Energieausweis Pflicht in Anzeigen: § 87 GEG 2026 Leitfaden

Kurz zusammengefasst

Wer eine Immobilie in einem kommerziellen Medium inseriert, muss laut § 87 GEG fünf Pflichtangaben aus dem Energieausweis in die Anzeige aufnehmen. Verantwortlich ist, wer die Anzeige schaltet, also auch der Makler. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 10.000 Euro pro Anzeige sowie wettbewerbsrechtliche Abmahnungen. Der häufigste Fehler: die Energieeffizienzklasse wird schlicht vergessen.

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Was bedeutet „Energieausweis-Pflicht in Anzeigen"?

Die Energieausweis-Pflicht in Anzeigen beschreibt die gesetzliche Vorgabe, bestimmte Kennwerte aus dem Energieausweis direkt in jeder Immobilienanzeige anzugeben. Grundlage ist § 87 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Die Regelung gilt bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing von Gebäuden oder Gebäudeteilen.

Ziel der Pflichtangaben ist Transparenz: Interessenten sollen schon beim ersten Blick auf die Anzeige einschätzen können, wie energieeffizient eine Immobilie ist. Und für dich als Eigentümer oder Makler bedeutet das: Ohne diese Angaben darf die Anzeige nicht erscheinen, sobald ein gültiger Energieausweis vorliegt.

Falls du noch keinen gültigen Ausweis hast, kannst du deinen Verbrauchsausweis online erstellen und erhältst eine kostenlose Vorschau deines Kennwerts, bevor du zahlst.

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Wann greift die Pflicht, und wann nicht?

Die zwei Voraussetzungen

Damit die Energieausweis-Pflicht in Anzeigen greift, müssen zwei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:

1. Die Anzeige erscheint in einem kommerziellen Medium. Dazu zählen Zeitungen, Zeitschriften und Internetportale. Ob die Anzeige für dich kostenlos oder kostenpflichtig ist, spielt keine Rolle. Entscheidend ist, dass das Medium geschäftsmäßig verbreitet wird.
2. Ein gültiger Energieausweis liegt zum Zeitpunkt der Veröffentlichung vor.

Was zählt als kommerzielles Medium?

ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, Facebook Marketplace, Makler-Websites und Zeitungsanzeigen fallen alle darunter. Nicht erfasst sind private Aushänge am schwarzen Brett, etwa im Supermarkt.

Ausnahmen von der Ausweispflicht

Für bestimmte Gebäude besteht gar keine Pflicht, einen Energieausweis zu haben. In diesen Fällen entfallen auch die Pflichtangaben in der Anzeige:

• Denkmalgeschützte Gebäude
• Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche
• Gebäude, die nur sehr selten genutzt werden (zum Beispiel Ferienhäuser mit weniger als vier Monaten Nutzung pro Jahr)

Die Falle: „Energieausweis wird nachgereicht"

Dieser Satz ist der häufigste Stolperstein in der Praxis. Das Land Berlin stellt klar: „Die Angabe ‚Ein Energieausweis wird nachgereicht’ genügt nicht und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden." Du darfst diesen Hinweis nur verwenden, wenn der Ausweis tatsächlich noch nicht existiert. Liegt er bereits vor und du lässt die Pflichtangaben trotzdem weg, ist das ein Verstoß.

Allerdings ist das kein Schlupfloch. Denn die grundsätzliche Pflicht, vor Verkauf oder Vermietung einen Energieausweis zu besitzen, ergibt sich separat aus § 80 GEG. Praktisch heißt das: Bestell den Ausweis rechtzeitig, bevor die Anzeige online geht. Gerade bei kurzfristigen Vermarktungen fehlt der Energieausweis oft noch, obwohl das Inserat bereits live ist, wie Praktiker aus der Immobilienbranche regelmäßig berichten.

Welche Daten du für die Erstellung benötigst, erklärt der Ratgeber zu den benötigten Angaben für den Energieausweis.

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Die 5 Pflichtangaben für Wohngebäude

§ 87 Abs. 1 GEG listet fünf Angaben, die in jeder Wohngebäude-Anzeige stehen müssen:

1. Art des Energieausweises – Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis. Die Unterscheidung ist wichtig, weil die Kennwerte unterschiedlich berechnet werden und damit nicht direkt vergleichbar sind.
2. Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch – Der Wert in kWh/(m²·a). Beim Bedarfsausweis steht hier der rechnerische Bedarf, beim Verbrauchsausweis der gemessene Verbrauch.
3. Wesentlicher Energieträger für die Heizung – Also zum Beispiel Gas, Öl, Fernwärme, Holzpellets oder Wärmepumpe (Strom).
4. Baujahr des Gebäudes – Nicht das Baujahr der Heizung, sondern des Gebäudes selbst.
5. Energieeffizienzklasse – Von A+ (sehr effizient) bis H (hoher Energiebedarf).

Den genauen Unterschied zwischen den Klassen erklärt der Artikel zu Effizienzklassen A+ bis H.

Wo findest du die Angaben auf dem Ausweis?

Die Werte stehen auf Seite 2 (Bedarfsausweis) oder Seite 3 (Verbrauchsausweis) deines Energieausweises. Der Energieträger und das Baujahr finden sich auf Seite 1.

Sonderregel für Nichtwohngebäude

Bei Nichtwohngebäuden (Büro, Gewerbe, Einzelhandel) muss der Endenergiebedarf oder -verbrauch getrennt für Wärme und Strom angegeben werden. Die restlichen Pflichtangaben bleiben gleich.

Alte Energieausweise ohne Effizienzklasse

Energieausweise, die vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, enthalten keine Effizienzklasse. In diesem Fall muss die Klasse nicht angegeben werden, die übrigen vier Angaben aber schon. Allerdings sind diese Ausweise mittlerweile in aller Regel abgelaufen (Gültigkeit: 10 Jahre), sodass du ohnehin einen neuen benötigst.

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Wer ist verantwortlich?

Verantwortlich für die Pflichtangaben ist die Person, die die Anzeige schaltet. Das kann sein:

• Der Eigentümer (bei Verkauf)
• Der Vermieter oder Verpächter
• Der Leasinggeber
• Der Immobilienmakler

Das GEG stellt ausdrücklich klar, dass auch Makler in der Pflicht stehen. Schon 2017 hat der Bundesgerichtshof in drei parallelen Urteilen (Az. I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17) entschieden, dass das Weglassen der Energiekennwerte in Immobilienanzeigen wettbewerbswidrig ist. Makler haften über § 5a UWG, weil die Angaben als „wesentliche Informationen" für Verbraucher gelten.

In der Praxis bedeutet das: Der Eigentümer muss den Energieausweis beschaffen. Aber wer die Anzeige verantwortet (oft der Makler), muss sicherstellen, dass alle fünf Pflichtangaben enthalten sind. Jeder Ausweis über energieausweisapp.de wird von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben, sodass du dich auf die Richtigkeit der Werte verlassen kannst.

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Was passiert bei Verstößen?

Bußgeld nach § 108 GEG

Fehlende oder unvollständige Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG. Der Bußgeldrahmen reicht bis zu 10.000 Euro. Laut Praxisberichten von Energieberatern liegen die Beträge beim Erstverstoß typischerweise bei 200 bis 3.000 Euro. Für private Vermieter im ersten Fall werden häufig zunächst Verwarnungen oder niedrige Bußgelder ausgesprochen.

Ein wichtiges Detail: Jede einzelne Anzeige ohne korrekte Angaben stellt einen separaten Verstoß dar. Wer also dieselbe Immobilie auf drei Portalen ohne Pflichtangaben inseriert, riskiert drei Bußgelder.

Wettbewerbsrechtliche Abmahnung

Neben dem behördlichen Bußgeld besteht ein zweites, oft teureres Risiko: Wettbewerber oder Abmahnvereine können die fehlenden Angaben als unlautere Geschäftspraxis nach § 5a UWG abmahnen. Die Kosten einer solchen Abmahnung (Anwaltsgebühren, Unterlassungserklärung, Vertragsstrafe bei Wiederholung) übersteigen das Bußgeld häufig deutlich.

Wer kontrolliert?

Die zuständigen Landesbehörden, in der Regel die unteren Bauaufsichtsbehörden, führen Stichprobenkontrollen durch. Mehrere Bundesländer setzen bereits automatisierte Software ein, die Inserate auf fehlende Pflichtangaben scannt. Zusätzlich prüfen große Immobilienportale wie ImmoScout24 und Immowelt zunehmend selbst, ob die Pflichtfelder ausgefüllt sind, und weisen auf fehlende Daten hin.

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Typische Fehler und wie du sie vermeidest

Praktiker aus der Immobilienbranche berichten immer wieder über dieselben Stolperfallen. Hier die häufigsten:

1. Energieeffizienzklasse vergessen

Das ist der Fehler Nummer eins. Viele Inserate enthalten zwar den Energiekennwert, lassen aber die Effizienzklasse weg. Beides ist Pflicht. Wie du die Effizienzklasse korrekt in dein Exposé aufnimmst, zeigt unser Ratgeber.

2. Bedarf und Verbrauch verwechselt

Der Endenergiebedarf (Bedarfsausweis) und der Endenergieverbrauch (Verbrauchsausweis) sind unterschiedliche Werte. In der Anzeige muss klar erkennbar sein, welcher Typ vorliegt und welcher Kennwert angegeben wird. Eine Verwechslung kann als irreführend abgemahnt werden.

3. Abgelaufener Ausweis in laufender Anzeige

Energieausweise sind 10 Jahre gültig. Wenn dein Ausweis während der Vermarktungsphase abläuft, werden die Angaben in der Anzeige ungültig. Du brauchst dann einen neuen Ausweis und musst die Anzeige aktualisieren. Dieser Fall wird in der Praxis oft übersehen, besonders bei längeren Vermarktungszeiträumen.

4. Unklare Abkürzungen

Es gibt kein offizielles Abkürzungsverzeichnis für Energieausweis-Angaben in Anzeigen. Abkürzungen sind nur erlaubt, wenn sie unmissverständlich sind. Im Zweifel: ausschreiben. Wer sich auf die Kürzel einer bestimmten Zeitung verlässt, sollte vorher prüfen, ob diese ein eigenes Abkürzungsverzeichnis veröffentlicht hat. Mehrdeutige Abkürzungen können eine Abmahnung nach sich ziehen.

5. Werte aus einem alten, mittlerweile ungültigen Ausweis

Manchmal wird ein abgelaufener Ausweis weiterverwendet, einfach weil die Werte noch „irgendwo gespeichert" sind. Das reicht nicht. Die Angaben müssen aus einem zum Zeitpunkt der Anzeige gültigen Energieausweis stammen.

Praxistipp: Standardtext-Vorlage anlegen

Leg dir eine Vorlage mit allen fünf Pflichtangaben an, die du für jede neue Anzeige ausfüllst. So vergisst du nichts. Hier ein Muster:

Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 128 kWh/(m²·a), Energieträger Gas, Baujahr 1982, Energieeffizienzklasse E

Passe die Werte an deinen konkreten Ausweis an. Wenn du den Ausweis noch nicht hast, findest du alle nötigen Infos zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nach GEG in unserem ausführlichen Leitfaden.

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Sonderfall: Eigentumswohnung in einer WEG

Wenn du eine Eigentumswohnung verkaufst oder vermietest, brauchst du den Energieausweis für das gesamte Gebäude, nicht nur für deine Wohnung. Diesen Ausweis muss die Hausverwaltung oder die WEG bereitstellen. Als Verkäufer oder Vermieter bist du jedoch dafür verantwortlich, dass die Angaben in deiner Anzeige stehen. Falls die Hausverwaltung keinen aktuellen Ausweis hat, solltest du das frühzeitig klären, denn das kann Wochen dauern.

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Energieausweis-Pflicht in Anzeigen: Die wichtigsten Punkte auf einen Blick

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FAQ: Häufige Fragen zur Energieausweis-Pflicht in Anzeigen

Gilt die Pflicht auch für Kleinanzeigen auf eBay Kleinanzeigen?

Ja. eBay Kleinanzeigen ist ein kommerzielles Medium im Sinne des GEG, weil es geschäftsmäßig verbreitet wird. Die Energieausweis-Pflicht in Anzeigen greift hier genauso wie auf ImmoScout24 oder in der Zeitung.

Darf ich „Energieausweis wird nachgereicht" schreiben?

Nur wenn zum Zeitpunkt der Veröffentlichung tatsächlich noch kein gültiger Energieausweis existiert. Liegt der Ausweis bereits vor und du nutzt diese Formulierung, um die Pflichtangaben wegzulassen, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Die Pflicht, überhaupt einen Ausweis zu haben, bleibt davon unberührt (§ 80 GEG).

Muss der Makler oder der Eigentümer den Energieausweis besorgen?

Den Energieausweis muss der Eigentümer erstellen lassen. Wer aber die Anzeige verantwortet, muss dafür sorgen, dass die fünf Pflichtangaben darin enthalten sind. Makler stehen hier in einer eigenständigen Pflicht, wie der BGH 2017 bestätigt hat.

Welche Angaben brauche ich bei einem Nichtwohngebäude?

Grundsätzlich dieselben fünf, mit einem Unterschied: Der Endenergiebedarf oder -verbrauch muss getrennt für Wärme und Strom angegeben werden.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

10 Jahre ab Ausstellungsdatum. Danach brauchst du einen neuen. Mehr zu den aktuellen Regelungen findest du im Artikel über den neuen Energieausweis und seine Pflichten.

Was kostet ein fehlender Energieausweis in der Anzeige?

Das Bußgeld kann bis zu 10.000 Euro je Verstoß betragen. In der Praxis liegen Erstverstoß-Bußgelder meist zwischen 200 und 3.000 Euro. Dazu kommt das Risiko einer wettbewerbsrechtlichen Abmahnung, deren Kosten oft höher ausfallen als das Bußgeld selbst.

Mieter achten doch gar nicht auf den Energieausweis, oder?

Doch, zunehmend. Praktiker berichten, dass Mieter immer sensibler auf die Energieeffizienzklasse reagieren. Eine schlechte Klasse kann heute schnell zum Ausschlusskriterium werden, besonders bei steigenden Heizkosten. Die Pflichtangaben in der Anzeige sind also nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern auch vermarktungsrelevant. Was die Effizienzklasse für den Hausverkauf bedeutet, zeigt unser separater Ratgeber.

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Du brauchst einen gültigen Energieausweis, damit deine Anzeige alle Pflichtangaben enthält? Auf energieausweisapp.de erstellst du deinen Ausweis komplett online, mit kostenloser Vorschau deines Kennwerts und deiner Effizienzklasse, bevor du zahlst. Jeder Ausweis wird von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben.