GEG 2026: Wann Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Kurz und knapp
Ob du einen Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis brauchst, hängt von drei Faktoren ab: Baujahr deines Gebäudes, Anzahl der Wohnungen und verfügbare Verbrauchsdaten. Bei Neubauten ist immer ein Bedarfsausweis nötig. Bei Bestandsgebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 gilt ebenfalls Bedarfspflicht, es sei denn, das Gebäude erreicht mindestens den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977. In vielen anderen Fällen hast du Wahlfreiheit.
Die schnelle Entscheidung: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Bevor es um Definitionen geht, hier die Entscheidung Schritt für Schritt. Die Regeln stehen in § 80 GEG:
1. Ist es ein Neubau?
Ja → Bedarfsausweis.
2. Wurde das bestehende Gebäude so umfassend geändert, dass energetische Berechnungen für das gesamte Gebäude nötig sind?
Ja → Bedarfsausweis.
3. Geht es um Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung oder Leasing eines bestehenden Wohngebäudes?
Dann prüfe die nächsten Punkte.
4. Hat das Wohngebäude fünf oder mehr Wohnungen?
Ja → Wahlfreiheit zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis, sofern gültige Verbrauchsdaten vorliegen.
5. Hat das Wohngebäude 1 bis 4 Wohnungen und wurde der Bauantrag nach dem 1.11.1977 gestellt?
Ja → Wahlfreiheit, sofern gültige Verbrauchsdaten vorliegen.
6. Hat das Wohngebäude 1 bis 4 Wohnungen und wurde der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt?
Grundsätzlich → Bedarfsausweis.
Aber: Ein Verbrauchsausweis ist erlaubt, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllte oder später mindestens auf diesen Stand gebracht wurde.
7. Fehlen 36 zusammenhängende Monate Verbrauchsdaten oder sind die Daten zu alt?
→ Bedarfsausweis, auch wenn ein Verbrauchsausweis sonst erlaubt wäre. § 82 GEG verlangt 36 zusammenhängende Monate, deren jüngste Abrechnungsperiode höchstens 18 Monate zurückliegt.
Merksatz: Bedarfsausweis ist Pflicht, wenn der Verbrauchsausweis rechtlich nicht erlaubt ist oder keine ausreichenden Verbrauchsdaten vorliegen. In vielen Bestandsfällen hast du Wahlfreiheit.
Wenn du bereits weißt, welcher Ausweis für dich passt, kannst du deinen Verbrauchsausweis direkt online erstellen, mit kostenloser Vorschau deines Kennwerts vor der Bezahlung.
Was ist ein Bedarfsausweis?
Der Bedarfsausweis (Energiebedarfsausweis) ist ein berechneter Energieausweis. Er betrachtet das Gebäude selbst: Wände, Dach, Fenster, Kellerdecke, Heizungsanlage, Warmwasserbereitung und Lüftung. Daraus wird der theoretische Energiebedarf ermittelt, unabhängig davon, ob die letzten Bewohner sparsam oder verschwenderisch geheizt haben.
Das Gebäudeforum (dena) beschreibt ihn als technische Analyse von Gebäudehülle und Anlagentechnik, die eine nutzerunabhängige Bewertung ermöglicht. Die Berechnung erfolgt nach GEG 2024 auf Basis der DIN V 18599. Die rechtliche Grundlage steht in § 81 GEG.
Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht?
| Fall | Regel |
|---|---|
| Neubau | Immer Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 1 GEG) |
| Umfassende Änderung mit Gesamtberechnung | Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 2 GEG) |
| 1 bis 4 Wohnungen, Bauantrag vor 1.11.1977, kein WSchVO-1977-Standard | Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 GEG) |
| Fehlende oder unzureichende Verbrauchsdaten | Bedarfsausweis, auch wenn sonst Wahlfreiheit bestünde |
Bei EnergieausweisApp wird der Bedarfsausweis online vorbereitet und anschließend fachlich durch einen qualifizierten Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben.
Was ist ein Verbrauchsausweis?
Der Verbrauchsausweis (Energieverbrauchsausweis) basiert auf dem tatsächlich gemessenen Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser. Der Heizverbrauch wird witterungsbereinigt: Ein Klimafaktor des Deutschen Wetterdienstes gleicht besonders kalte oder milde Winter aus, damit ein einzelner harter Winter das Ergebnis nicht verzerrt.
Was der Verbrauchsausweis braucht
Für die Ausstellung müssen die Verbrauchsdaten bestimmte Anforderungen nach § 82 GEG erfüllen:
- Mindestens 36 zusammenhängende Monate Energieverbrauch (nicht zwingend Kalenderjahre)
- Die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen
- Bei dezentraler Warmwasserbereitung ohne bekannten Verbrauch wird ein Pauschale von 20 kWh/m²a angesetzt
- Längerer Leerstand muss angemessen berücksichtigt werden
Mehr zum Zusammentragen der nötigen Daten findest du im Ratgeber zur Heizkostenabrechnung für den Verbrauchsausweis.
Wichtig zu verstehen
Der Verbrauchsausweis schaut auf die letzten Verbräuche und damit immer auch auf das Heizverhalten der Menschen, die dort gewohnt haben. Das Gebäudeforum weist ausdrücklich darauf hin, dass der Verbrauchsausweis stark vom Nutzerverhalten abhängt. Wenn ein schlecht gedämmtes Haus kaum beheizt wurde, kann der Ausweis trotzdem eine vergleichsweise gute Effizienzklasse zeigen.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: der direkte Vergleich
| Frage | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Rechnerischer Energiebedarf des Gebäudes | Gemessener Energieverbrauch über 36 zusammenhängende Monate |
| Abhängig vom Nutzerverhalten? | Weniger | Ja |
| Typisch sinnvoll bei | Neubau, Altbau, Sanierungsplanung, fehlende Verbrauchsdaten | Vermietung/Verkauf mit vollständigen, plausiblen Verbrauchsdaten |
| Pflicht bei | Neubau, bestimmte Sanierungen, 1 bis 4 WE mit Bauantrag vor 1.11.1977 ohne WSchVO-1977-Standard | Nie alleinige Pflicht; er ist eine zulässige Option |
| Vorteil | Vergleichbarer Blick auf die Gebäudesubstanz | Einfachere Datenerhebung, oft schneller erstellt |
| Schwäche | Ergebnis hängt von Gebäudedaten und Berechnungsannahmen ab | Kann durch Leerstand, sparsames Heizen oder Kaminofen verzerrt sein |
| Rechtliche Datenbasis | § 81 GEG | § 82 GEG |
Eine ausführliche Gegenüberstellung findest du auch im Ratgeber Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
Altbau vor 1977: der häufigste Fehler
Viele Ratgeber im Netz verkürzen die Regel auf “Baujahr vor 1977 = immer Bedarfsausweis.” Das stimmt so nicht.
Die korrekte Regel aus § 80 Abs. 3 GEG hat drei Voraussetzungen, die alle gleichzeitig erfüllt sein müssen, damit der Bedarfsausweis Pflicht ist:
- Es handelt sich um ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen.
- Der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt.
- Das Gebäude erreicht nicht mindestens den energetischen Stand der Wärmeschutzverordnung 1977, weder bei Fertigstellung noch durch spätere Modernisierung.
Sobald eine dieser Bedingungen nicht zutrifft, besteht grundsätzlich Wahlfreiheit.
Beispiel: Haus Baujahr 1970, 3 Wohnungen, energetisch saniert
Ein Dreifamilienhaus von 1970 wurde nachträglich gedämmt und hat neue Fenster bekommen, sodass es nachweislich den WSchVO-1977-Standard erreicht. In diesem Fall kann ein Verbrauchsausweis zulässig sein, vorausgesetzt die Sanierung ist dokumentiert und die Verbrauchsdaten erfüllen die Anforderungen nach § 82. Diese Ausnahme wird in Foren und auf Reddit regelmäßig übersehen oder falsch dargestellt.
Beispiel: Einfamilienhaus Baujahr 1965, unsaniert
Keine Dämmung, alte Fenster, kein Nachweis über WSchVO-1977-Niveau. Hier greift die Pflicht: Du brauchst einen Bedarfsausweis.
Wann der Verbrauchsausweis bei Altbauten trotzdem erlaubt sein kann, erklärt der Ratgeber Wahlfreiheit beim Verbrauchsausweis im Detail.
5 oder mehr Wohnungen: ein verbreiteter Irrtum
In einem Reddit-Thread zu Immobilieninvestments nahm ein Nutzer an, ein altes Mehrfamilienhaus mit fünf oder mehr Wohnungen brauche automatisch einen Bedarfsausweis. Die Community stellte klar: Die Bedarfspflicht aus § 80 Abs. 3 betrifft Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen. Bei fünf oder mehr Wohnungen hast du grundsätzlich Wahlfreiheit, egal wie alt das Gebäude ist, sofern verwertbare Verbrauchsdaten vorliegen.
Mehrfamilienhaus mit 5 oder mehr Wohnungen? Dann ist der Verbrauchsausweis nicht automatisch Pflicht, aber er ist zulässig, wenn die Verbrauchsdaten passen. Ein Bedarfsausweis bleibt ebenfalls möglich.
Mehr dazu im Ratgeber zur Behandlung von Mehrfamilienhäusern.
Wenn du wählen darfst: Was ist sinnvoller?
Rechtlich zulässig ist nicht immer gleich praktisch aussagekräftig. Wenn beide Ausweisarten erlaubt sind, hängt die bessere Wahl von deiner Situation ab.
| Situation | Praktisch bessere Wahl |
|---|---|
| Du brauchst schnell einen gültigen Ausweis und hast saubere 36-Monats-Verbrauchsdaten | Verbrauchsausweis reicht oft aus |
| Die letzten Bewohner haben ungewöhnlich wenig geheizt oder nur Teile des Hauses genutzt | Bedarfsausweis ist oft aussagekräftiger |
| Das Gebäude stand längere Zeit leer | Bedarfsausweis vermeidet einen verzerrten Verbrauchskennwert |
| Du willst ein gebäudebezogenes Bild vor dem Verkauf | Bedarfsausweis |
| Ein Käufer fragt, ob eine Wärmepumpe passt | Keiner von beiden allein reicht. Der Energieausweis ersetzt keine Heizlastberechnung und keine Sanierungsberatung |
Warum Käufer skeptisch sein können
In mehreren Reddit-Diskussionen berichten Käufer von Verbrauchsausweisen, die eine verdächtig gute Energieklasse zeigen. Ein Nutzer beschrieb stark schwankende Gasverbrauchswerte über die Jahre und vermutete, dass Leerstand oder minimale Nutzung das Ergebnis unrealistisch positiv gemacht haben. Ein anderer Nutzer in einem Wärmepumpen-Forum versuchte, aus dem Energieausweis die Dämmqualität abzuleiten, und wurde darauf hingewiesen, dass ein Verbrauchsausweis dafür nur begrenzt taugt, weil er die Nutzung der Vorbewohner widerspiegelt.
Wenn du kaufst: Frag nach dem Ausweistyp, den zugrunde liegenden Verbrauchsperioden und ob Leerstand, Kaminofen oder Sanierungen berücksichtigt wurden. Was die Effizienzklassen A bis H konkret bedeuten, erfährst du im verlinkten Ratgeber.
Welche Daten brauchst du für den jeweiligen Ausweis?
Für den Verbrauchsausweis
- Energieverbrauchsdaten über 36 zusammenhängende Monate (Heizkosten- oder Energielieferantenabrechnungen)
- Angabe, ob und wie lange Leerstand bestand
- Gebäudenutzfläche oder Wohnfläche
- Energieträger der Heizung
- Die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate alt sein. Der Abrechnungszeitraum muss kein Kalenderjahr sein.
Für den Bedarfsausweis
- Baujahr oder Datum des Bauantrags (falls bekannt)
- Anzahl der Wohnungen
- Gebäudegeometrie und Flächen
- Angaben zur Gebäudehülle: Wände, Dach, Fenster, Kellerdecke
- Heizungs- und Warmwasseranlage
- Nachweise über Sanierungen, Dämmung oder Fenstertausch, sofern vorhanden
§ 83 GEG legt fest, dass der Eigentümer korrekte Daten bereitstellen muss. Der Aussteller ist verpflichtet, die Angaben sorgfältig zu prüfen und bei Zweifeln nicht zu verwenden.
Welche Angaben genau benötigt werden, zeigt der Ratgeber Angaben für den Energieausweis.
Eigentumswohnung in der WEG: Wer braucht welchen Ausweis?
Ein häufiges Missverständnis: Der Energieausweis wird nach § 79 GEG grundsätzlich für das Gebäude ausgestellt, nicht für eine einzelne Wohnung. Wenn du eine Eigentumswohnung verkaufst oder vermietest, betrifft der Ausweis das gesamte Gebäude.
In Reddit-Diskussionen korrigieren Nutzer diese Fehleinschätzung regelmäßig: Ein Energieausweis wird nicht einfach für eine einzelne Einheit in einem Mehrfamilienhaus erstellt. Frag zuerst die Hausverwaltung, ob ein gültiger Ausweis für das Gebäude vorliegt.
Was muss in die Immobilienanzeige?
§ 87 GEG schreibt vor, dass gewerbliche Immobilienanzeigen folgende Pflichtangaben enthalten müssen, wenn ein Energieausweis zum Zeitpunkt der Anzeige vorliegt:
- Art des Ausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis)
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
- Wesentlicher Energieträger der Heizung
- Baujahr des Gebäudes (bei Wohngebäuden)
- Energieeffizienzklasse (bei Wohngebäuden)
Fehlende Pflichtangaben können ein Bußgeld nach sich ziehen. § 108 GEG sieht für verschiedene Verstöße bei Energieausweispflichten Bußgelder von bis zu 10.000 Euro vor. Das ist kein Grund zur Panik, aber ein guter Grund, den Ausweis vor der Anzeige zu klären. Was genau in die Anzeige gehört, erläutert der Ratgeber zu Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.
Für die Praxis heißt das: Warte nicht bis zur Vertragsunterschrift. Wenn du verkaufst oder neu vermietest, muss der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Bestimmte Kennwerte gehören schon in die Anzeige, wenn der Ausweis zu diesem Zeitpunkt vorliegt. Practitioners on Reddit berichten, dass informeller Rat wie “einfach später an den Mietvertrag hängen” verbreitet ist, die gesetzlichen Fristen aber strenger sind.
Wie lange ist der Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis ist grundsätzlich 10 Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GEG). Er kann seine Gültigkeit vorzeitig verlieren, wenn nach wesentlichen Änderungen am Gebäude ein neuer Ausweis auf Basis einer Gesamtberechnung erforderlich wird (§ 80 Abs. 2).
Was viele nicht wissen: Alte, noch gültige Ausweise werden nicht automatisch ungültig, nur weil sich das Gesetz geändert hat. Aber: Wenn dein Ausweis bald abläuft, lohnt sich ein rechtzeitiger Blick auf den neuen Energieausweis.
Fünf praktische Beispiele
1. Einfamilienhaus, Baujahr 1980
Bauantrag nach dem 1.11.1977, drei vollständige Heizkostenabrechnungen vorhanden. Du hast Wahlfreiheit: Verbrauchsausweis ist zulässig, Bedarfsausweis ebenfalls.
2. Einfamilienhaus, Baujahr 1965, unsaniert
Bauantrag vor 1.11.1977, keine Sanierung auf WSchVO-1977-Niveau. Hier gilt: Bedarfsausweis.
3. Mehrfamilienhaus, Baujahr 1950, 8 Wohnungen
Altbau mit mehr als vier Wohnungen. Wahlfreiheit, sofern verwertbare Verbrauchsdaten vorliegen. Die Bedarfspflicht greift hier nicht, weil sie nur Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen betrifft.
4. Dreifamilienhaus, Baujahr 1970, auf WSchVO-1977-Standard gebracht
Pre-1977, aber nachweislich saniert. Ein Verbrauchsausweis kann zulässig sein, wenn die Sanierung dokumentiert ist und die Verbrauchsdaten die Anforderungen nach § 82 erfüllen.
5. Leerstand oder ungewöhnliche Nutzung
Das Haus stand ein Jahr leer, davor hat eine Person nur das Erdgeschoss beheizt. Ein Verbrauchsausweis ist hier zwar möglicherweise formal erlaubt, kann aber ein verzerrtes Bild liefern. § 82 verlangt, dass längerer Leerstand angemessen berücksichtigt wird. In solchen Fällen ist ein Bedarfsausweis oft die sinnvollere Wahl.
Online erstellen: Was ist wichtig?
Wenn du weißt, welcher Energieausweis für dein Gebäude passt, ist die Erstellung online meist der einfachste Weg. Bei EnergieausweisApp führst du die Angaben Schritt für Schritt durch, bekommst Unterstützung durch den Energie-Assistenten und siehst eine kostenlose Vorschau deines Kennwerts und deiner Effizienzklasse, bevor du zahlst. Jeder Ausweis wird anschließend fachlich geprüft und von einem qualifizierten Dipl.-Ing. unterschrieben.
Jeder Ausweis erhält eine offizielle Registriernummer nach § 98 GEG und ist damit rechtsgültig für Verkauf, Vermietung und Behörden.
Jetzt Energieausweis online erstellen und kostenlose Vorschau erhalten.
Häufige Fragen
Wann ist ein Bedarfsausweis Pflicht?
Ein Bedarfsausweis ist Pflicht bei Neubauten, nach bestimmten umfassenden Änderungen am Gebäude und bei bestehenden Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 erreichen (§ 80 GEG).
Wann reicht ein Verbrauchsausweis?
Ein Verbrauchsausweis ist bei vielen Bestandsgebäuden zulässig, wenn gültige Verbrauchsdaten vorliegen: mindestens 36 zusammenhängende Monate, deren jüngste Abrechnungsperiode höchstens 18 Monate zurückliegt. Bei Wohngebäuden mit fünf oder mehr Wohnungen besteht grundsätzlich Wahlfreiheit.
Darf ich bei Baujahr 1980 einen Verbrauchsausweis nehmen?
Ja. Bei einem Wohngebäude mit Bauantrag nach dem 1. November 1977 ist der Verbrauchsausweis grundsätzlich zulässig, wenn die Verbrauchsdaten die Anforderungen nach § 82 GEG erfüllen. Ein Bedarfsausweis bleibt ebenfalls möglich.
Ist bei Altbau vor 1977 immer ein Bedarfsausweis nötig?
Nein. Die Pflicht zum Bedarfsausweis gilt nur bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor dem 1.11.1977 und fehlendem WSchVO-1977-Standard. Wenn das Gebäude diesen Standard bei Fertigstellung erfüllte oder durch spätere Sanierung erreicht hat, ist ein Verbrauchsausweis zulässig.
Kann ein Verbrauchsausweis trotz schlechter Bausubstanz gut aussehen?
Ja. Das Gebäudeforum weist darauf hin, dass Verbrauchsausweise stark vom Nutzerverhalten abhängen. Wenn ein schlecht gedämmtes Haus kaum beheizt wurde, kann der Ausweis trotzdem eine vergleichsweise gute Klasse zeigen.
Wird der Energieausweis für eine einzelne Wohnung erstellt?
In der Regel nicht. Nach § 79 GEG wird der Energieausweis für das Gebäude ausgestellt. Bei Eigentumswohnungen in einer WEG ist der Ausweis für das gesamte Gebäude relevant. Frag die Hausverwaltung, ob ein gültiger Ausweis vorliegt.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis ist grundsätzlich 10 Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GEG). Er kann vorzeitig ungültig werden, wenn nach wesentlichen Änderungen am Gebäude ein neuer Ausweis nötig wird.
Sind Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis verpflichtend umzusetzen?
Nein. Die Modernisierungsempfehlungen dienen laut Gebäudeforum ausschließlich der Information. Es besteht keine Pflicht, sie umzusetzen.
Energieausweis in 5 Minuten online erstellen
GModG-konform, DIBt-registriert, sofort als PDF.
Verbrauchsausweis 49,90 €