstoß. Wer dieselbe Immobilie auf drei Portalen falsch inseriert, riskiert drei separate Bußgelder.

Wettbewerbsrechtliche Abmahnung: oft teurer als das Bußgeld

Der BGH hat bereits 2017 (Az. I ZR 232/16) entschieden, dass fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen einen Wettbewerbsverstoß nach § 5a UWG darstellen. Das bedeutet: Konkurrenten, Verbraucherschutzverbände und Wettbewerbsvereine können dich abmahnen.

In der Praxis ist das die größere Gefahr. Anwaltskosten für eine Abmahnung liegen typischerweise bei 500 bis 2.000 €, und die geforderte Vertragsstrafe bei 2.500 bis 5.000 € pro Verstoß. Die Deutsche Umwelthilfe (DUH) war in der Vergangenheit besonders aktiv bei solchen Abmahnungen.

Practitioner-Perspektiven aus Reddit bestätigen, dass fehlende Angaben in Online-Inseraten schnell auffallen. Mehrere Bundesländer setzen inzwischen automatisierte Software ein, die Online-Immobilienanzeigen systematisch nach fehlenden Pflichtangaben durchsucht. Mit der geplanten Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und einem nationalen Gebäuderegister wird diese automatisierte Kontrolle weiter zunehmen.

Häufige Fehler, die du vermeiden solltest

Aus der Praxis ergeben sich immer wieder dieselben Stolperfallen:

• Falscher Kennwert angegeben. Wer einen Bedarfsausweis hat, muss den Endenergiebedarf nennen, nicht den Verbrauch. Und umgekehrt. Die Verwechslung passiert häufig, besonders wenn Eigentümer beide Ausweistypen im Ordner haben. Unser Vergleich von Endenergiebedarf vs. Primärenergiebedarf hilft, die Begriffe auseinanderzuhalten.

• Abkürzungen ohne Erklärung. „V-Ausw., EEK D, 145 kWh, Gas, Bj. 1972" mag Platz sparen, aber Fachleute warnen, dass Abkürzungen ohne Legende rechtlich heikel sein können. Besser: Begriffe ausschreiben oder zumindest eine kurze Erklärung hinzufügen.

• Abgelaufener Ausweis. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Daten aus einem abgelaufenen Ausweis dürfen nicht in der Anzeige verwendet werden. Vor dem Inserieren: Ablaufdatum prüfen.

• Angaben im Kleingedruckten versteckt. Die Energiedaten müssen leicht auffindbar sein. Sie in Fußnoten oder kaum lesbaren Textpassagen zu verstecken, erfüllt die Anforderungen nicht.

• Widerspruch beim Baujahr. Das Baujahr im Energieausweis muss mit dem Baujahr in den allgemeinen Anzeigendaten übereinstimmen. Diskrepanzen fallen bei Kontrollen sofort auf.

• Nur im Exposé, nicht in der Anzeige. Nach dem LG-Ingolstadt-Urteil der häufigste und riskanteste Fehler.

Wer die häufigsten Fehler bei der Online-Eingabe von Energieausweisdaten kennt, vermeidet Folgeprobleme bei der Inserierung.

Checkliste: So machst du deine Immobilienanzeige GEG-konform

Bevor du auf „Veröffentlichen" klickst, geh diese sieben Punkte durch:

1. ✅ Energieausweis gültig? Ablaufdatum prüfen (max. 10 Jahre alt).
2. ✅ Art des Ausweises korrekt angegeben? Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
3. ✅ Richtiger Kennwert? Endenergiebedarf bei Bedarfsausweis, Endenergieverbrauch bei Verbrauchsausweis, in kWh/(m²·a).
4. ✅ Wesentlicher Energieträger genannt? Gas, Öl, Fernwärme, Strom (Wärmepumpe) etc.
5. ✅ Baujahr angegeben? Muss mit dem Wert im Ausweis übereinstimmen.
6. ✅ Energieeffizienzklasse eingetragen? A+ bis H (nur bei Ausweisen ab Mai 2014).
7. ✅ Angaben direkt in der Anzeige? Nicht nur im angehängten PDF-Exposé, sondern im Anzeigentext oder den Pflichtfeldern des Portals.

Beispiel: So sieht eine korrekte Angabe aus

Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 128 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse D, wesentlicher Energieträger Gas, Baujahr 1985.

Kurz, vollständig, direkt im Anzeigentext. Fertig.

FAQ

Muss ich Angaben machen, wenn mein Energieausweis noch beantragt ist?

Nein. Die Pflicht, den Energieausweis im Exposé anzugeben und in der Immobilienanzeige online aufzuführen, greift erst, wenn der Ausweis bereits vorliegt. Es ist aber empfehlenswert, in der Anzeige zu vermerken, dass der Ausweis beauftragt wurde. Spätestens zur Besichtigung muss er vorgezeigt werden.

Gilt die Pflicht auch bei eBay Kleinanzeigen?

Ja. eBay Kleinanzeigen ist ein kommerzielles Medium im Sinne des § 87 GEG. Es spielt keine Rolle, dass du als Privatperson dort kostenlos inserieren kannst. Entscheidend ist die kommerzielle Natur der Plattform.

Was tun bei einem Energieausweis von vor Mai 2014?

Bei Ausweisen, die vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, entfällt die Pflicht zur Angabe der Energieeffizienzklasse, weil diese auf älteren Ausweisen nicht aufgeführt ist. Die anderen vier Pflichtangaben (Ausweisart, Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr) müssen trotzdem in die Anzeige.

Muss die dena-Registriernummer in die Anzeige?

Nein. Die Registriernummer ist in § 87 GEG nicht als Pflichtangabe aufgeführt. Es kann aber sinnvoll sein, sie freiwillig anzugeben, weil sie die Echtheit des Ausweises belegbar macht.

Brauche ich einen neuen Energieausweis nur für die Anzeige?

Nicht, wenn ein gültiger Ausweis vorliegt. Ist der bestehende Ausweis allerdings abgelaufen (älter als zehn Jahre), brauchst du einen neuen, bevor du die Daten in der Anzeige verwenden darfst. Die Erstellung ist heute komplett online und in wenigen Minuten möglich.

Wie schnell bekomme ich einen Energieausweis online?

Bei EnergieausweisApp dauert die Eingabe rund fünf Minuten. Die Ausstellung erfolgt in der Regel innerhalb von 1 bis 2 Werktagen, bei der Express-Option am selben Werktag. Du siehst kostenlos eine Vorschau deines Kennwerts und deiner Effizienzklasse, bevor du bezahlst. Die aktuellen Preise findest du hier.

Kann ich wegen einer einzigen falschen Anzeige mehrfach bestraft werden?

Wenn dieselbe fehlerhafte Anzeige auf mehreren Portalen geschaltet ist, stellt jede einzelne Veröffentlichung einen eigenen Verstoß dar. Drei falsche Anzeigen können also drei Bußgelder und drei Abmahnungen bedeuten.

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