Angaben Energieausweis in Anzeigen: 5 Pflichten 2026

Kurz zusammengefasst

Wer eine Immobilie verkauft oder vermietet, muss bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in Anzeigen aufnehmen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt in § 87 fünf Pflichtangaben für Wohngebäude vor. Fehlen sie, drohen Bußgelder bis 10.000 € und wettbewerbsrechtliche Abmahnungen. Dieser Artikel erklärt alle Pflichtangaben, zeigt ein fertiges Musterbeispiel und hilft dir, typische Fehler zu vermeiden.

Was bedeutet „Angaben aus dem Energieausweis in Anzeigen"?

Seit der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014, fortgeführt durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG), müssen in jeder kommerziellen Immobilienanzeige bestimmte Kennwerte aus dem Energieausweis genannt werden. Die Idee dahinter ist einfach: Kaufinteressenten und Mietende sollen schon vor der Besichtigung einschätzen können, wie energieeffizient ein Gebäude ist.

Die gesetzliche Grundlage findest du in § 87 GEG. Die Pflicht greift immer dann, wenn ein gültiger Energieausweis zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung vorliegt und die Anzeige in einem kommerziellen Medium erscheint.

Falls du noch keinen gültigen Ausweis hast, kannst du deinen Verbrauchsausweis online erstellen, mit kostenloser Vorschau deines Kennwerts vor dem Kauf.

Die fünf Pflichtangaben bei Wohngebäuden

Für Wohngebäude verlangt § 87 Abs. 1 GEG genau fünf Angaben aus dem Energieausweis in Anzeigen:

1. Art des Energieausweises (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis)
2. Endenergiekennwert in kWh/(m²·a), also der auf dem Ausweis angegebene Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf
3. Wesentlicher Energieträger der Heizung (z. B. Gas, Öl, Fernwärme, Holzpellets)
4. Baujahr des Gebäudes
5. Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Diese fünf Punkte stehen direkt auf der ersten oder zweiten Seite deines Energieausweises. Du musst sie nicht berechnen, sondern einfach abschreiben. Wo genau du die Werte findest, erklärt unser Ratgeber zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen im Detail.

Unterschied: Wohngebäude vs. Nichtwohngebäude

Bei Nichtwohngebäuden (Büros, Gewerbeflächen, Praxen) gelten leicht andere Regeln. Hier müssen Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch getrennt für Wärme und Strom angegeben werden. Baujahr und Energieeffizienzklasse sind dagegen nicht vorgeschrieben. Da EnergieausweisApp ausschließlich Wohngebäude abdeckt, konzentriert sich dieser Artikel auf die Wohngebäude-Pflichten.

Energieeffizienzklassen A+ bis H im Überblick

Die Energieeffizienzklasse gehört zu den Pflichtangaben und wird nach GEG § 86 in Verbindung mit Anlage 10 bestimmt. Die Skala reicht von A+ (hocheffizient) bis H (sehr hoher Energieverbrauch):

Eine ausführliche Erklärung der Klassen und was sie für den Immobilienwert bedeuten, findest du in unserem Artikel zur Energieeffizienzklasse A bis H.

Wo gelten die Pflichtangaben? (“Kommerzielle Medien”)

Die Angaben aus dem Energieausweis in Anzeigen sind überall Pflicht, wo das Medium kommerziell verbreitet wird. Das umfasst mehr als die offensichtlichen Kanäle:

• Immobilienportale wie ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen (ehemals eBay-Kleinanzeigen)
• Zeitungen und Magazine (Print-Anzeigen)
• Schaufenster-Aushänge in Maklerbüros
• Social-Media-Posts, wenn sie ein konkretes Angebot enthalten
• Firmeneigene Websites mit Objektdarstellungen

Nicht erfasst sind rein private, kostenlose Aushänge, etwa am Schwarzen Brett im Supermarkt. Entscheidend ist nicht, ob du für die Anzeige bezahlst, sondern ob das Medium selbst kommerziell an ein breites Publikum gerichtet ist. Ein Hinweis im Immobilienportal à la „Energieausweis liegt vor, Daten auf Anfrage" reicht nicht. Die konkreten Werte müssen direkt in der Anzeige stehen.

Auch der IVD (Immobilienverband Deutschland) stellt klar, dass bloße Verweise auf den Ausweis nicht ausreichen.

Wer ist verantwortlich: Eigentümer oder Makler?

Die kurze Antwort: beide können haften. Verantwortlich für die Angaben aus dem Energieausweis in Anzeigen ist immer die Person, die die Anzeige tatsächlich schaltet. Das kann der Eigentümer sein, der Vermieter oder der beauftragte Makler.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil (BGH, 05.10.2017, Az. I ZR 232/16) klargestellt, dass auch Makler für fehlende Pflichtangaben haftbar gemacht werden können. Das Argument, man habe den Ausweis vom Eigentümer noch nicht erhalten, schützt nicht. Entscheidend ist lediglich, dass ein gültiger Energieausweis existiert, nicht ob der Makler ihn physisch in Händen hält.

Für Makler bedeutet das: Vor der Veröffentlichung einer Anzeige immer die fünf Pflichtangaben beim Eigentümer einfordern. Wer als Eigentümer einen Makler beauftragt, sollte die Daten proaktiv weitergeben. Eine Übersicht, welche Angaben du für den Energieausweis brauchst, hilft beim Zusammenstellen.

Beispiel: So sieht eine korrekte Immobilienanzeige aus

Die meisten Ratgeber listen die fünf Pflichtangaben abstrakt auf. Hier siehst du, wie eine rechtskonforme Anzeige konkret aussieht.

Musteranzeige (Langversion)

3-Zimmer-Wohnung in Altona, 78 m², 3. OG, Balkon, frei ab 01.09.
Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergiekennwert 127 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger: Erdgas, Baujahr 1991, Energieeffizienzklasse D.

Musteranzeige (Kurzversion für Printanzeigen)

3-Zi.-Whg., Altona, 78 m², 3. OG, Balkon, frei 01.09.
V, 127 kWh/(m²·a), Gas, Bj. 1991, Kl. D

Abkürzungen: erlaubt oder riskant?

Es gibt keine offizielle Abkürzungsliste des zuständigen Bundesministeriums. Der IVD hat Kürzel vorgeschlagen (z. B. „V" für Verbrauchsausweis, „B" für Bedarfsausweis), empfiehlt aber, diese nur dann zu verwenden, wenn das Medium gleichzeitig eine Legende abdruckt. Im Zweifel bist du mit der Langversion auf der sicheren Seite. Online, wo Platz kein Thema ist, gibt es keinen Grund zu kürzen.

Sonderfall: Alter Energieausweis (vor Mai 2014)

Wurde dein Verbrauchsausweis vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt, fehlt im Kennwert häufig der Warmwasseranteil. In diesem Fall musst du pauschal 20 kWh/(m²·a) zum angegebenen Endenergieverbrauchskennwert addieren, bevor du ihn in der Anzeige nennst.

Außerdem: Bei Ausweisen, die vor diesem Stichtag erstellt wurden, ist die Angabe der Energieeffizienzklasse in der Anzeige freiwillig, weil auf dem Ausweis selbst noch keine Klasse vermerkt ist.

Bedenke aber, dass Energieausweise nur 10 Jahre gültig sind. Ein Ausweis von 2014 läuft spätestens 2024 ab. Falls deiner abgelaufen ist, erfährst du in unserem Ratgeber zu Neuerungen und Pflichten beim Energieausweis, was sich seit der GEG-Novelle 2024 geändert hat.

Was passiert bei fehlenden Angaben? Bußgelder und Abmahnungen

Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG

Fehlende Angaben aus dem Energieausweis in Anzeigen sind eine Ordnungswidrigkeit. § 108 GEG sieht Bußgelder von bis zu 10.000 € vor. In der Praxis bewegen sich Strafen bei einem Erstverstoß typischerweise zwischen 200 und 3.000 €. Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde deines Landkreises oder deiner Stadt (oft das Bau- oder Ordnungsamt).

Wettbewerbsrechtliche Abmahnung

Oft teurer als das Bußgeld: Eine Abmahnung nach dem Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG). Der BGH hat bestätigt, dass fehlende Energieausweis-Pflichtangaben einen Verstoß gegen eine sogenannte Marktverhaltensregel darstellen (§ 3a UWG, BGH Az. I ZR 232/16). Konkurrenten oder Verbände können deshalb Unterlassung verlangen. Die Kosten einer solchen Abmahnung (Anwaltsgebühren, Vertragsstrafe bei Wiederholung) übersteigen das behördliche Bußgeld oft deutlich.

Das klingt erst mal bedrohlich, lässt sich aber einfach vermeiden: Die fünf Pflichtangaben korrekt in die Anzeige aufnehmen, und das Problem existiert nicht.

Häufige Fehler und wie du sie vermeidest

Practitioner-Diskussionen auf Reddit und in Immobilienforen zeigen immer wieder dieselben Stolperfallen. Auf r/Immobilieninvestments und r/Vermieten berichten Vermieter und Käufer regelmäßig von fehlerhaften oder unvollständigen Angaben in Immobilienanzeigen.

1. Bedarf und Verbrauch verwechselt

Der Endenergiebedarfswert (aus dem Bedarfsausweis) und der Endenergieverbrauchswert (aus dem Verbrauchsausweis) sind zwei verschiedene Zahlen für dasselbe Gebäude. Wer den falschen Wert nennt, macht eine Falschaussage. Schau genau hin, welche Art Ausweis du hast.

Falls du unsicher bist, ob du einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis brauchst, hilft unser Artikel zu den Wahlfreiheits-Regeln beim Verbrauchsausweis. Kurzer Hinweis: Bei Wohngebäuden mit Baujahr vor 1977 und weniger als fünf Wohneinheiten ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, es sei denn, das Gebäude wurde mindestens auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert.

2. Abgelaufener Energieausweis wiederverwendet

Online-Energieausweis-Anbieter berichten, dass ältere Anzeigen häufig reaktiviert werden, obwohl der zugrunde liegende Energieausweis längst abgelaufen ist. Ein abgelaufener Ausweis gilt als „nicht vorhanden". Das entbindet dich zwar formal von der Anzeigenpflicht nach § 87 GEG, aber § 80 GEG verlangt trotzdem, dass du spätestens zur Besichtigung einen gültigen Ausweis vorlegen kannst. Und eine Anzeige ohne Energiedaten wirkt auf Interessenten wenig vertrauenserweckend.

3. Angaben nur auf einer Plattform aktualisiert

IT-Rechtsexperten warnen ausdrücklich davor, bei automatisierten Listings oder Mehrfachveröffentlichungen die Pflichtangaben nur an einer Stelle zu aktualisieren. Wer auf drei Portalen inseriert, muss die Angaben aus dem Energieausweis in allen drei Anzeigen prüfen und aktuell halten.

4. Anzeige live geschaltet, obwohl der Ausweis „gleich kommt"

Formal gilt die Pflicht nach § 87 GEG nur, wenn ein Energieausweis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung bereits vorliegt. Aber Vorsicht: Für Gebäude, die nach 2008 errichtet oder umfassend saniert wurden, sollte normalerweise ein Ausweis existieren. Wer hier ohne Angaben inseriert, riskiert Nachfragen der Behörde und eine Abmahnung.

Was tun, wenn der Energieausweis noch nicht vorliegt?

Wenn du ehrlich noch keinen Energieausweis hast (und nicht bloß vergessen hast, ihn rauszusuchen), darfst du die Anzeige rechtlich gesehen ohne die Energiedaten veröffentlichen. Trotzdem solltest du schnell handeln:

• Notiere in der Anzeige, dass ein Energieausweis beantragt ist. Das schafft Transparenz und senkt das Abmahnrisiko.
• Spätestens zur Besichtigung musst du den Ausweis vorlegen (§ 80 GEG). Plane also genug Vorlauf ein.
• Sobald der Ausweis da ist, ergänze die Pflichtangaben in der Anzeige sofort auf allen Plattformen.

Du kannst deinen Energieausweis komplett online erstellen, in wenigen Minuten und ohne Vor-Ort-Termin. Jeder Ausweis wird von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben, bevor er als PDF zugestellt wird.

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Checkliste: Angaben aus dem Energieausweis in der Anzeige

Bevor du auf „Veröffentlichen" klickst, geh diese Liste durch:

• [ ] Art des Energieausweises angegeben (Verbrauch oder Bedarf)?
• [ ] Endenergiekennwert in kWh/(m²·a) korrekt übernommen?
• [ ] Wesentlicher Energieträger der Heizung genannt?
• [ ] Baujahr des Gebäudes eingetragen?
• [ ] Energieeffizienzklasse (A+ bis H) angegeben?
• [ ] Bei Ausweis vor Mai 2014: Warmwasser-Pauschale (+20 kWh) berücksichtigt?
• [ ] Angaben auf allen Plattformen identisch?
• [ ] Energieausweis noch gültig (nicht älter als 10 Jahre)?

Wenn du alle Punkte abhaken kannst, bist du auf der sicheren Seite. Mehr dazu, wie die Pflichtangaben ins Exposé und in die Immobilienanzeige korrekt eingebaut werden, findest du in unserem separaten Ratgeber.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich Angaben aus dem Energieausweis in Anzeigen machen, wenn noch kein Ausweis vorliegt?

Nein. Die Pflicht nach § 87 GEG greift nur, wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung bereits ein gültiger Energieausweis existiert. Allerdings musst du den Ausweis spätestens zur Besichtigung vorlegen (§ 80 GEG). Es empfiehlt sich, in der Anzeige zu vermerken, dass der Ausweis beantragt wurde.

Gilt die Pflicht auch für Privatpersonen auf Immobilienportalen?

Ja. Entscheidend ist nicht, ob du gewerblich oder privat inserierst, sondern ob das Medium kommerziell verbreitet wird. Portale wie ImmoScout24 oder Kleinanzeigen zählen als kommerzielle Medien. Privatpersonen müssen dort die gleichen fünf Pflichtangaben machen wie Makler.

Darf ich in der Anzeige Abkürzungen verwenden?

Grundsätzlich ja, aber nur, wenn die Abkürzungen eindeutig sind. Eine offizielle Liste gibt es nicht. Der IVD empfiehlt Kürzel wie „V" für Verbrauchsausweis nur dann, wenn das Medium gleichzeitig eine Erklärungslegende veröffentlicht. In Online-Anzeigen gibt es keinen Platzmangel, schreib die Angaben dort besser aus.

Was kostet ein Verstoß gegen § 87 GEG?

Ein Bußgeld von bis zu 10.000 € ist möglich (§ 108 GEG). In der Praxis liegen Erstverstoß-Strafen meist zwischen 200 und 3.000 €. Teurer wird es, wenn Wettbewerber oder Verbände eine Abmahnung nach dem UWG aussprechen, denn die Kosten dafür (Anwaltsgebühren, Vertragsstrafe) können das behördliche Bußgeld übersteigen.

Wo finde ich die Pflichtangaben auf meinem Energieausweis?

Beim Verbrauchsausweis stehen alle relevanten Werte auf Seite 2 (Kennwert, Energieträger, Effizienzklasse). Beim Bedarfsausweis findest du sie auf Seite 2. Das Baujahr und die Art des Ausweises sind auf Seite 1 vermerkt. Falls du dir unsicher bist, welche Daten genau nötig sind, hilft unser Leitfaden zu den benötigten Angaben für den Energieausweis.

Zählt ein Schaufenster-Aushang beim Makler auch als „kommerzielle Anzeige"?

Ja. Die Objektpräsentation im Schaufenster eines Maklerbüros gilt als Veröffentlichung in einem kommerziellen Medium. Auch dort müssen alle fünf Pflichtangaben aus dem Energieausweis sichtbar sein.

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