Muss der Makler den Energieausweis vorlegen? (GEG 2026)

Kurz zusammengefasst

Ja, der Makler muss den Energieausweis vorlegen. Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet Immobilienmakler an drei Stellen: Pflichtangaben in der Anzeige (§ 87 GEG), Vorlage bei der Besichtigung (§ 80 GEG) und Übergabe nach Vertragsabschluss. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 10.000 € und wettbewerbsrechtliche Abmahnungen, die in der Praxis oft noch teurer werden.

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Ob du als Makler arbeitest oder als Eigentümer wissen willst, was dein Makler tun muss: Die Frage “Muss der Makler den Energieausweis vorlegen?” lässt sich klar beantworten. Das GEG nennt den Immobilienmakler ausdrücklich als Pflichtenadressaten. Und zwar nicht nur einmal, sondern an mehreren Stellen im Gesetz.

Trotzdem herrscht in der Praxis Unsicherheit. Viele Makler unterschätzen den Umfang ihrer Pflichten, und viele Eigentümer wissen nicht, dass auch ihr beauftragter Makler eigenständig haftet. Dieser Artikel erklärt die drei Pflicht-Zeitpunkte, die genauen Paragraphen und die Konsequenzen bei Verstößen.

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Was das Gesetz sagt: Drei Pflicht-Zeitpunkte für den Makler

Die Vorlagepflicht des Maklers beim Energieausweis ist kein einzelner Moment, sondern ein dreistufiger Prozess. Das GEG regelt jeden Schritt separat.

1. Pflichtangaben in der Immobilienanzeige (§ 87 GEG)

Sobald du als Makler eine Immobilienanzeige veröffentlichst, greift § 87 GEG. Das Gesetz wurde 2020 bewusst um den Immobilienmakler erweitert: Wer die Anzeige schaltet, trägt die Verantwortung für die Pflichtangaben.

Fünf Angaben müssen in jede kommerzielle Anzeige für Wohngebäude:

1. Art des Ausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
2. Endenergiekennwert in kWh/(m²·a)
3. Wesentlicher Energieträger der Heizung
4. Baujahr des Gebäudes
5. Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Diese Angaben gelten für Portale, Zeitungsinserate und Exposés. Ob du einen Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis brauchst, hängt vom Gebäude ab.

Wichtig: Die Pflichtangaben sind nur erforderlich, wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt. Geschätzte Werte einzutragen ist nicht zulässig. Hat der Eigentümer noch keinen Ausweis, solltest du als Makler auf schnelle Beschaffung drängen, denn ohne Ausweis fehlen die Angaben, und ohne Angaben drohen Konsequenzen.

Mehr Details zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen findest du in unserem Ratgeber.

2. Vorlage bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GEG)

§ 80 Abs. 4 GEG verpflichtet den Verkäufer oder den Immobilienmakler, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, und zwar unaufgefordert. Der Interessent muss nicht danach fragen.

Die Vorlage kann auf drei Wegen erfolgen:

• Aushändigen des Originals oder einer Kopie
• Deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung
• Aushang an gut sichtbarer Stelle im Objekt

Findet keine Besichtigung statt (etwa bei reinen Online-Verkäufen), muss der Makler den Energieausweis unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, dem Kaufinteressenten vorlegen.

Ob die Vorlage auf dem Tablet als PDF reicht? Dazu gibt es keine explizite Einschränkung im Gesetz. Entscheidend ist, dass der Interessent den Ausweis vollständig einsehen kann. Ein PDF auf dem Bildschirm erfüllt diese Anforderung grundsätzlich, solange alle Seiten zugänglich sind.

3. Übergabe nach Vertragsabschluss (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GEG)

Nach Abschluss des Kaufvertrags oder Mietvertrags muss der Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich übergeben werden. Auch hier ist der Makler neben dem Eigentümer als Pflichtenadressat genannt.

Diese drei Stufen (Anzeige, Besichtigung, Übergabe) gelten gleichermaßen für Verkauf und Vermietung. Das GEG verweist in § 80 Abs. 5 ausdrücklich auf die Anwendung bei Vermietung und Verpachtung.

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Wer haftet: Makler oder Eigentümer?

Die kurze Antwort: beide. Die ausführliche Antwort ist etwas differenzierter.

Das GEG nennt in § 80 den “Verkäufer oder Immobilienmakler” als Verpflichtete. Das bedeutet: Sobald ein Eigentümer einen Makler mit dem Verkauf oder der Neuvermietung beauftragt, trifft die Vorlagepflicht auch den Makler, und zwar eigenständig.

Die Verantwortung teilt sich so auf:

• Eigentümer: Muss den Energieausweis beschaffen (oder beschaffen lassen). Die Pflicht zur Erstellung liegt beim Gebäudeeigentümer.
• Makler: Muss prüfen, ob ein gültiger Ausweis vorliegt, die Pflichtangaben korrekt in Anzeigen übernehmen, den Ausweis bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsabschluss übergeben.

Der Makler kann sich nicht damit herausreden, der Eigentümer habe keinen Ausweis geliefert. Nach § 14 OWiG (Ordnungswidrigkeitengesetz) kann der Makler als eigenständiger Beteiligter belangt werden. Das bestätigt auch IVD-Rechtsexperte Osthus: Der Makler ist direkter Adressat der gesetzlichen Pflichten und haftet unabhängig vom Eigentümer.

Für Makler bedeutet das: Vor Annahme eines Auftrags solltest du klären, ob ein gültiger Energieausweis existiert. Ist keiner vorhanden, hilft es, den Eigentümer frühzeitig auf eine schnelle Online-Erstellung hinzuweisen.

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Was passiert, wenn der Makler den Energieausweis nicht vorlegt?

Verstöße gegen die Vorlagepflicht sind kein Kavaliersdelikt, aber auch kein Grund zur Panik. Die Konsequenzen sind abgestuft.

Bußgeld nach § 108 GEG

§ 108 GEG stuft Verstöße gegen die Vorlagepflicht (§ 80) und die Pflichtangaben in Anzeigen (§ 87) als Ordnungswidrigkeit ein. Der Bußgeldrahmen reicht bis zu 10.000 €. In der Praxis liegen Erstverstoß-Bußgelder typischerweise zwischen 200 € und 3.000 €, bei Wiederholungstätern deutlich höher.

Abmahnung: oft teurer als das Bußgeld

IVD-Rechtsexperte Osthus weist darauf hin, dass die wettbewerbsrechtliche Abmahnung in der Praxis die häufigere und oft kostenintensivere Konsequenz ist. Fehlende oder falsche Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind ein Verstoß gegen § 5a UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb). Der BGH hat das am 05.10.2017 (Az. I ZR 232/16) bestätigt.

Das bedeutet: Jeder Wettbewerber, jede Verbraucherschutzorganisation kann eine Abmahnung aussprechen. Die Gesamtkosten einer solchen Abmahnung (Anwaltsgebühren, Vertragsstrafe bei Wiederholung) übersteigen das behördliche Bußgeld oft erheblich.

Wo die Kontrolle greift, und wo nicht

Eine interessante Praxis-Perspektive: IVD-Experte Osthus merkt an, dass ein Bußgeld wegen fehlender Vorlage bei der Besichtigung theoretisch möglich ist, aber “in der Praxis sehr schwer zu beweisen.” Ein Beschwerdeführer oder Behördenvertreter müsste bei der Besichtigung anwesend sein.

Bei Immobilienanzeigen sieht das anders aus. Jeder kann einen Screenshot machen. Deshalb sind Bußgelder wegen fehlender Anzeigenangaben deutlich leichter durchzusetzen. Das ändert nichts an der gesetzlichen Pflicht bei Besichtigungen, aber es erklärt, warum die Anzeigen-Pflicht in der Praxis das größere Risiko darstellt.

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Ausnahmen: Wann kein Energieausweis nötig ist

In wenigen Fällen entfällt die Pflicht, einen Energieausweis vorzulegen:

• Baudenkmäler: Eingetragene Baudenkmäler nach Landesrecht sind von der Ausweispflicht befreit.
• Kleine Gebäude: Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche fallen nicht unter die Vorlagepflicht.
• Ferienhäuser: Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr beheizt werden, sind ausgenommen.
• Abrissgebäude: Bei Verkauf zum Abriss wäre ein Energieausweis, wie die amtliche Begründung formuliert, “offensichtlich zweckwidrig.”

Diese Ausnahmen spielen in der Praxis eine untergeordnete Rolle. In den allermeisten Fällen muss der Makler den Energieausweis vorlegen. Im Zweifel gilt: lieber erstellen lassen als riskieren.

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Was sich ab 2027 ändert (GModG-Ausblick)

Das Gebäudeenergiegesetz wird weiterentwickelt. Mit dem GModG kommen ab dem 1. Januar 2027 einige Änderungen, die für Makler relevant sind:

Erweiterte Vorlagepflicht: Künftig muss ein gültiger Energieausweis auch bei der Verlängerung bestehender Mietverträge vorgelegt werden, nicht mehr nur bei Neuvermietung.

Neue Pflichtangaben in Anzeigen: Der bisherige Endenergiekennwert wird in Anzeigen durch den jährlichen Primärenergiebedarf ersetzt. Zusätzlich muss das Ausstellungsdatum des Ausweises angegeben werden. Die übrigen Angaben (Ausweisart, Effizienzklasse, Baujahr, Hauptenergieträger) bleiben.

Bestandsschutz für vorhandene Ausweise: Bereits ausgestellte Energieausweise bleiben für ihre volle Laufzeit von 10 Jahren gültig. Niemand muss wegen der Reform vorzeitig einen neuen Ausweis erstellen lassen.

Für Makler heißt das: Die Pflichten werden eher ausgeweitet als gelockert. Ein aktueller, vollständiger Energieausweis wird noch wichtiger.

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Praxis-Tipp für Makler: Schnell zum gültigen Ausweis

Die häufigste Situation in der Praxis: Du nimmst einen neuen Auftrag an, das Exposé soll schnell online gehen, aber der Eigentümer hat keinen aktuellen Energieausweis.

Drei Schritte helfen:

1. Frühzeitig prüfen: Frage schon beim Erstgespräch, ob ein gültiger Ausweis vorliegt. Prüfe das Ausstellungsdatum, denn nach 10 Jahren ist er abgelaufen.
2. Eigentümer informieren: Erkläre, dass die Pflicht zur Beschaffung beim Eigentümer liegt, du als Makler aber eigenständig haftest, wenn der Ausweis fehlt.
3. Online-Erstellung empfehlen: Kein Vor-Ort-Termin nötig, kein wochenlanges Warten. Der Eigentümer (oder du als Makler im Auftrag) kann den Ausweis in wenigen Minuten online erstellen. Jeder Ausweis wird von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben.

Welche Unterlagen dafür benötigt werden, lässt sich vorab klären, so geht die Erstellung noch schneller.

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FAQ

Muss der Makler den Energieausweis auch bei einer Vermietung vorlegen?

Ja. § 80 Abs. 5 GEG erstreckt die Vorlagepflicht ausdrücklich auf Vermietung und Verpachtung. Die drei Pflicht-Zeitpunkte (Anzeige, Besichtigung, Übergabe) gelten genauso wie beim Verkauf. Auch die Pflichtangaben nach § 87 GEG müssen in Mietanzeigen erscheinen. Mehr dazu im Ratgeber zur Energieklasse bei Vermietung.

Wer ist verantwortlich, wenn der Eigentümer keinen Energieausweis hat?

Die Beschaffungspflicht liegt beim Eigentümer. Aber: Sobald du als Makler die Vermarktung übernimmst, haftest du eigenständig für die Vorlage. Du kannst dich nicht damit entschuldigen, dass der Eigentümer dir keinen Ausweis gegeben hat. Im eigenen Interesse solltest du aktiv darauf hinwirken, dass ein gültiger Ausweis vorliegt, bevor die Vermarktung startet.

Reicht es, den Energieausweis als PDF auf dem Tablet zu zeigen?

Das GEG verlangt die “Vorlage” des Ausweises oder einer Kopie. Eine digitale Anzeige auf dem Tablet oder Laptop ist grundsätzlich zulässig, solange der Interessent alle Seiten vollständig einsehen kann. Nach Vertragsabschluss muss allerdings eine Kopie (digital oder gedruckt) übergeben werden.

Was passiert, wenn bei Anzeigenschaltung noch kein Ausweis vorliegt?

Wenn zum Zeitpunkt der Veröffentlichung tatsächlich kein Energieausweis existiert, entfällt die Pflicht zur Angabe der Energiekennwerte in der Anzeige. Allerdings: Du solltest die Anzeige schnellstmöglich mit den Pflichtangaben ergänzen, sobald der Ausweis vorliegt. Geschätzte oder erfundene Werte einzutragen, ist nicht zulässig und kann als eigene Ordnungswidrigkeit gewertet werden.

Wie schnell kann man einen Energieausweis online bekommen?

Bei EnergieausweisApp dauert die Eingabe rund 5 Minuten. Du siehst sofort eine kostenlose Vorschau mit Energiekennwert und Effizienzklasse. Jeder Ausweis wird anschließend von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben. Aktuelle Preise und Lieferoptionen findest du auf der Preisseite von EnergieausweisApp.

Gilt die Vorlagepflicht auch für Gewerbeimmobilien?

Die Pflichtangaben nach § 87 GEG und die Vorlagepflicht nach § 80 GEG gelten für Wohn- und Nichtwohngebäude gleichermaßen. EnergieausweisApp erstellt aktuell Ausweise für Wohngebäude. Bei reinen Gewerbeimmobilien brauchst du einen Aussteller, der Nichtwohngebäude abdeckt.

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Du brauchst einen gültigen Energieausweis für dein nächstes Exposé? Du kannst den Verbrauchsausweis direkt online erstellen, mit kostenloser Vorschau deines Kennwerts, bevor du zahlst. Besonders einfach, in 5 Minuten, durch KI sogar genauer, und am Ende prüft und unterschreibt ein Dipl.-Ing. jeden Ausweis.