Darf Notar Ohne Energieausweis Beurkunden? Kurz Erklärt 2026

Warum diese Frage so häufig gestellt wird

Die Verunsicherung ist groß. Viele Verkäufer gehen davon aus, dass der Notar den Energieausweis prüft und die Beurkundung ohne das Dokument ablehnen muss. In Juraforum-Diskussionen behauptete ein Nutzer beispielsweise: “Ein Notar kann nicht mehr ohne Energieausweis beurkunden, wenn einer für die Immobilie vorgeschrieben ist!” Die Antwort eines anderen Foristen kam prompt: “Das ist falsch.”

Auch auf einzelnen Immobilienportalen kursiert die Behauptung, seit 2026 gehöre der Energieausweis zu den Pflichtdokumenten, die der Notar vor der Beurkundung einsehen müsse. Diese Darstellung ist weder durch den Gesetzestext des GEG noch durch die notarrechtliche Literatur gedeckt. Es handelt sich um einen hartnäckigen Mythos.

Die richtige Aussage lautet: Ohne Energieausweis kein rechtssicherer Verkaufsprozess. Aber der Notar darf ohne Energieausweis beurkunden, und der Kaufvertrag bleibt wirksam.

Die Kernantwort: Ja, der Notar darf beurkunden

Der notarielle Kaufvertrag kann unabhängig davon beurkundet werden, ob ein Energieausweis vorliegt. Das bestätigt unter anderem der Berliner Notar Klühs in seinem Fachblog: Der Kaufvertrag ist rechtlich gültig, auch wenn kein Energieausweis übergeben wurde.

Warum? Der Notar ist schlicht nicht Adressat der Vorlagepflicht nach § 80 GEG. Diese Pflicht richtet sich ausschließlich an den Verkäufer und, bei gewerblicher Vermittlung, an den Makler. Der Notar kann für das Fehlen des Energieausweises weder ordnungsrechtlich belangt noch mit einem Bußgeld belegt werden.

Das fehlende Dokument macht den Kaufvertrag auch nicht anfechtbar. Es gibt keine Vorschrift, die eine Beurkundung ohne Energieausweis für nichtig erklärt.

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Was der Notar in der Praxis tut

Auch wenn der Notar ohne Energieausweis beurkunden darf, heißt das nicht, dass er das Thema ignoriert. Er hat eine allgemeine Belehrungspflicht nach § 17 BeurkG. In der Praxis sieht das so aus:

• Hinweis auf die gesetzliche Pflicht. Der Notar weist den Verkäufer darauf hin, dass ein Energieausweis nach dem GEG vorgelegt werden muss und dass bei Verstößen Bußgelder drohen.
• Standardklausel im Kaufvertrag. Die meisten Notare nehmen eine Klausel auf, in der der Verkäufer bestätigt, den Energieausweis übergeben zu haben, oder sich verpflichtet, ihn nachzureichen.
• Vorab-Checkliste. Viele Notare versenden mit dem Vertragsentwurf ein Anschreiben oder ein Informationsblatt, das den Energieausweis als mitzubringendes Dokument auflistet.

Ein Notar-Praktiker formuliert es so: Wenn die Parteien keine Energieausweis-Klausel im Kaufvertrag wünschen, wird der Notar dem nachkommen. Er wird dann vermutlich einen Hinweisvermerk aufnehmen, und das war es.

Es gibt unter Notaren eine Minderheitsmeinung, die besagt, der Notar solle einen solchen Gesetzesverstoß eigentlich nicht beurkunden. In der Praxis verweigern Notare die Beurkundung aber nicht allein wegen eines fehlenden Energieausweises.

Wichtig: Keine Beschaffenheitsvereinbarung

Eine verbreitete Klausel in Kaufverträgen lautet sinngemäß: “Die Angaben aus dem Energieausweis stellen keine Beschaffenheitsvereinbarung dar.” Das bedeutet, der Verkäufer garantiert nicht die Richtigkeit der Werte. Diese Klausel gilt nach herrschender Meinung als wirksam, schützt aber nicht vor arglistiger Täuschung.

Die Vorlagepflicht greift viel früher als beim Notar

Wer erst beim Notartermin merkt, dass der Energieausweis fehlt, hat das GEG streng genommen längst verletzt. Die Pflicht greift in drei Stufen:

1. Immobilienanzeige. Schon in der Annonce müssen die energiebezogenen Kennwerte aus dem Ausweis angegeben werden (§ 87 GEG). Wer Pflichtangaben weglässt, begeht bereits eine Ordnungswidrigkeit. Mehr dazu erfährst du in unserem Beitrag zu Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.

2. Erste Besichtigung. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis dem Kaufinteressenten unaufgefordert vorgelegt werden (§ 80 Abs. 4 GEG).

3. Kaufvertrag. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Ausweis unverzüglich an den Käufer zu übergeben.

Die Frage “Darf der Notar ohne Energieausweis beurkunden?” lenkt also vom eigentlichen Problem ab. Der Verstoß liegt in der Regel schon Wochen vorher, bei der Anzeige oder der Besichtigung.

Ein Verzicht auf den Energieausweis ist nicht möglich

Manche Verkäufer hoffen, das Problem durch eine einvernehmliche Klausel im Kaufvertrag lösen zu können: “Der Käufer verzichtet auf die Vorlage des Energieausweises.” Eine solche Vereinbarung ist nach § 134 BGB in Verbindung mit § 80 GEG nichtig.

Der Grund: Die Energieausweis-Pflicht ist öffentliches Recht. Sie dient nicht nur dem Schutz des Käufers, sondern auch dem Klimaschutz und der Markttransparenz. Die Vertragsparteien können sie nicht untereinander aufheben.

Selbst wenn beide Seiten den Verzicht wünschen, bleibt das Bußgeldrisiko beim Verkäufer bestehen. Ein Notar-Praktiker bestätigt: Was der Notar nicht beurkunden kann, ist gerade dieser Verzicht, weil er rechtlich unwirksam wäre.

Welche Bußgelder drohen (§ 108 GEG)

Die Strafen für Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht sind im § 108 GEG geregelt. Alle Tatbestände sind Ordnungswidrigkeiten:

Wer haftet?

• Verkäufer: Hauptadressat, verantwortlich für Vorlage, Übergabe und Ausstellung.
• Makler: Bei gewerblicher Vermittlung ebenfalls verantwortlich, insbesondere für die Pflichtangaben in Anzeigen (§ 80 Abs. 4 GEG, § 87 GEG).
• Notar: Nicht bußgeldbedroht. Er ist kein Adressat des § 80 GEG.
• Käufer: Hat keine Pflichten und kann nicht bestraft werden.

Ausführliche Informationen zu den Strafen ohne Energieausweis findest du in unserem separaten Ratgeber.

Ausnahmen: Wann kein Energieausweis nötig ist

Nicht für jedes Gebäude besteht die Pflicht. Nach § 79 GEG gibt es folgende Ausnahmen:

• Baudenkmäler. Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, sind von der Energieausweis-Pflicht befreit.
• Kleine Gebäude. Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche benötigen keinen Ausweis.
• Ferienhäuser. Werden sie weniger als vier Monate im Jahr genutzt und nicht durchgehend beheizt, entfällt die Pflicht ebenfalls.

Fällt deine Immobilie unter eine dieser Ausnahmen, kann der Notar das im Kaufvertrag dokumentieren. In allen anderen Fällen brauchst du einen gültigen Energieausweis.

GModG-Übergang ab 2027

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) werden die Energieausweis-Regelungen ab 2027 in einen neuen Rahmen überführt. Die Vorlagepflicht beim Verkauf bleibt bestehen (§ 80 GModG). Ein bereits ausgestellter Energieausweis behält seine Gültigkeit für die vollen zehn Jahre und verliert sie nicht durch das neue Gesetz. Details zum GModG-Zeitplan haben wir in einem eigenen Beitrag zusammengefasst.

An der Grundregel ändert sich durch den Übergang nichts: Der Notar darf auch unter dem GModG ohne Energieausweis beurkunden. Die Pflicht bleibt beim Verkäufer.

Was du jetzt tun solltest

Wenn dein Notartermin bevorsteht und du noch keinen Energieausweis hast, ist schnelles Handeln sinnvoll. Nicht wegen des Notars (er wird beurkunden), sondern weil du als Verkäufer das Bußgeldrisiko trägst und die Pflicht eigentlich schon bei der Anzeige und der Besichtigung gegriffen hat.

Am besten besorgst du den Energieausweis vor der ersten Immobilienanzeige. So erfüllst du alle drei Stufen der Vorlagepflicht und gehst mit sauberem Gewissen in den Notartermin. Welche Unterlagen du dafür brauchst, steht auf unserer Seite zu Unterlagen für den Energieausweis.

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Welcher Ausweistyp für dein Gebäude erlaubt ist (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis), hängt unter anderem vom Baujahr und der Anzahl der Wohneinheiten ab. Wichtig: Bei Baujahr vor 1977 ist nicht automatisch ein Bedarfsausweis Pflicht. Gebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten oder solche, die auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert wurden, dürfen auch einen Verbrauchsausweis erhalten. Mehr dazu erfährst du in unserem Ratgeber zu Verbrauchs- oder Bedarfsausweis.