GModG Zeitplan 2026: 5 Stufen, Fristen & Energieausweis
Auf einen Blick
Wann muss ich mich im neuen GModG Zeitplan um einen Energieausweis kümmern und was ändert sich für mich?
- Die wichtigsten neuen Regeln für den Energieausweis treten mit Stufe 2 des GModG Zeitplans am 1. Januar 2027 in Kraft.
- Für Wohngebäude entfällt die bisherige Pflicht zum Bedarfsausweis, du kannst zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis frei wählen, wenn du die strengeren Datenanforderungen erfüllst.
- Bereits bestehende Energieausweise behalten ihre Gültigkeit für zehn Jahre und müssen nicht vorzeitig erneuert werden.
Rechtsgrundlage heute: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals GEG). Die Regeln zum Energieausweis sind gleich geblieben.
Mini-Check: Brauche ich einen? 3 Fragen, 20 Sekunden
Du brauchst keinen. Die Pflicht greift erst, wenn du verkaufst oder neu vermietest.
Dein vorhandener Ausweis reicht, solange er gültig ist. Das Datum steht oben rechts auf Seite 1.
Wahrscheinlich keine Pflicht. Für Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude gilt eine Ausnahme. Unsicher? Frag uns kurz im Chat (unten rechts).
Beim Neubau oder großen Umbau gehört der Ausweis zur Bauplanung. Das klärt in der Regel dein Planer.
Kein Stress: Solange du nicht verkaufst oder vermietest, besteht keine Pflicht. Wenn es so weit ist, reicht der Ausweis zur ersten Besichtigung.
Für Gewerbegebäude gelten eigene Regeln. Sprich uns an, wir sagen dir, was du brauchst.
Ja, du brauchst einen. Für die meisten bestehenden Wohnhäuser reicht der Verbrauchsausweis: in rund 5 Minuten ausgefüllt, 59,90 €, als PDF in 1–2 Werktagen.
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Markierungen: Pflicht Frist / Bußgeld Spartipp Begriff
Inhalt dieses Artikels · 13 Abschnitte
- Kurz zusammengefasst
- Was ist der GModG Zeitplan?
- Alle fünf Stufen des GModG Zeitplans im Überblick
- Stufe 1: Ab 29. Juli 2026, Heizungsreform
- Stufe 2: Ab 1. Januar 2027, die Kernstufe für den Energieausweis
- Stufe 3: Ab 1. Januar 2028, Nullemissionsgebäude und Lebenszyklusanalyse
- Stufe 4: Ab 1. Januar 2029, die Bio-Treppe startet
- Stufe 5: Ab 1. Januar 2030, Nullemission für alle und Evaluierung
- Bußgelder bei Verstößen gegen das GModG (§ 108)
- Bestehende Energieausweise: Was gilt weiter?
- Häufige Irrtümer zum GModG Zeitplan
- Dein Energieausweis nach dem GModG Zeitplan
- Häufige Fragen zum GModG Zeitplan
Kurz zusammengefasst
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst seit dem 29. Juli 2026 das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab. Der GModG Zeitplan sieht fünf Stufen vor, die sich bis 2030 erstrecken. Für Eigentümer von Wohngebäuden ist Stufe 2 ab dem 1. Januar 2027 besonders wichtig: Dann ändern sich die Regeln für den Energieausweis grundlegend, darunter digitale Ausstellung, neue Pflichtangaben und die Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis.
Was ist der GModG Zeitplan?
Das Kürzel GModG steht für Gebäudemodernisierungsgesetz. Es ist das neue Dachgesetz für Gebäudeenergie in Deutschland und ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG). Der Bundestag und der Bundesrat haben das GModG am 10. Juli 2026 beschlossen, veröffentlicht wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226).
Eine zentrale Eigenschaft des GModG: Es ist kein Stichtagsgesetz. Nicht alle Regeln gelten sofort. Stattdessen definiert Artikel 9 des Gesetzes einen Stufenplan mit fünf Terminen, an denen verschiedene Vorschriften in Kraft treten. Genau diese Staffelung meint der Begriff GModG Zeitplan.
Das gestaffelte Inkrafttreten soll Eigentümern, Vermietern und der Bauwirtschaft ausreichend Vorlauf geben. Die fünf Stufen verteilen sich auf die Jahre 2026 bis 2030, wobei jede Stufe andere Themenbereiche betrifft: von der Heizungsreform über den Energieausweis bis hin zu Nullemissionsgebäuden.
Du brauchst bald einen neuen Energieausweis? Bei EnergieausweisApp erstellst du ihn besonders einfach online, in 5 Minuten, mit kostenloser Vorschau deines Kennwerts vor dem Kauf.
Verkauf oder Vermietung: wann muss der Ausweis da sein?
Tipp eine Karte an.
1. In der Anzeige
Schon in der Immobilienanzeige gehören die Kennwerte aus dem Energieausweis hinein, darunter die Effizienzklasse.
2. Bei der Besichtigung
Spätestens bei der Besichtigung legst du den Ausweis vor, unaufgefordert, im Original oder als Kopie.
3. Nach Vertragsschluss
Nach dem Kauf- oder Mietvertrag übergibst du den Ausweis unverzüglich an Käufer oder neuen Mieter, im Original oder als Kopie.
Und wenn nicht?
Fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, ist das eine Ordnungswidrigkeit, das Bußgeld kann bis zu 10.000 € betragen. Verantwortlich ist, wer die Anzeige schaltet, also auch der Makler.
Rechtsgrundlage: GModG (vormals GEG). Wer selbst im Haus wohnt und nicht verkauft oder vermietet, braucht keinen Ausweis.
Alle fünf Stufen des GModG Zeitplans im Überblick
Die folgende Tabelle zeigt dir den kompletten GModG Stufenplan auf einen Blick. Danach gehen wir jede Stufe einzeln durch.
| Stufe | Datum | Was gilt? | Relevant für den Energieausweis? |
|---|---|---|---|
| 1 | 29.07.2026 | Heizungsreform: 65-%-EE-Pflicht entfällt, freie Heizungswahl, Umbenennung GEG → GModG | Nur redaktionelle Änderungen |
| 2 | 01.01.2027 | Neue Energieausweis-Regeln, digitaler Ausweis, Wahlfreiheit, Solarpflicht, NWG-Sanierungspflicht | Ja, Kernstufe für den Energieausweis |
| 3 | 01.01.2028 | Nullemissionsgebäude (öffentliche NWG), Lebenszyklusanalyse, CO₂-Kostenteilung | Indirekt |
| 4 | 01.01.2029 | Bio-Treppe startet: 10 % klimaneutrale Brennstoffe | Nein |
| 5 | 01.01.2030 | Nullemission alle Neubauten, NWG-Bestand raus aus schlechtester Klasse, Evaluierung | Indirekt |
Der GModG Zeitplan orientiert sich am Tag der Verkündung (28.07.2026). An diesem Datum hängen die ersten beiden Stufen: Stufe 1 gilt ab dem Folgetag, Stufe 2 ab dem ersten Tag des sechsten Monats danach.
Stufe 1: Ab 29. Juli 2026, Heizungsreform
Die erste Stufe trat am Tag nach der Verkündung in Kraft. Sie betrifft vor allem das Thema Heizung:
- Die bisherige 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht (§ 71 und §§ 71b–p GEG) wurde gestrichen.
- Eigentümer haben wieder freie Heizungswahl beim Einbau einer neuen Anlage.
- Das Gebäudeenergiegesetz wurde offiziell in Gebäudemodernisierungsgesetz umbenannt.
- Ein neuer Bußgeldrahmen (§ 108 GModG) gilt.
Für den Energieausweis ändert sich in Stufe 1 praktisch nichts. Die Anpassungen sind rein redaktioneller Natur, etwa die neue Gesetzesbezeichnung auf dem Dokument. Wer aktuell einen gültigen Ausweis hat, muss nichts unternehmen.
Klasse A+: ≤ 30 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für Passivhaus oder sehr guter Neubau.
Klasse A: 30–50 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für Neubau-Standard.
Klasse B: 50–75 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für guter Neubau oder gut sanierter Bestand.
Klasse C: 75–100 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für sanierter Bestand.
Klasse D: 100–130 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für teilsanierter Bestand.
Klasse E: 130–160 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für unsanierter Bestand der 80er/90er.
Klasse F: 160–200 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für älterer Bestand.
Klasse G: 200–250 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für unsaniertes Haus aus Vorkriegszeit oder 50ern.
Klasse H: > 250 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für sehr hoher Energiebedarf.
Die Klasse steht auf Seite 1 deines Ausweises und gehört bei Verkauf oder Vermietung in die Anzeige.
Deine Klasse herausfinden: Verbrauchsausweis erstellen →Stufe 2: Ab 1. Januar 2027, die Kernstufe für den Energieausweis
Stufe 2 ist der Termin im GModG Zeitplan, der Eigentümer von Wohngebäuden am stärksten betrifft. Hier ändern sich die Spielregeln für den Energieausweis grundlegend. Die wichtigsten Neuerungen im Detail:
Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis
Bisher mussten Eigentümer von Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1. Januar 1977 zwingend einen Bedarfsausweis vorlegen (es sei denn, das Gebäude war auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert). Diese Pflicht entfällt mit dem GModG.
Ab 2027 ist der Verbrauchsausweis für alle Wohngebäude wählbar, sofern die neuen, strengeren Datenanforderungen erfüllt werden. Das ist eine echte Erleichterung, denn ein Verbrauchsausweis ist schneller und günstiger zu erstellen als ein Bedarfsausweis. Wer sich unsicher ist, welcher Ausweis der richtige ist, findet in unserem Ratgeber zum passenden Ausweistyp eine klare Orientierung.
Wichtig: Wer weiterhin einen Bedarfsausweis möchte (etwa weil er genauere Modernisierungsempfehlungen enthält), kann ihn natürlich weiterhin wählen. Die Wahlfreiheit geht in beide Richtungen. Für Eigentümer von Altbauten ist das eine besonders relevante Änderung.
Neue Verbrauchsdaten-Anforderungen (§ 82 GModG)
Bisher brauchte ein Verbrauchsausweis Verbrauchsdaten aus drei zusammenhängenden Jahren. Das GModG senkt diese Anforderung auf zwei Jahre, verlangt aber, dass die Daten nach Energieträgern getrennt vorliegen. Das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen.
Ein verbreiteter Irrtum in Fachforen: Viele ältere Beiträge zitieren noch den Entwurf, der monatliche Verbrauchsdaten über 24 Monate vorsah. In der Endfassung des § 82 GModG sind es jährliche, nach Energieträgern differenzierte Verbrauchsdaten über zwei Jahre. Wer sich auf veraltete Entwurfsversionen verlässt, gibt möglicherweise falsche Informationen weiter. Tipps zum korrekten Ablesen findest du in unserem Ratgeber zu Heizkostenabrechnungen.
Digitaler, maschinenlesbarer Ausweis wird Standard
Neue Energieausweise müssen ab 2027 grundsätzlich digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt werden. Eine Papierfassung gibt es nur noch auf ausdrücklichen Wunsch des Eigentümers oder Bauherrn.
Neue Pflichtangaben (§ 85 GModG)
Der Energieausweis wird umfangreicher. Neu sind unter anderem:
- Betriebsbedingte CO₂-Emissionen
- Absoluter Primär- und Endenergieverbrauch in MWh/a (nicht nur die spezifischen kWh/m²-Kennwerte)
- Anteil erneuerbarer Energien
- Smart-Readiness-Indikator (Gebäudeintelligenz)
- Niedertemperaturfähigkeit des Heizsystems
- Modernisierungsempfehlungen
Effizienzklassen: A+ bis H bleibt für Wohngebäude
Einer der häufigsten Irrtümer zum GModG Zeitplan: Viele glauben, ab 2027 würden alle Gebäude auf die EU-Skala A bis G umgestellt. Das stimmt nicht. Wohngebäude behalten die gewohnte Skala von A+ bis H. Die EU-Skala A bis G gilt ausschließlich für Nichtwohngebäude (§ 86 GModG, Anlage 10a). Mehr zu den Effizienzklassen erklärt unser Überblick von A+ bis H.
Allerdings wechselt die Berechnungsnorm zur DIN/TS 18599:2025-10. Das kann zu Verschiebungen bei der Effizienzklasseneinstufung führen, auch wenn sich am Gebäude selbst nichts geändert hat.
Nichtwohngebäude: Nur noch Bedarfsausweis
Für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude ist bei Verkauf oder Vermietung ab 2027 ausschließlich der Bedarfsausweis zulässig. Der Verbrauchsausweis bleibt nur für reine Wohngebäude wählbar.
Baudenkmäler verlieren ihre Ausnahme
Bisher waren Baudenkmäler bei Vermietung und Verkauf von der Energieausweispflicht befreit. Diese Befreiung entfällt mit dem GModG. Auch Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude brauchen künftig einen Ausweis.
Neue Vorlagepflicht bei Mietvertragsverlängerung
Der Energieausweis muss ab 2027 auch bei der Verlängerung befristeter Mietverträge vorgelegt werden, nicht mehr nur bei Neuvermietung und Verkauf.
Erweiterte Inseratspflichten (§ 87 GModG)
In kommerziellen Immobilienanzeigen muss künftig auch das Ausstellungsdatum des Energieausweises genannt werden. Die bisherigen Pflichtangaben (Art des Ausweises, Energiekennwert, Effizienzklasse, Baujahr, Energieträger) bleiben bestehen. Wer Immobilien inseriert, findet in unserem Ratgeber zu Pflichtangaben in Anzeigen alle Details.
Stufe 3: Ab 1. Januar 2028, Nullemissionsgebäude und Lebenszyklusanalyse
Ab 2028 greift die nächste Stufe im GModG Stufenplan:
- Neubauten der öffentlichen Hand müssen als Nullemissionsgebäude errichtet werden.
- Für alle Neubauten wird eine Lebenszyklusanalyse (Ökobilanz) verpflichtend.
- Bei Einbau einer neuen fossilen Heizung teilen sich Vermieter und Mieter die CO₂-Kosten und Gas-Netzentgelte je zur Hälfte.
- Bis zum 1. Dezember 2026 soll ein gesondertes Gesetz zur Grüngasquote verabschiedet werden, das die Gasversorgung ab 2028 betrifft.
Für den Energieausweis ist Stufe 3 weniger direkt relevant. Die neuen Anforderungen betreffen primär Bauherren und die öffentliche Hand.
Stufe 4: Ab 1. Januar 2029, die Bio-Treppe startet
Die sogenannte Bio-Treppe (§ 43 GModG) ist ein gestaffelter Fahrplan für den Anteil klimaneutraler Brennstoffe bei neu eingebauten fossilen Heizungen:
| Ab | Mindestanteil klimaneutrale Brennstoffe |
|---|---|
| 01.01.2029 | 10 % |
| 01.01.2030 | 15 % |
| 01.01.2035 | 30 % |
| 01.01.2040 | 60 % |
Die Bio-Treppe betrifft nur neu eingebaute fossile Heizungen, nicht bestehende Anlagen. Wer vollständig erneuerbar heizt (etwa mit Wärmepumpe oder Solarthermie), für den spielt die Bio-Treppe keine Rolle. Stufe 4 im GModG Zeitplan ist streng genommen keine neue Inkrafttretensstufe, sondern der erste Termin, an dem eine bereits geltende Regel tatsächlich Wirkung entfaltet.
Häufiger Irrtum: Die Bio-Treppe startet nicht 2027, sondern erst 2029.
Stufe 5: Ab 1. Januar 2030, Nullemission für alle und Evaluierung
Die letzte Stufe im GModG Zeitplan bringt die weitreichendsten Anforderungen:
- Alle Neubauten (nicht nur öffentliche) müssen als Nullemissionsgebäude errichtet werden.
- NWG-Bestand: Nichtwohngebäude müssen aus der schlechtesten Effizienzklasse heraus saniert werden (MEPS, Minimum Energy Performance Standards).
- Solarpflicht für neue Wohngebäude tritt in Kraft.
- Eine gesetzliche Evaluierung prüft, ob das GModG die Klimaschutzziele erreicht (neuer § 9a GModG).
Bußgelder bei Verstößen gegen das GModG (§ 108)
Der neue § 108 GModG sieht für Energieausweis-Verstöße Geldbußen von bis zu 10.000 Euro je Tatbestand vor. Erfasst werden unter anderem:
- Fehlende Sorge für richtige Daten im Ausweis
- Unterlassene Vorlage oder Übergabe des Ausweises
- Fehlende Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
- Ausstellung durch eine nicht berechtigte Person
Sachlich betrachtet ist das Bußgeld aber oft nicht das größte finanzielle Risiko. Praktiker weisen darauf hin, dass eine UWG-Abmahnung (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb) durch Wettbewerber oder Verbände wirtschaftlich schwerer wiegen kann. Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gelten als Marktverhaltensregeln, und ein Verstoß kann teure Abmahnkosten nach sich ziehen. Dieses Risiko übersehen die meisten Ratgeber.
Wer auf der sicheren Seite sein will, findet in unserem Ratgeber Tipps für einen günstigen und rechtssicheren Energieausweis.
Bestehende Energieausweise: Was gilt weiter?
Kein Grund zur Panik: Energieausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, bleiben bis zum Ablauf ihrer regulären 10-Jahres-Gültigkeit gültig. Niemand muss seinen Ausweis wegen der Reform vorzeitig erneuern.
Die Regeln im Überblick:
- Bis 31.12.2026: Ausstellung nach den bisherigen GEG-Regeln.
- Ab 01.01.2027: Bei Neuausstellung gelten die neuen GModG-Regeln (Stufe 2).
- Gültigkeit bestehender Ausweise: 10 Jahre ab Ausstellungsdatum, auch über den 01.01.2027 hinaus (§ 79, § 112 GModG).
Mehr zur Frage, wann ein Ausweis erneuert werden muss, erklärt unser Ratgeber zur Gültigkeit des Energieausweises.
Häufige Irrtümer zum GModG Zeitplan
Irrtum 1: „Alle Regeln gelten sofort ab Juli 2026"
Nein. Der GModG Zeitplan ist bewusst gestaffelt. Die meisten für Eigentümer relevanten Änderungen (besonders beim Energieausweis) treten erst am 1. Januar 2027 in Kraft. Manche Regelungen greifen sogar erst 2028, 2029 oder 2030.
Irrtum 2: „Ab 2027 gilt die A-bis-G-Skala für alle Gebäude"
Falsch. Wohngebäude behalten die Effizienzklassen A+ bis H. Die EU-Skala A bis G wird nur für Nichtwohngebäude eingeführt.
Irrtum 3: „Die Bio-Treppe startet 2027"
Nein. Der erste Stichtag der Bio-Treppe ist der 1. Januar 2029 mit einem Mindestanteil von 10 % klimaneutralen Brennstoffen.
Irrtum 4: „Der Bedarfsausweis für Altbauten wird abgeschafft"
Im Gegenteil. Abgeschafft wird die Pflicht zum Bedarfsausweis für Altbauten vor 1977 mit weniger als fünf Wohneinheiten. Du kannst weiterhin einen Bedarfsausweis wählen, wenn du das möchtest. Was sich ändert: Du musst es nicht mehr.
Irrtum 5: „Die neuen Verbrauchsdaten müssen monatlich vorliegen"
Dieser Irrtum stammt aus einem früheren Gesetzentwurf. Die Endfassung des § 82 GModG verlangt jährliche, nach Energieträgern differenzierte Verbrauchsdaten über zwei Jahre. Monatliche Daten sind nicht erforderlich.
Dein Energieausweis nach dem GModG Zeitplan
Egal ob du noch nach heutigem GEG-Recht oder ab 2027 nach den neuen GModG-Regeln einen Energieausweis brauchst: Bei EnergieausweisApp erstellst du ihn besonders einfach, in 5 Minuten, und durch KI sogar genauer. Jeder Ausweis wird von einem qualifizierten Ingenieur (Dipl.-Ing.) geprüft und unterschrieben. Du siehst eine kostenlose Vorschau deines Kennwerts und deiner Effizienzklasse, bevor du zahlst.
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Aktuelle Preise findest du auf unserer Preisseite. Wie der gesamte Ablauf funktioniert, erklären wir Schritt für Schritt unter So läuft es ab.
Kurz getestet: 3 Fragen
Häufige Fragen zum GModG Zeitplan
Wann tritt das GModG in Kraft?
Das GModG tritt gestaffelt in Kraft. Die erste Stufe gilt seit dem 29. Juli 2026, die letzte Stufe ab dem 1. Januar 2030. Für den Energieausweis ist der 1. Januar 2027 (Stufe 2) der wichtigste Termin.
Muss ich meinen bestehenden Energieausweis wegen des GModG erneuern?
Nein. Vor dem 1. Januar 2027 ausgestellte Energieausweise behalten ihre Gültigkeit von 10 Jahren ab Ausstellungsdatum. Eine vorzeitige Erneuerung ist nicht nötig.
Brauche ich ab 2027 für meinen Altbau noch einen Bedarfsausweis?
Nicht zwingend. Die bisherige Pflicht zum Bedarfsausweis für Wohngebäude mit Bauantrag vor 1977 und weniger als fünf Wohneinheiten entfällt. Du kannst dann auch einen Verbrauchsausweis wählen, wenn du die neuen Datenanforderungen erfüllst.
Was ist die Bio-Treppe im GModG?
Die Bio-Treppe (§ 43 GModG) schreibt steigende Mindestanteile klimaneutraler Brennstoffe für neu eingebaute fossile Heizungen vor: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040.
Gilt die EU-Effizienzklassenskala A bis G ab 2027 für mein Wohnhaus?
Nein. Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H. Die Skala A bis G wird nur für Nichtwohngebäude eingeführt.
Welche neuen Pflichtangaben muss der Energieausweis ab 2027 enthalten?
Unter anderem betriebsbedingte CO₂-Emissionen, den absoluten Energieverbrauch in MWh/a, den Anteil erneuerbarer Energien, einen Smart-Readiness-Indikator und Angaben zur Niedertemperaturfähigkeit des Heizsystems (§ 85 GModG).
Wie hoch sind die Bußgelder bei Verstößen gegen die neuen Energieausweis-Regeln?
§ 108 GModG sieht Geldbußen von bis zu 10.000 Euro je Tatbestand vor. Zusätzlich besteht ein Abmahnrisiko nach dem UWG, das in der Praxis oft teurer werden kann als das Bußgeld selbst.
Müssen Baudenkmäler ab 2027 einen Energieausweis haben?
Ja. Die bisherige Befreiung von der Energieausweispflicht bei Vermietung und Verkauf von Baudenkmälern entfällt mit dem GModG. Weitere Fragen beantworten wir in unserem FAQ.
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