JavaScript muss aktiviert werden, um die App zu verwenden. Bedarfsausweis Oder Verbrauchsausweis GEG 2026: Leitfaden

Bedarfsausweis Oder Verbrauchsausweis GEG 2026: Leitfaden

Bedarfsausweis Oder Verbrauchsausweis GEG 2026: Leitfaden
ca. 14 Min. Lesezeit

Auf einen Blick

Welcher Energieausweis ist für mein Haus beim Verkauf oder Vermietung der richtige?

  1. Für einen Neubau ist immer ein Bedarfsausweis Pflicht, weil es noch keine Verbrauchsdaten gibt.
  2. Bei einem Wohngebäude mit 1 bis 4 Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 brauchst du grundsätzlich einen Bedarfsausweis, es sei denn, das Haus erreicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977.
  3. Für ein bestehendes Mehrfamilienhaus mit fünf oder mehr Wohnungen hast du meist Wahlfreiheit, sofern du 36 zusammenhängende Monate Verbrauchsdaten hast, die nicht älter als 18 Monate sind.

Rechtsgrundlage heute: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals GEG). Die Regeln zum Energieausweis sind gleich geblieben.

Mini-Check: Brauche ich einen? 3 Fragen, 20 Sekunden

Was hast du mit der Immobilie vor?

Wusstest du? Ein Energieausweis gilt zehn Jahre und immer für das ganze Gebäude, nicht nur für eine Wohnung. In 2 Minuten von Kasten zu Kasten ↓

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Markierungen: Pflicht Frist / Bußgeld Spartipp Begriff

Inhalt dieses Artikels · 16 Abschnitte
  1. Kurzfassung
  2. Kurzantwort: Wann Bedarfsausweis, wann Verbrauchsausweis?
  3. Was ist ein Bedarfsausweis?
  4. Was ist ein Verbrauchsausweis?
  5. Der wichtigste Unterschied: Gebäudezustand oder Bewohnerverhalten?
  6. Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG: Welcher Energieausweis ist Pflicht?
  7. Entscheidungstabelle für typische Fälle
  8. Kosten: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG, was kostet welcher?
  9. Zulässig ist nicht immer sinnvoll
  10. Was braucht man für den Verbrauchsausweis?
  11. Was braucht man für den Bedarfsausweis?
  12. Was muss in die Immobilienanzeige?
  13. Woran erkennt man einen gültigen Energieausweis?
  14. Häufige Sonderfälle
  15. Fazit: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG richtig wählen
  16. FAQ: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG

Kurzfassung

Die Frage Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG betrifft jeden, der ein Haus verkaufen, vermieten oder neu bauen will. Welcher Energieausweis nötig ist, hängt von Baujahr, Wohnungsanzahl, Sanierungsstand und Verbrauchsdaten ab. Bei Neubauten ist der Bedarfsausweis Pflicht, bei Bestandsgebäuden mit fünf oder mehr Wohnungen besteht meist Wahlfreiheit. Bei kleinen Wohngebäuden mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben, es sei denn, das Gebäude erreicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977. Dieser Artikel erklärt die Entscheidung Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG Schritt für Schritt und zeigt, was beide Ausweisarten kosten.

Wer ein Haus verkaufen oder neu vermieten möchte, braucht in der Regel einen gültigen Energieausweis. Nach den aktuellen Regeln gibt es zwei Arten: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis. Welcher für das Gebäude passt, entscheidet sich vor allem anhand von Baujahr, Anzahl der Wohnungen, Sanierungsstand und vorhandenen Verbrauchsdaten.

Viele sprechen weiterhin vom GEG. Gemeint sind die aktuellen Regeln zu Energieausweisen in den §§ 79 bis 88 und den zugehörigen Vorschriften. Der amtliche Gesetzestitel hat sich weiterentwickelt, aber für die Praxis zählt der Inhalt, nicht der Name. Wer die Änderungen im Detail nachvollziehen möchte, findet im GEG Änderungen Überblick eine Zusammenfassung.

Beide Ausweisarten sind grundsätzlich rechtsgültige Energieausweise. Aber nicht jede Ausweisart ist in jedem Fall erlaubt. Die erste Frage bei der Wahl Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG lautet deshalb nicht „Welcher ist besser?", sondern: Welcher ist für mein Gebäude zulässig?

Den Energieausweis direkt vorbereiten? Auf EnergieausweisApp wird man Schritt für Schritt geführt, mit kostenloser Vorschau des Kennwerts und der Effizienzklasse, bevor man zahlt.

Kurzantwort: Wann Bedarfsausweis, wann Verbrauchsausweis?

Die Entscheidung Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG lässt sich anhand weniger Kriterien treffen.

Ein Bedarfsausweis ist nötig, wenn:

  • das Gebäude ein Neubau ist
  • nach einer wesentlichen Änderung ein neuer Energieausweis auf Basis einer Gesamtberechnung nötig wird
  • das Wohngebäude 1 bis 4 Wohnungen hat, der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und das Gebäude nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht
  • keine 36 zusammenhängenden Monate Verbrauchsdaten vorliegen oder die Daten zu alt sind
  • der Verbrauchszeitraum durch längeren Leerstand oder untypische Nutzung nicht aussagekräftig ist

Ein Verbrauchsausweis ist in der Regel möglich, wenn:

  • es sich um ein bestehendes Wohngebäude handelt
  • das Gebäude fünf oder mehr Wohnungen hat, oder
  • es 1 bis 4 Wohnungen hat und der Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt wurde, oder
  • es 1 bis 4 Wohnungen hat, älter ist, aber nachweislich auf WSchVO 1977 Niveau gebracht wurde
  • und belastbare Verbrauchsdaten über 36 zusammenhängende Monate vorliegen, deren jüngste Abrechnungsperiode nicht mehr als 18 Monate zurückliegt

Diese Regeln ergeben sich aus § 80 GEG und § 82 GEG.

Verbrauchs- oder Bedarfsausweis? 3 Fragen

Wie viele Wohnungen hat das Haus?

Kurzregel: Bauantrag ab dem 1. November 1977 oder 5 und mehr Wohnungen: freie Wahl. Nur bei bis zu 4 Wohnungen, Bauantrag davor und ohne Dämmung auf dem Stand von 1977 ist bis Ende 2026 der Bedarfsausweis Pflicht. Ab 2027 gilt für alle Wohngebäude die freie Wahl. Rechtsgrundlage: GModG (vormals GEG).

Was ist ein Bedarfsausweis?

Ein Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf des Gebäudes rechnerisch. Grundlage sind die Gebäudehülle (Wände, Dach, Fenster, Keller), die Heizungsanlage, die Warmwasserbereitung und standardisierte Nutzungsannahmen.

Das Ergebnis zeigt, wie viel Energie das Gebäude unter Normbedingungen brauchen würde. Es spielt keine Rolle, ob die bisherigen Bewohner besonders sparsam oder besonders großzügig geheizt haben. § 81 GEG regelt die Berechnungsgrundlage. Für bestehende Wohngebäude wird dabei nach DIN V 18599 gerechnet.

Der Bedarfsausweis eignet sich besonders gut, wenn eine objektivere Einschätzung der Gebäudequalität gewünscht ist oder Sanierungspotenziale sichtbar werden sollen. Mehr dazu, wie der Bedarfsausweis nach DIN 18599 funktioniert, findest du im ausführlichen Ratgeber.

Was ist ein Verbrauchsausweis?

Ein Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes. Typischerweise werden dafür Heizkostenabrechnungen oder Energielieferantenabrechnungen herangezogen.

Damit milde oder harte Winter das Ergebnis nicht verzerren, wird der Verbrauch witterungsbereinigt. Ein milder Winter soll das Haus nicht künstlich besser aussehen lassen, ein harter Winter nicht schlechter. Der Deutsche Wetterdienst stellt dafür Klimafaktoren bereit.

Für den Verbrauchsausweis braucht man mindestens Verbrauchsdaten aus 36 zusammenhängenden Monaten. Die jüngste Abrechnungsperiode muss enthalten sein, und ihr Ende darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Wichtig: Es müssen keine drei Kalenderjahre sein. Der Abrechnungszeitraum kann zum Beispiel von Juli bis Juni laufen. Längere Leerstände müssen rechnerisch angemessen berücksichtigt werden (§ 82 GEG).

Wer wissen will, wie sich die Verbrauchsdaten richtig zusammenstellen lassen, findet Hilfe in der Anleitung zum Ablesen der Heizverbrauchsdaten.

Effizienzklassen A+ bis H — tipp eine Klasse an.

Klasse D: 100–130 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für teilsanierter Bestand.

Die Klasse steht auf Seite 1 deines Ausweises und gehört bei Verkauf oder Vermietung in die Anzeige.

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Der wichtigste Unterschied: Gebäudezustand oder Bewohnerverhalten?

Der Kern der Frage Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG liegt hier: Was genau wird gemessen?

Der Bedarfsausweis beschreibt das Gebäude selbst. Der Verbrauchsausweis beschreibt, wie viel Energie in den letzten Jahren tatsächlich verbraucht wurde. Das klingt ähnlich, kann aber zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Zwei identische Reihenhäuser nebeneinander können völlig verschiedene Verbrauchswerte haben, wenn in einem Haus eine fünfköpfige Familie alle Räume beheizt und im anderen ein Paar nur das Wohnzimmer und Schlafzimmer nutzt. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass beide Ausweisarten beim gleichen Gebäude zu unterschiedlichen Werten kommen können, weil sie auf verschiedenen Methoden beruhen.

Punkt Bedarfsausweis Verbrauchsausweis
Grundlage Berechneter Energiebedarf Erfasster Energieverbrauch
Hängt vom Heizverhalten ab? Weniger, da normierte Berechnung Ja, spiegelt reales Nutzerverhalten
Typische Pflichtfälle Neubau, bestimmte Änderungen, kleine unsanierte Altbauten vor 1.11.1977 Bestandsgebäude, wenn zulässig und Verbrauchsdaten vorhanden
Datenbasis Gebäudehülle, Anlagentechnik, Bauteile Heiz und Warmwasserverbrauch über 36 zusammenhängende Monate
Ergebnis Endenergiebedarf, Primärenergiebedarf Endenergieverbrauch, Primärenergieverbrauch
Stärke Objektivere Einschätzung der Gebäudequalität Schnelle Orientierung anhand realer Werte
Schwachstelle Hängt von korrekter Datenerfassung ab Kann durch Leerstand, Teilbeheizung oder Nutzerverhalten verzerrt sein

Für eine vertiefte Einordnung gibt es im Ratgeber einen ausführlichen Vergleich beider Ausweisarten.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG: Welcher Energieausweis ist Pflicht?

Die Entscheidung Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG folgt einer klaren Reihenfolge. Die folgenden Schritte helfen bei der Einordnung.

Schritt 1: Gibt es überhaupt einen Pflichtanlass?

Ein Energieausweis wird bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung, Leasing, Neubau oder bestimmten größeren Änderungen gebraucht. Wenn keiner dieser Anlässe vorliegt, ist meist kein neuer Ausweis nötig. Ein Energieausweis ist grundsätzlich 10 Jahre gültig.

Schritt 2: Neubau?

Für einen Neubau gibt es noch keine Verbrauchsdaten. Deshalb ist hier ein Bedarfsausweis nötig. Das ergibt sich direkt aus § 80 Abs. 1.

Schritt 3: Wesentliche Änderung mit Gesamtberechnung?

Nach umfangreichen Änderungen kann ein neuer Bedarfsausweis nötig werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Gesamtberechnung erfüllt sind. Das betrifft größere Sanierungen, bei denen für das gesamte Gebäude neu gerechnet wird.

Schritt 4: Wohngebäude mit 1 bis 4 Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977?

Hier greift eine besondere Regel: Bei Verkauf oder Vermietung ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis auszustellen. Aber (und das wird oft falsch dargestellt): Ein Verbrauchsausweis ist möglich, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung oder durch spätere Modernisierung mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht hat.

Nie pauschal „Baujahr vor 1977 = Bedarfsausweis Pflicht" annehmen. Den Sanierungsstand prüfen. Mehr dazu im Ratgeber für Altbauten und Energieausweise.

Schritt 5: Wohngebäude mit 5 oder mehr Wohnungen

Bei Mehrfamilienhäusern mit fünf oder mehr Wohneinheiten besteht unabhängig vom Baujahr grundsätzlich Wahlfreiheit zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis, sofern die Verbrauchsdaten die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Die Spezialpflicht in § 80 betrifft nur Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen.

Schritt 6: Sind die Verbrauchsdaten ausreichend?

Auch wenn der Verbrauchsausweis zulässig wäre: Ohne 36 zusammenhängende Monate mit aktuellen Daten (jüngste Abrechnungsperiode nicht älter als 18 Monate) lässt sich kein rechtssicherer Verbrauchsausweis erstellen. In diesem Fall bleibt der Bedarfsausweis.

Schritt 7: Leerstand oder untypische Nutzung?

Wenn das Haus längere Zeit leer stand oder nur teilweise bewohnt wurde, können die Verbrauchswerte unrealistisch niedrig ausfallen. Der Verbrauchsausweis ist dann zwar unter Umständen noch möglich (Leerstand wird rechnerisch berücksichtigt), aber die Aussagekraft leidet. In solchen Fällen ist der Bedarfsausweis oft die sauberere Wahl.

Entscheidungstabelle für typische Fälle

Fall Welcher Ausweis? Begründung
Neubau Bedarfsausweis Kein Verbrauch vorhanden; § 80
Einfamilienhaus, Bauantrag 1965, nicht auf WSchVO 1977 Niveau Bedarfsausweis 1 bis 4 Wohnungen, vor 1.11.1977, keine Ausnahme
Einfamilienhaus, Bauantrag 1965, nachweislich auf WSchVO 1977 Niveau saniert Verbrauchsausweis möglich Ausnahme nach § 80, wenn Daten passen
Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, Baujahr 1960 Verbrauchsausweis möglich 5+ Wohnungen; Verbrauchsdaten prüfen
Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus Gebäudeausweis Ausweis gilt für das Gebäude, nicht die einzelne Wohnung
Bestandsgebäude, aber nur 20 Monate Verbrauchsdaten Bedarfsausweis § 82 verlangt 36 Monate
Haus stand im Verbrauchszeitraum lange leer Bedarfsausweis oft sinnvoller Verbrauch nicht repräsentativ

Kosten: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG, was kostet welcher?

Die Kosten spielen bei der Entscheidung Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG eine wichtige Rolle, vor allem wenn beide Ausweisarten zulässig sind. Die Preisunterschiede sind deutlich.

Verbrauchsausweis: Kosten im Überblick

Der Verbrauchsausweis ist die günstigere Variante, weil er auf vorhandenen Verbrauchsdaten basiert und keine aufwendige Gebäudeberechnung erfordert. Die Kosten für einen Energieausweis hängen davon ab, ob man online bestellt oder einen Energieberater vor Ort beauftragt.

Online liegen die Preise typischerweise zwischen 50 und 100 Euro. Bei EnergieausweisApp kostet der Verbrauchsausweis 59,90 Euro inkl. MwSt. als Einmalzahlung. Darin enthalten sind die fachliche Prüfung durch einen Dipl. Ing., die offizielle DIBt Registriernummer und die Zustellung als PDF.

Wer einen Energieberater vor Ort beauftragt, zahlt laut Branchenbeobachtungen oft zwischen 100 und 250 Euro, teilweise mehr. Die Verbraucherzentrale NRW nennt Preise von rund 50 bis 100 Euro für einfache Verbrauchsausweise.

Bedarfsausweis: Kosten im Überblick

Der Bedarfsausweis ist teurer, weil die Berechnung nach DIN V 18599 deutlich mehr Aufwand erfordert. Die Gebäudehülle muss detailliert erfasst werden: Wandaufbau, Dachkonstruktion, Fenstertypen, Kellerdecke, Heizungsanlage und Warmwasserbereitung.

Die Preisspanne ist breiter als beim Verbrauchsausweis:

  • Online Anbieter: Ca. 80 bis 200 Euro, je nach Gebäudegröße und Komplexität. Bei EnergieausweisApp liegt der Bedarfsausweis bei 89,90 Euro inkl. MwSt.
  • Energieberater vor Ort: Zwischen 300 und 500 Euro, bei großen oder komplexen Gebäuden auch deutlich mehr.

Praktiker in Energieberater Foren berichten, dass die Kosten für einen Bedarfsausweis vor Ort stark von der Gebäudegröße und dem Dokumentationsaufwand abhängen. Fehlt die Bauakte und müssen Wandstärken geschätzt oder Regelannahmen getroffen werden, steigt der Preis. Online Anbieter arbeiten oft mit standardisierten Eingabeformularen und können deshalb günstiger anbieten.

Kostenvergleich auf einen Blick

Faktor Verbrauchsausweis Bedarfsausweis
Online Preis (typisch) 50 bis 100 € 80 bis 200 €
Vor Ort Preis (typisch) 100 bis 250 € 300 bis 500+ €
Zeitaufwand Eigentümer Gering (Verbrauchsdaten zusammenstellen) Mittel bis hoch (Gebäudedaten erfassen)
Bearbeitungsdauer 1 bis 2 Werktage 2 bis 5 Werktage (je nach Anbieter)

Du bist Makler? Für Maklerbüros gelten eigene Konditionen — frag uns nach deinen Preisen.

Einen detaillierten Ratgeber zu den Preisfaktoren gibt es unter Kosten berechnen.

Lohnt sich der Aufpreis für den Bedarfsausweis?

Wenn der Verbrauchsausweis zulässig ist, stellt sich die Frage: Lohnt sich der teurere Bedarfsausweis trotzdem?

In bestimmten Situationen ja:

  • Vor einer geplanten Sanierung: Der Bedarfsausweis zeigt konkret, welche Bauteile energetisch schwach sind. Das hilft bei der Priorisierung von Maßnahmen.
  • Bei unplausiblen Verbrauchsdaten: Wenn das Haus lange leer stand oder nur teilweise bewohnt wurde, ist der Bedarfsausweis die verlässlichere Grundlage.
  • Beim Verkauf eines sanierten Altbaus: Ein Bedarfsausweis kann die energetische Qualität der Sanierung besser abbilden als Verbrauchsdaten aus der Zeit vor der Modernisierung.
  • Für Käufervertrauen: In Reddit Diskussionen fragen Kaufinteressenten regelmäßig, ob ein Bedarfs oder Verbrauchsausweis vorliegt. Der Hintergrund ist Misstrauen gegenüber Verbrauchswerten, die durch Verhalten oder Leerstand verzerrt sein können.

Für reine Vermietungszwecke, bei einem normal bewohnten Gebäude mit sauberen Verbrauchsdaten, ist der günstigere Verbrauchsausweis meist völlig ausreichend.

Zusatzkosten, die oft vergessen werden

Neben dem reinen Ausweispreis können weitere Kosten anfallen:

  • Express Zustellung: Wer den Ausweis am selben Tag braucht, zahlt bei den meisten Anbietern einen Aufschlag. Bei EnergieausweisApp sind es 19,90 Euro für die Express Ausstellung bis 18 Uhr.
  • Postversand: Eine gedruckte Ausführung per Prio Brief kostet typischerweise um die 10 Euro extra.
  • Fehlerhafte Angaben: Wer falsche Daten eingibt und der Ausweis deshalb neu erstellt werden muss, zahlt unter Umständen doppelt. Sorgfalt bei der Dateneingabe spart Geld.

Die genaue Preisübersicht gibt es auf der Preisseite.

Zulässig ist nicht immer sinnvoll

Die richtige Frage beim Thema Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG ist nicht nur: „Was ist erlaubt?" Sondern auch: „Ist der Wert für Interessenten plausibel?"

Ein Verbrauchsausweis kann völlig legal sein. Aber wenn die letzten Bewohner nur wenige Räume geheizt haben oder das Haus teilweise leer stand, kann der Kennwert schöner wirken, als der künftige Alltag erwarten lässt.

Auf LinkedIn beschreiben Praktiker, dass Verbrauchsausweise stark vom Verhalten der Vorbewohner beeinflusst werden und dass bei einer Kaufprüfung die Plausibilität des Ausweises wichtig ist.

Für reine Vermarktung ist der Verbrauchsausweis oft ausreichend, wenn er zulässig ist und die Daten sauber sind. Für Sanierungsentscheidungen oder Käufervertrauen kann der Bedarfsausweis mehr Substanz liefern. Welche Regeln und Ausnahmen bei der Wahlfreiheit gelten, ist im Detail im verlinkten Ratgeber erklärt.

Wenn ein unsaniertes älteres Haus im Verbrauchsausweis ungewöhnlich gut abschneidet, prüfen: Gab es Leerstand? Wurde nur teilweise geheizt? Stimmen Wohnfläche und Gebäudenutzfläche? Sind Warmwasser und Energieträger korrekt erfasst?

Was braucht man für den Verbrauchsausweis?

  • Heizkostenabrechnungen oder Energielieferantenabrechnungen für das gesamte Gebäude
  • Verbrauchsdaten über 36 zusammenhängende Monate
  • Die jüngste Abrechnungsperiode darf am Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegen
  • Angaben zu Warmwasser, Energieträger und eventuellem Leerstand
  • Gebäudedaten: Adresse, Baujahr, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche bzw. Gebäudenutzfläche, Heizungsart

Wie sich Heizkostenabrechnungen richtig für den Verbrauchsausweis aufbereiten lassen, erklärt der Ratgeber im Detail.

Verbrauchsdaten parat? Dann lässt sich der Verbrauchsausweis direkt online erstellen, mit kostenloser Vorschau des Kennwerts, bevor man zahlt.

Was braucht man für den Bedarfsausweis?

  • Baujahr, Gebäudetyp, Anzahl der Wohnungen
  • Angaben zur Gebäudehülle: Dach, Außenwände, Fenster, Keller bzw. Decken
  • Heizungsanlage, Warmwasserbereitung, Energieträger
  • Informationen zu durchgeführten Sanierungen oder Modernisierungen
  • Fotos oder geeignete Dokumentation, damit der Aussteller die energetischen Eigenschaften bewerten kann

§ 84 GEG verlangt, dass der Aussteller bei bestehenden Gebäuden die energetischen Eigenschaften entweder vor Ort oder anhand geeigneter Bildaufnahmen beurteilt. Welche Angaben konkret zu Fenstern und Dämmung gemacht werden müssen, steht im Ratgeber.

Was muss in die Immobilienanzeige?

Wenn ein Energieausweis vorliegt und in kommerziellen Medien inseriert wird, müssen laut § 87 GEG bestimmte Angaben in die Anzeige:

  • Art des Energieausweises (Bedarfs oder Verbrauchsausweis)
  • Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
  • Wesentliche Energieträger
  • Baujahr des Gebäudes (bei Wohngebäuden)
  • Energieeffizienzklasse (bei Wohngebäuden)

Für das Exposé braucht man die Kennwerte also möglichst früh. Wie sich die Pflichtangaben für Immobilienanzeigen korrekt umsetzen lassen, zeigt der ausführliche Ratgeber.

Fehlende oder falsche Angaben können eine Ordnungswidrigkeit sein. In den einschlägigen Energieausweis Fällen sind Bußgelder bis 10.000 Euro möglich (§ 108 GEG).

Woran erkennt man einen gültigen Energieausweis?

Ein gültiger Energieausweis enthält nach § 85 GEG mindestens:

  • Art des Ausweises (Bedarfs oder Verbrauchsausweis)
  • Ablaufdatum (Gültigkeit: 10 Jahre)
  • Registriernummer (vom DIBt vergeben, § 98 GEG)
  • Gebäudeadresse
  • Baujahr und Gebäudetyp
  • Energiekennwerte und Effizienzklasse
  • Ausstellerdaten und Unterschrift
  • Modernisierungsempfehlungen

Nur ausstellungsberechtigte Personen nach § 88 GEG dürfen Energieausweise erstellen, zum Beispiel bestimmte Ingenieurinnen und Ingenieure, Architektinnen und Architekten oder qualifizierte Handwerksmeister.

Online ist nicht das Problem. Wichtig ist, dass der Ausweis von einer ausstellungsberechtigten Person geprüft, unterschrieben und registriert wird. Bei EnergieausweisApp wird jeder Ausweis von einem ausstellungsberechtigten Dipl. Ing. geprüft und unterschrieben, mit offizieller DIBt Registriernummer versehen und als PDF geliefert.

Häufige Sonderfälle

Eigentumswohnung

Ein Energieausweis wird grundsätzlich für das Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Wer eine Eigentumswohnung verkauft, braucht die Daten für das gesamte Gebäude. Die Hausverwaltung oder WEG kann nach dem vorhandenen Ausweis oder den nötigen Verbrauchsdaten gefragt werden.

Denkmalgeschütztes Gebäude

Baudenkmäler sind von der Energieausweispflicht bei Verkauf und Vermietung ausgenommen. § 79 GEG stellt klar, dass die Vorlagepflichten für Baudenkmäler nicht gelten. Als Baudenkmal gilt ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude oder Gebäudeensemble.

Kleines Gebäude unter 50 m² Nutzfläche

Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche sind kleine Gebäude im Sinne des Gesetzes. Die Energieausweis Regelungen gelten für sie nicht.

Ferienhaus

Wohngebäude, die weniger als vier Monate pro Jahr genutzt werden und deren erwarteter Energieverbrauch unter 25 % des Ganzjahresverbrauchs liegt, sind vom Anwendungsbereich weitgehend ausgenommen (§ 2 GEG).

Fazit: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG richtig wählen

Wenn der Verbrauchsausweis erlaubt ist und die Verbrauchsdaten sauber sind, ist er oft der einfachste und günstigste Weg. Wenn das Gebäude in einen Pflichtfall fällt oder die Verbrauchsdaten nicht belastbar sind, bleibt der Bedarfsausweis. Der Kostenunterschied zwischen beiden Varianten ist real, rechtfertigt aber nie, den falschen Ausweistyp zu wählen. Im Zweifel gilt: Erst die Zulässigkeit prüfen, dann die Aussagekraft, dann den Preis.

Auf EnergieausweisApp wird man Schritt für Schritt durch die Angaben geführt, ob Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG. Mit kostenloser Vorschau des Kennwerts und der Effizienzklasse, bevor man zahlt. Jeder Ausweis wird fachlich geprüft und von einem Dipl. Ing. unterschrieben.

Kurz getestet: 3 Fragen

1. Wie lange gilt ein Energieausweis?
Auflösung

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung.

2. Wann muss der Ausweis beim Verkauf spätestens vorliegen?
Auflösung

Spätestens bei der Besichtigung, unaufgefordert, im Original oder als Kopie.

3. Du wohnst selbst im Haus und verkaufst oder vermietest nicht. Brauchst du einen Energieausweis?
Auflösung

Nein. Die Pflicht greift erst bei Verkauf oder Neuvermietung.

FAQ: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG

Wann brauche ich einen Bedarfsausweis statt Verbrauchsausweis?

Bei Neubauten, bestimmten wesentlichen Änderungen, fehlender Verbrauchsbasis und bei Wohngebäuden mit 1 bis 4 Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, wenn sie nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreichen (§ 80 GEG).

Reicht bei einem Altbau vor 1977 immer nur der Bedarfsausweis?

Nein. Bei 1 bis 4 Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der Bedarfsausweis grundsätzlich Pflicht. Ein Verbrauchsausweis ist aber möglich, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung oder durch spätere Modernisierung mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht hat.

Wie viele Verbrauchsdaten brauche ich für den Verbrauchsausweis?

Verbrauchsdaten aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten. Die jüngste Abrechnungsperiode muss enthalten sein und darf am Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegen. Es müssen keine drei Kalenderjahre sein, der Abrechnungszeitraum kann auch beispielsweise von Juli bis Juni laufen.

Ist der Bedarfsausweis genauer als der Verbrauchsausweis?

Er ist unabhängiger vom Heizverhalten der bisherigen Bewohner, weil er den Energiebedarf rechnerisch aus Gebäude und Anlagendaten ermittelt. Der Verbrauchsausweis zeigt reale Verbrauchsdaten, kann aber durch Bewohnerverhalten oder Leerstand verzerrt sein. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass beide Ausweisarten beim gleichen Gebäude zu unterschiedlichen Werten kommen können.

Was kostet ein Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG konform?

Der Verbrauchsausweis kostet online typischerweise 50 bis 100 Euro, der Bedarfsausweis 80 bis 200 Euro. Vor Ort beim Energieberater liegen die Preise deutlich höher: 100 bis 250 Euro für den Verbrauchsausweis, 300 bis 500 Euro und mehr für den Bedarfsausweis. Der Preisunterschied ergibt sich aus dem höheren Berechnungsaufwand bei der Bedarfsanalyse.

Gilt ein Energieausweis für meine einzelne Wohnung?

In der Regel nein. Der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt, nicht für eine einzelne Wohnung. Wer eine Eigentumswohnung verkauft, braucht den Ausweis für das gesamte Gebäude.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis ist grundsätzlich 10 Jahre gültig. Er kann aber früher seine Gültigkeit verlieren, wenn bestimmte Änderungen am Gebäude einen neuen Ausweis erforderlich machen.

Welche Angaben gehören in die Immobilienanzeige?

Wenn ein Energieausweis vorliegt und in kommerziellen Medien inseriert wird, müssen Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse in die Anzeige (§ 87 GEG).

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Nur ausstellungsberechtigte Personen nach § 88 GEG, zum Beispiel bestimmte Ingenieurinnen und Ingenieure, Architektinnen und Architekten, qualifizierte Handwerksmeister oder Techniker sowie Personen mit entsprechender Energieberatungsqualifikation.

Energieausweis in 5 Minuten online erstellen

GModG-konform, DIBt-registriert, als PDF in 1–2 Werktagen.

Verbrauchsausweis 59,90 €

Energieausweis nach Thema

Energieausweis nach Stadt