Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG 2026: Ratgeber

Kurzfassung

Ob du einen Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis brauchst, hängt von Baujahr, Wohnungsanzahl, Sanierungsstand und Verbrauchsdaten ab. Bei Neubauten ist der Bedarfsausweis Pflicht, bei Bestandsgebäuden mit fünf oder mehr Wohnungen besteht meist Wahlfreiheit. Bei kleinen Wohngebäuden mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben, es sei denn, das Gebäude erreicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977. Dieser Artikel erklärt die Entscheidung Schritt für Schritt.

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Wenn du dein Haus verkaufen oder neu vermieten möchtest, brauchst du in der Regel einen gültigen Energieausweis. Nach den aktuellen Regeln gibt es zwei Arten: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis. Welcher für dein Gebäude passt, entscheidet sich vor allem anhand von Baujahr, Anzahl der Wohnungen, Sanierungsstand und vorhandenen Verbrauchsdaten.

Viele sprechen weiterhin vom GEG. Gemeint sind die aktuellen Regeln zu Energieausweisen in den §§ 79 bis 88 und den zugehörigen Vorschriften. Der amtliche Gesetzestitel hat sich weiterentwickelt, aber für die Praxis zählt der Inhalt, nicht der Name.

Beide Ausweisarten sind grundsätzlich rechtsgültige Energieausweise. Aber nicht jede Ausweisart ist in jedem Fall erlaubt. Die erste Frage lautet deshalb nicht „Welcher ist besser?", sondern: Welcher ist für mein Gebäude zulässig?

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Kurzantwort: Wann Bedarfsausweis, wann Verbrauchsausweis?

Du brauchst einen Bedarfsausweis, wenn:

• dein Gebäude ein Neubau ist
• nach einer wesentlichen Änderung ein neuer Energieausweis auf Basis einer Gesamtberechnung nötig wird
• dein Wohngebäude 1 bis 4 Wohnungen hat, der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und das Gebäude nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht
• keine 36 zusammenhängenden Monate Verbrauchsdaten vorliegen oder die Daten zu alt sind
• der Verbrauchszeitraum durch längeren Leerstand oder untypische Nutzung nicht aussagekräftig ist

Ein Verbrauchsausweis ist in der Regel möglich, wenn:

• es sich um ein bestehendes Wohngebäude handelt
• das Gebäude fünf oder mehr Wohnungen hat, oder
• es 1 bis 4 Wohnungen hat und der Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt wurde, oder
• es 1 bis 4 Wohnungen hat, älter ist, aber nachweislich auf WSchVO-1977-Niveau gebracht wurde
• und belastbare Verbrauchsdaten über 36 zusammenhängende Monate vorliegen, deren jüngste Abrechnungsperiode nicht mehr als 18 Monate zurückliegt

Diese Regeln ergeben sich aus § 80 GEG und § 82 GEG.

Was ist ein Bedarfsausweis?

Ein Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf deines Gebäudes rechnerisch. Grundlage sind die Gebäudehülle (Wände, Dach, Fenster, Keller), die Heizungsanlage, die Warmwasserbereitung und standardisierte Nutzungsannahmen.

Das Ergebnis zeigt, wie viel Energie das Gebäude unter Normbedingungen brauchen würde. Es spielt keine Rolle, ob die bisherigen Bewohner besonders sparsam oder besonders großzügig geheizt haben. § 81 GEG regelt die Berechnungsgrundlage. Für bestehende Wohngebäude wird dabei nach DIN V 18599 gerechnet.

Der Bedarfsausweis eignet sich besonders gut, wenn du eine objektivere Einschätzung der Gebäudequalität willst oder wenn Sanierungspotenziale sichtbar werden sollen. Mehr dazu, wie der Bedarfsausweis nach DIN 18599 funktioniert, findest du im ausführlichen Ratgeber.

Was ist ein Verbrauchsausweis?

Ein Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch deines Gebäudes. Typischerweise werden dafür Heizkostenabrechnungen oder Energielieferantenabrechnungen herangezogen.

Damit milde oder harte Winter das Ergebnis nicht verzerren, wird der Verbrauch witterungsbereinigt. Ein milder Winter soll dein Haus nicht künstlich besser aussehen lassen, ein harter Winter nicht schlechter. Der Deutsche Wetterdienst stellt dafür Klimafaktoren bereit.

Für den Verbrauchsausweis brauchst du mindestens Verbrauchsdaten aus 36 zusammenhängenden Monaten. Die jüngste Abrechnungsperiode muss enthalten sein, und ihr Ende darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Wichtig: Es müssen keine drei Kalenderjahre sein. Der Abrechnungszeitraum kann zum Beispiel von Juli bis Juni laufen. Längere Leerstände müssen rechnerisch angemessen berücksichtigt werden (§ 82 GEG).

Wenn du wissen willst, wie du deine Verbrauchsdaten richtig zusammenstellst, hilft dir die Anleitung zum Ablesen der Heizverbrauchsdaten.

Der wichtigste Unterschied: Gebäudezustand oder Bewohnerverhalten?

Der Kern der Frage „Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis GEG" liegt hier: Was genau wird gemessen?

Der Bedarfsausweis beschreibt das Gebäude selbst. Der Verbrauchsausweis beschreibt, wie viel Energie in den letzten Jahren tatsächlich verbraucht wurde. Das klingt ähnlich, kann aber zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Zwei identische Reihenhäuser nebeneinander können völlig verschiedene Verbrauchswerte haben, wenn in einem Haus eine fünfköpfige Familie alle Räume beheizt und im anderen ein Paar nur das Wohnzimmer und Schlafzimmer nutzt. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass beide Ausweisarten beim gleichen Gebäude zu unterschiedlichen Werten kommen können, weil sie auf verschiedenen Methoden beruhen.

Für eine vertiefte Einordnung findest du im Ratgeber einen ausführlichen Vergleich beider Ausweisarten.

GEG-Entscheidung: Welcher Energieausweis ist Pflicht?

Die Entscheidung zwischen Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis nach GEG folgt einer klaren Reihenfolge. Geh die folgenden Schritte durch.

Schritt 1: Gibt es überhaupt einen Pflichtanlass?

Ein Energieausweis wird bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung, Leasing, Neubau oder bestimmten größeren Änderungen gebraucht. Wenn keiner dieser Anlässe vorliegt, brauchst du meist keinen neuen Ausweis. Ein Energieausweis ist grundsätzlich 10 Jahre gültig.

Schritt 2: Neubau?

Für einen Neubau gibt es noch keine Verbrauchsdaten. Deshalb brauchst du hier einen Bedarfsausweis. Das ergibt sich direkt aus § 80 Abs. 1.

Schritt 3: Wesentliche Änderung mit Gesamtberechnung?

Nach umfangreichen Änderungen kann ein neuer Bedarfsausweis nötig werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Gesamtberechnung erfüllt sind. Das betrifft größere Sanierungen, bei denen für das gesamte Gebäude neu gerechnet wird.

Schritt 4: Wohngebäude mit 1 bis 4 Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977?

Hier greift eine besondere Regel: Bei Verkauf oder Vermietung ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis auszustellen. Aber (und das wird oft falsch dargestellt): Ein Verbrauchsausweis ist möglich, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung oder durch spätere Modernisierung mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht hat.

Nie pauschal „Baujahr vor 1977 = Bedarfsausweis Pflicht" annehmen. Prüfe den Sanierungsstand.

Schritt 5: Wohngebäude mit 5 oder mehr Wohnungen

Bei Mehrfamilienhäusern mit fünf oder mehr Wohneinheiten besteht unabhängig vom Baujahr grundsätzlich Wahlfreiheit zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis, sofern die Verbrauchsdaten die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Die Spezialpflicht in § 80 betrifft nur Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen.

Schritt 6: Sind die Verbrauchsdaten ausreichend?

Auch wenn der Verbrauchsausweis zulässig wäre: Ohne 36 zusammenhängende Monate mit aktuellen Daten (jüngste Abrechnungsperiode nicht älter als 18 Monate) kannst du keinen rechtssicheren Verbrauchsausweis erstellen. In diesem Fall bleibt der Bedarfsausweis.

Schritt 7: Leerstand oder untypische Nutzung?

Wenn das Haus längere Zeit leer stand oder nur teilweise bewohnt wurde, können die Verbrauchswerte unrealistisch niedrig ausfallen. Der Verbrauchsausweis ist dann zwar unter Umständen noch möglich (Leerstand wird rechnerisch berücksichtigt), aber die Aussagekraft leidet. In solchen Fällen ist der Bedarfsausweis oft die sauberere Wahl.

Entscheidungstabelle für typische Fälle

Zulässig ist nicht immer sinnvoll

Die richtige Frage ist nicht nur: „Was ist erlaubt?" Sondern auch: „Ist der Wert für Interessenten plausibel?"

Ein Verbrauchsausweis kann völlig legal sein. Aber wenn die letzten Bewohner nur wenige Räume geheizt haben oder das Haus teilweise leer stand, kann der Kennwert schöner wirken, als der künftige Alltag erwarten lässt.

In Reddit-Diskussionen fragen Käufer regelmäßig nicht nur nach der Effizienzklasse, sondern konkret, ob ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis vorliegt. Der Hintergrund ist Misstrauen gegenüber Verbrauchswerten, die durch Verhalten oder Leerstand verzerrt sein können. Auch auf LinkedIn beschreiben Praktiker, dass Verbrauchsausweise stark vom Verhalten der Vorbewohner beeinflusst werden und dass bei einer Kaufprüfung die Plausibilität des Ausweises wichtig ist.

Für reine Vermarktung ist der Verbrauchsausweis oft ausreichend, wenn er zulässig ist und die Daten sauber sind. Für Sanierungsentscheidungen oder Käufervertrauen kann der Bedarfsausweis mehr Substanz liefern. Welche Regeln und Ausnahmen bei der Wahlfreiheit gelten, ist im Detail im verlinkten Ratgeber erklärt.

Wenn ein unsaniertes älteres Haus im Verbrauchsausweis ungewöhnlich gut abschneidet, prüfe: Gab es Leerstand? Wurde nur teilweise geheizt? Stimmen Wohnfläche und Gebäudenutzfläche? Sind Warmwasser und Energieträger korrekt erfasst?

Was brauchst du für den Verbrauchsausweis?

• Heizkostenabrechnungen oder Energielieferantenabrechnungen für das gesamte Gebäude
• Verbrauchsdaten über 36 zusammenhängende Monate
• Die jüngste Abrechnungsperiode darf am Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegen
• Angaben zu Warmwasser, Energieträger und eventuellem Leerstand
• Gebäudedaten: Adresse, Baujahr, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche bzw. Gebäudenutzfläche, Heizungsart

Wie du deine Heizkostenabrechnungen richtig für den Verbrauchsausweis aufbereitest, erklärt der Ratgeber im Detail.

Du hast deine Verbrauchsdaten parat? Dann kannst du deinen Verbrauchsausweis direkt online erstellen, mit kostenloser Vorschau deines Kennwerts, bevor du zahlst.

Was brauchst du für den Bedarfsausweis?

• Baujahr, Gebäudetyp, Anzahl der Wohnungen
• Angaben zur Gebäudehülle: Dach, Außenwände, Fenster, Keller bzw. Decken
• Heizungsanlage, Warmwasserbereitung, Energieträger
• Informationen zu durchgeführten Sanierungen oder Modernisierungen
• Fotos oder geeignete Dokumentation, damit der Aussteller die energetischen Eigenschaften bewerten kann

§ 84 GEG verlangt, dass der Aussteller bei bestehenden Gebäuden die energetischen Eigenschaften entweder vor Ort oder anhand geeigneter Bildaufnahmen beurteilt. Welche Angaben du konkret zu Gebäudedaten wie Fenstern und Dämmung machen musst, findest du im Ratgeber.

Was muss in die Immobilienanzeige?

Wenn ein Energieausweis vorliegt und du in kommerziellen Medien inserierst, müssen laut § 87 GEG bestimmte Angaben in die Anzeige:

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
• Wesentliche Energieträger
• Baujahr des Gebäudes (bei Wohngebäuden)
• Energieeffizienzklasse (bei Wohngebäuden)

Für dein Exposé brauchst du die Kennwerte also möglichst früh. Wie du die Pflichtangaben für Immobilienanzeigen korrekt umsetzt, zeigt der ausführliche Ratgeber.

Fehlende oder falsche Angaben können eine Ordnungswidrigkeit sein. In den einschlägigen Energieausweis-Fällen sind Bußgelder bis 10.000 Euro möglich (§ 108 GEG).

Woran erkennst du einen gültigen Energieausweis?

Ein gültiger Energieausweis enthält nach § 85 GEG mindestens:

• Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Ablaufdatum (Gültigkeit: 10 Jahre)
• Registriernummer (vom DIBt vergeben, § 98 GEG)
• Gebäudeadresse
• Baujahr und Gebäudetyp
• Energiekennwerte und Effizienzklasse
• Ausstellerdaten und Unterschrift
• Modernisierungsempfehlungen

Nur ausstellungsberechtigte Personen nach § 88 GEG dürfen Energieausweise erstellen, zum Beispiel bestimmte Ingenieurinnen und Ingenieure, Architektinnen und Architekten oder qualifizierte Handwerksmeister.

Online ist nicht das Problem. Wichtig ist, dass der Ausweis von einer ausstellungsberechtigten Person geprüft, unterschrieben und registriert wird. Bei EnergieausweisApp wird jeder Ausweis von einem ausstellungsberechtigten Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben, mit offizieller DIBt-Registriernummer versehen und als PDF geliefert.

Häufige Sonderfälle

Eigentumswohnung

Ein Energieausweis wird grundsätzlich für das Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Wenn du eine Eigentumswohnung verkaufst, brauchst du die Daten für das gesamte Gebäude. Frage deine Hausverwaltung oder WEG nach dem vorhandenen Ausweis oder den nötigen Verbrauchsdaten.

Denkmalgeschütztes Gebäude

Baudenkmäler sind von der Energieausweispflicht bei Verkauf und Vermietung ausgenommen. § 79 GEG stellt klar, dass die Vorlagepflichten für Baudenkmäler nicht gelten. Als Baudenkmal gilt ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude oder Gebäudeensemble.

Kleines Gebäude unter 50 m² Nutzfläche

Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche sind kleine Gebäude im Sinne des Gesetzes. Die Energieausweis-Regelungen gelten für sie nicht.

Ferienhaus

Wohngebäude, die weniger als vier Monate pro Jahr genutzt werden und deren erwarteter Energieverbrauch unter 25 % des Ganzjahresverbrauchs liegt, sind vom Anwendungsbereich weitgehend ausgenommen (§ 2 GEG).

Fazit

Wenn der Verbrauchsausweis erlaubt ist und deine Verbrauchsdaten sauber sind, ist er oft der einfachste Weg. Wenn dein Gebäude in einen Pflichtfall fällt oder die Verbrauchsdaten nicht belastbar sind, brauchst du den Bedarfsausweis. Im Zweifel gilt: Erst die Zulässigkeit prüfen, dann die Aussagekraft.

Auf EnergieausweisApp wirst du Schritt für Schritt durch die Angaben geführt, ob Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis. Du siehst eine kostenlose Vorschau deines Kennwerts und deiner Effizienzklasse, bevor du zahlst. Jeder Ausweis wird fachlich geprüft und von einem Dipl.-Ing. unterschrieben.

Häufige Fragen

Wann brauche ich einen Bedarfsausweis statt Verbrauchsausweis?

Du brauchst einen Bedarfsausweis bei Neubauten, bestimmten wesentlichen Änderungen, fehlender Verbrauchsbasis und bei Wohngebäuden mit 1 bis 4 Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, wenn sie nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreichen (§ 80 GEG).

Reicht bei einem Altbau vor 1977 immer nur der Bedarfsausweis?

Nein. Bei 1 bis 4 Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der Bedarfsausweis grundsätzlich Pflicht. Ein Verbrauchsausweis ist aber möglich, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung oder durch spätere Modernisierung mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht hat.

Wie viele Verbrauchsdaten brauche ich für den Verbrauchsausweis?

Du brauchst Verbrauchsdaten aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten. Die jüngste Abrechnungsperiode muss enthalten sein und darf am Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegen. Es müssen keine drei Kalenderjahre sein, der Abrechnungszeitraum kann auch beispielsweise von Juli bis Juni laufen.

Ist der Bedarfsausweis genauer als der Verbrauchsausweis?

Er ist unabhängiger vom Heizverhalten der bisherigen Bewohner, weil er den Energiebedarf rechnerisch aus Gebäude- und Anlagendaten ermittelt. Der Verbrauchsausweis zeigt reale Verbrauchsdaten, kann aber durch Bewohnerverhalten oder Leerstand verzerrt sein. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass beide Ausweisarten beim gleichen Gebäude zu unterschiedlichen Werten kommen können.

Gilt ein Energieausweis für meine einzelne Wohnung?

In der Regel nein. Der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt, nicht für eine einzelne Wohnung. Wenn du eine Eigentumswohnung verkaufst, brauchst du den Ausweis für das gesamte Gebäude.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis ist grundsätzlich 10 Jahre gültig. Er kann aber früher seine Gültigkeit verlieren, wenn bestimmte Änderungen am Gebäude einen neuen Ausweis erforderlich machen.

Welche Angaben gehören in die Immobilienanzeige?

Wenn ein Energieausweis vorliegt und du in kommerziellen Medien inserierst, müssen Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse in die Anzeige (§ 87 GEG).

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Nur ausstellungsberechtigte Personen nach § 88 GEG, zum Beispiel bestimmte Ingenieurinnen und Ingenieure, Architektinnen und Architekten, qualifizierte Handwerksmeister oder Techniker sowie Personen mit entsprechender Energieberatungsqualifikation.