Energieeffizienzklasse Hausverkauf: § 87 GEG Ratgeber 2026

Kurzfassung

Die Energieeffizienzklasse stuft dein Haus auf einer Skala von A+ (sehr sparsam) bis H (sehr hoher Energiebedarf) ein. Beim Hausverkauf bist du gesetzlich verpflichtet, diese Klasse bereits in der Immobilienanzeige anzugeben. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Gleichzeitig beeinflusst die Klasse den erzielbaren Verkaufspreis erheblich, denn Käufer rechnen erwartbare Sanierungskosten direkt ein.

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Was ist die Energieeffizienzklasse?

Die Energieeffizienzklasse gibt an, wie viel Energie ein Wohngebäude pro Quadratmeter und Jahr benötigt. Geregelt ist sie im Gebäudeenergiegesetz (§ 86 GEG in Verbindung mit Anlage 10). Grundlage der Einstufung ist der sogenannte Endenergiekennwert, angegeben in Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr (kWh/(m²·a)).

Endenergie beschreibt die Energie, die tatsächlich an der Gebäudegrenze ankommt, also den Wert, der sich in deiner Heizkostenabrechnung widerspiegelt. Das ist nicht zu verwechseln mit dem Primärenergiebedarf, der zusätzlich Verluste bei Erzeugung und Transport des Energieträgers einrechnet. Für die Klasseneinstufung zählt ausschließlich die Endenergie. Wer den Unterschied zwischen Endenergie und Primärenergie genauer verstehen will, findet dort eine ausführliche Erklärung.

Du findest die Energieeffizienzklasse auf deinem Energieausweis, egal ob es sich um einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis handelt.

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Die Skala von A+ bis H: Grenzwerte auf einen Blick

Die Energieeffizienzklassen beim Hausverkauf reichen von A+ bis H. Hier die komplette Übersicht mit den gesetzlich festgelegten Grenzwerten:

Ein wichtiges Detail: Fällt der Endenergiekennwert exakt auf einen Grenzwert, wird die niedrigere (bessere) Klasse zugeordnet. Bei genau 100 kWh/(m²·a) lautet die Klasse also C, nicht D.

Zur Einordnung: Der Durchschnitt aller deutschen Wohngebäude liegt bei etwa 150 kWh/(m²·a). Das entspricht Klasse E. Wenn dein Haus in diesem Bereich liegt, ist das normal, aber beim Verkauf eben auch kein Pluspunkt.

Pflichtangaben beim Hausverkauf nach § 87 GEG

Wer ein Haus verkauft, muss die Energieeffizienzklasse nicht erst beim Notartermin offenlegen, sondern schon deutlich früher. § 87 GEG schreibt vor, dass bestimmte Kennwerte aus dem Energieausweis bereits in der kommerziellen Immobilienanzeige stehen müssen.

Diese fünf Angaben gehören in jede Anzeige:

1. Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
2. Endenergiekennwert in kWh/(m²·a)
3. Wesentlicher Energieträger der Heizung (z. B. Gas, Öl, Wärmepumpe)
4. Baujahr des Gebäudes
5. Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Eine Ausnahme gibt es bei der Effizienzklasse: Wurde der Energieausweis vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt, ist die Angabe der Klasse freiwillig, weil ältere Ausweise diese noch nicht enthalten mussten.

Wann genau gilt die Pflicht?

Der zeitliche Ablauf ist klar geregelt:

• Beim Inserieren: Pflichtangaben müssen schon in der Anzeige stehen, egal ob auf Immobilienportalen, in Zeitungen oder auf der eigenen Website.
• Bei der Besichtigung: Du musst den Energieausweis unaufgefordert vorlegen.
• Nach Vertragsabschluss: Der Ausweis wird an den Käufer übergeben.

Wer die Pflichtangaben korrekt ins Exposé einbauen will, findet in unserem Ratgeber eine praktische Anleitung dafür.

Was passiert bei Verstößen?

Fehlende oder falsche Pflichtangaben in der Immobilienanzeige sind kein Kavaliersdelikt. Es handelt sich um eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG. Für fehlende Angaben in Anzeigen drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro. Weitere Verstöße, etwa das Nicht-Vorlegen des Ausweises bei der Besichtigung, können ebenfalls geahndet werden.

Besonders wichtig: Jede einzelne Anzeige ohne korrekte Angaben stellt einen separaten Verstoß dar. Wer sein Haus gleichzeitig auf drei Portalen ohne Energieeffizienzklasse inseriert, riskiert theoretisch drei Bußgelder.

Für Makler kommt ein weiteres Risiko hinzu. Wettbewerber können fehlende Pflichtangaben als Verstoß gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) abmahnen. Das verursacht zusätzliche Kosten.

Die Lösung ist einfach: Einen gültigen Energieausweis rechtzeitig erstellen lassen und die Kennwerte sauber in jede Anzeige übernehmen.

Wie die Energieeffizienzklasse den Verkaufspreis beeinflusst

Hier wird es für Verkäufer richtig relevant. Die Energieeffizienzklasse beim Hausverkauf ist nicht nur eine Pflichtangabe, sie wirkt sich direkt auf den erzielbaren Preis aus.

Zahlen aus aktuellen Studien

Mehrere unabhängige Analysen belegen den Zusammenhang:

• Eine Untersuchung von immowelt (basierend auf Daten von 2024 und 2025) zeigt: Besonders effiziente Immobilien erzielen bis zu 23 Prozent höhere Preise als vergleichbare Objekte mit mittlerem Energiestandard. Zwischen Klasse A+ und Klasse H liegen rund 32 Prozentpunkte Preisunterschied.
• Eine Analyse des IW Köln in Zusammenarbeit mit ImmoScout24 (2023) ergab: Häuser mit Effizienzklasse H wurden im Durchschnitt 20 bis 30 Prozent günstiger angeboten als vergleichbare Häuser mit Klasse A oder B.
• Wüest Partner wertete 1,38 Millionen Datenpunkte aus und stellte fest, dass sich der Preiseffekt der Energieeffizienz bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern um 32 Prozent verstärkt hat. Energieeffizienz sei damit zu einem dauerhaften Wertfaktor am Immobilienmarkt geworden.

Brown Discount und Green Premium

In der Branche haben sich zwei Begriffe etabliert. Der “Green Premium” beschreibt den Preisaufschlag, den energieeffiziente Gebäude erzielen. Der “Brown Discount” ist das Gegenstück: der Preisabschlag für energetisch schwache Häuser.

Die Logik dahinter ist nachvollziehbar. Käufer rechnen bei einem Haus mit Klasse G oder H sofort mit fünfstelligen Sanierungskosten für Dämmung, Fenster und Heizung. Diese erwarteten Ausgaben ziehen sie direkt vom Kaufpreis ab. Umgekehrt sind Käufer bereit, für ein bereits effizientes Haus mehr zu zahlen, weil sie geringere laufende Kosten und kein Sanierungsrisiko erwarten.

Auf Reddit diskutieren Immobilieninteressierte regelmäßig, wie stark die Energieeffizienzklasse ihre Kaufentscheidung beeinflusst. Mehrere Nutzer in r/Immobilieninvestments berichten, dass sie bei Häusern mit Klasse F oder schlechter grundsätzlich einen deutlichen Preisabschlag einkalkulieren, weil die Sanierungskosten kaum vorab bezifferbar seien.

Für dich als Verkäufer heißt das: Die Energieeffizienzklasse deines Hauses ist ein handfester Preisfaktor. Du solltest sie kennen, bevor du einen Angebotspreis festlegst. Eine kostenlose Vorschau deines Kennwerts kann dir dabei helfen, dein Haus realistisch einzuordnen.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Was brauchst du?

Beim Hausverkauf stellt sich immer die Frage, welche Art von Energieausweis du benötigst. Grundsätzlich gibt es zwei Varianten:

• Verbrauchsausweis: Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten 36 Monate. Günstiger und schneller zu erstellen.
• Bedarfsausweis: Wird rechnerisch anhand der Gebäudehülle und Anlagentechnik ermittelt (nach DIN V 18599). Aufwendiger, aber unabhängig vom Nutzerverhalten.

Wann hast du die Wahl, wann nicht?

Für viele Wohngebäude besteht Wahlfreiheit. Es gibt aber eine wichtige Ausnahme:

Für Gebäude mit Baujahr vor dem 1. November 1977 und bis zu vier Wohneinheiten ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern das Gebäude nicht nachträglich mindestens auf den Stand der Wärmeschutzverordnung von 1977 saniert wurde.

Das bedeutet: Hat dein Altbau fünf oder mehr Wohneinheiten, oder wurde er auf den WSchVo-1977-Standard gebracht (z. B. durch nachträgliche Dämmung), darfst du auch einen Verbrauchsausweis verwenden. Diese Ausnahme wird häufig übersehen oder falsch dargestellt. Wer die Regeln zur Wahlfreiheit im Detail nachlesen möchte, findet hier eine vollständige Übersicht.

Gültigkeit

Jeder Energieausweis ist zehn Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Solange du dein Haus selbst bewohnst und weder verkaufst noch vermietest, brauchst du keinen neuen. Erst wenn ein Pflichtanlass entsteht (Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung), muss ein gültiger Ausweis vorliegen.

Ausnahmen von der Energieausweispflicht

Nicht für jedes Gebäude brauchst du beim Verkauf einen Energieausweis. Ausgenommen sind:

• Kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche
• Baudenkmäler nach Landesrecht (§ 105 GEG in Verbindung mit § 79 Abs. 4 GEG)

Wenn dein Haus unter Denkmalschutz steht, bist du von der Ausweispflicht befreit. Allerdings solltest du das im Inserat transparent kommunizieren, damit keine Missverständnisse entstehen.

Ausblick: Neue EU-Skala A bis G (EPBD)

Die bisherige deutsche Skala A+ bis H wird sich in absehbarer Zeit ändern. Die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie EU/2024/1275) ist am 28. Mai 2024 in Kraft getreten und sieht eine einheitliche Skala von A bis G vor, basierend auf dem Primärenergiebedarf statt auf der Endenergie.

Deutschland hat die Umsetzungsfrist (29. Mai 2026) nicht eingehalten. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 13. Mai 2026 vom Kabinett beschlossen und befindet sich noch im parlamentarischen Verfahren. Das Inkrafttreten ist für November 2026 geplant.

Was das für dich als Verkäufer bedeutet:

• Bestehende Energieausweise bleiben bis zum Ende ihrer regulären 10-Jahres-Gültigkeit wirksam. Du musst nichts umtauschen.
• Erst wenn ein neuer Ausweis fällig wird, erhältst du automatisch einen nach der neuen Skala.
• Für Wohngebäude ist keine individuelle Sanierungspflicht vorgesehen.

Wer schon jetzt verstehen möchte, wie die neue A-bis-G-Skala im Vergleich zur bisherigen Einteilung funktioniert, wird in unserem Vergleichsartikel fündig.

FAQ

Was ist die Energieeffizienzklasse beim Haus?

Die Energieeffizienzklasse stuft ein Wohngebäude auf einer Skala von A+ (sehr sparsam, ≤ 30 kWh/(m²·a)) bis H (sehr hoher Verbrauch, > 250 kWh/(m²·a)) ein. Grundlage ist der Endenergiekennwert aus dem Energieausweis, geregelt in GEG § 86 mit Anlage 10.

Muss die Energieeffizienzklasse in der Immobilienanzeige stehen?

Ja. Nach § 87 GEG gehören fünf Pflichtangaben in jede kommerzielle Immobilienanzeige, darunter die Energieeffizienzklasse. Die Pflicht besteht schon beim Inserieren, nicht erst bei der Besichtigung oder beim Notar. Einzige Ausnahme: Bei Ausweisen, die vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, ist die Klasse nicht enthalten und muss nicht angegeben werden.

Welches Bußgeld droht bei fehlender Angabe?

Fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG. Für diesen Tatbestand können Bußgelder bis zu 10.000 Euro verhängt werden. Jede Anzeige ohne korrekte Angaben gilt als separater Verstoß.

Beeinflusst die Energieeffizienzklasse den Verkaufspreis?

Erheblich. Studien zeigen Preisunterschiede von rund 32 Prozentpunkten zwischen den besten und schlechtesten Klassen. Käufer rechnen bei niedriger Effizienz direkt mit Sanierungskosten und drücken den Preis entsprechend.

Welchen Energieausweis brauche ich für den Hausverkauf?

In den meisten Fällen hast du die Wahl zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Der Bedarfsausweis ist nur Pflicht für Gebäude mit Baujahr vor dem 1. November 1977, bis zu vier Wohneinheiten und ohne nachträgliche Sanierung auf den Standard der Wärmeschutzverordnung von 1977. Hat das Gebäude fünf oder mehr Wohneinheiten oder wurde es entsprechend saniert, reicht auch ein Verbrauchsausweis.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Danach muss für einen Verkauf oder eine Neuvermietung ein neuer Ausweis erstellt werden. Wer mehr über Fristen und Zeitplanung beim Hausverkauf erfahren will, findet hier einen praktischen Leitfaden.

Wann kommt die neue EU-Skala A bis G?

Die europäische EPBD-Richtlinie ist seit Mai 2024 in Kraft. Die deutsche Umsetzung durch das Gebäudemodernisierungsgesetz wird voraussichtlich im November 2026 wirksam. Bestehende Ausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum regulären Ablauf.

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