Strafe Ohne Energieausweis 2026: Was Wirklich Droht

Kurz zusammengefasst

Wer eine Immobilie ohne gültigen Energieausweis verkauft, vermietet oder inseriert, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die Strafe ohne Energieausweis kann bis zu 10.000 € betragen, liegt beim Erstverstoß aber typischerweise zwischen 200 und 3.000 €. Kontrollen sind meist anlassbezogen, werden aber zunehmend systematischer. Ein Verzicht auf den Energieausweis per Vereinbarung mit dem Käufer ist rechtlich nichtig.

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Wann ist ein Energieausweis Pflicht?

Die Pflicht ergibt sich aus § 80 GEG. Drei Anlässe lösen sie aus:

• Verkauf eines Wohngebäudes
• Neuvermietung einer Wohnung oder eines Hauses
• Verpachtung oder Leasing

Schon bei der Immobilienanzeige, nicht erst beim Notartermin, musst du handeln. § 87 GEG verlangt fünf konkrete Pflichtangaben in jeder Anzeige:

1. Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
2. Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a)
3. Wesentlicher Energieträger der Heizung
4. Baujahr des Gebäudes
5. Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Fehlt auch nur eine dieser Angaben, liegt bereits ein Verstoß vor. Was genau in deiner Anzeige stehen muss, erklärt der Beitrag zu Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.

Dazu kommen zwei weitere Pflichten: Bei der Besichtigung musst du den Energieausweis unaufgefordert vorzeigen, und nach Vertragsschluss eine Kopie übergeben.

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Welche Strafen sieht das GEG vor? (§ 108)

Wichtig vorab: Bei einer Strafe ohne Energieausweis handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, nicht um eine Straftat im strafrechtlichen Sinn. Du bekommst keinen Eintrag im Führungszeugnis, wohl aber einen Bußgeldbescheid.

Drei Bußgeldstufen im GEG

Die meisten Seiten im Netz nennen nur die 10.000-€-Grenze. Das verkürzt die Lage. § 108 GEG kennt tatsächlich drei Stufen:

Für die typischen Situationen, also fehlender Ausweis beim Verkauf, fehlende Angaben in der Anzeige oder Nichtvorlage bei Besichtigung, greift Stufe 2: bis zu 10.000 €.

Welche konkreten Verstöße fallen unter Stufe 2?

• Energieausweis oder Kopie nicht übergeben (§ 80 Abs. 1)
• Ausweis bei Besichtigung nicht oder nicht rechtzeitig vorgelegt (§ 80 Abs. 4)
• Kopie nach Vertragsschluss nicht ausgehändigt (§ 80 Abs. 4)
• Angaben im Energieausweis nicht korrekt sichergestellt (§ 83)
• Pflichtangaben in der Immobilienanzeige fehlen (§ 87 Abs. 1)
• Ausweis ohne Berechtigung ausgestellt

Jede dieser Handlungen, oder besser: Unterlassungen, kann eigenständig geahndet werden. Wenn du also gleichzeitig in der Anzeige die Kennwerte weglässt und bei der Besichtigung keinen Ausweis zeigst, sind das zwei separate Verstöße.

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Wie hoch ist das Bußgeld in der Praxis?

Die Maximalbeträge von 10.000 € klingen drastisch. In der Praxis sieht es differenzierter aus.

Beim Erstverstoß liegen typische Bußgelder laut Fachquellen meist zwischen 200 und 3.000 €. Mehrere Praktiker berichten, dass das Maximum bislang in keinem bekannten Fall voll ausgeschöpft wurde. Das bedeutet aber nicht, dass das Risiko vernachlässigbar wäre: Bei Wiederholungsfällen steigen die Beträge deutlich, und die Behörden setzen zunehmend auf systematische Kontrollen.

Zusätzliches Risiko: Wettbewerbsrechtliche Abmahnung

Für gewerbliche Akteure (Makler, professionelle Vermieter) kommt neben dem Bußgeld ein zweites Risiko hinzu. Konkurrenten oder Verbände können wegen fehlender Pflichtangaben in der Immobilienanzeige eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung aussprechen. Die Kosten dafür:

• Anwaltskosten: 500–2.000 €
• Vertragsstrafe pro Verstoß: 2.500–5.000 €

Das kann also teurer werden als das Bußgeld selbst. Private Eigentümer, die nicht gewerblich handeln, sind von dieser wettbewerbsrechtlichen Abmahnung allerdings nicht betroffen. Das GEG-Bußgeld trifft sie trotzdem.

Gemessen an diesen möglichen Konsequenzen kostet ein Energieausweis nur einen Bruchteil. Die aktuellen Preise auf energieausweisapp.de zeigen, wie gering der Aufwand im Vergleich ist.

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Wer kontrolliert, und wie?

Ein verbreiteter Irrtum lautet: „Niemand kontrolliert das sowieso." Das stimmt nicht.

Anlassbezogene Kontrollen

Die Kontrolle des Energieausweises erfolgt in der Regel nicht routinemäßig, sondern anlassbezogen. Der häufigste Auslöser ist eine Anzeige bei der zuständigen Behörde. Praktiker aus der Branche berichten, dass solche Anzeigen besonders oft nach gescheiterten Kaufverhandlungen eingehen. Ein enttäuschter Interessent, der den fehlenden Ausweis bemerkt hat, greift gern zum Telefon.

Datenbasierte Stichproben

Zusätzlich führen Landesbehörden systematische Stichproben durch. Diese werden teilweise datenbasiert umgesetzt, etwa durch Auswertung von Immobilienportalen. Inserate ohne die fünf Pflichtangaben nach § 87 GEG fallen bei solchen Prüfungen sofort auf. Mehr dazu, welche Angaben du in Exposés brauchst, findest du im Beitrag zu Energieausweis-Angaben im Exposé.

Der Notar prüft nicht

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass der Notar beim Verkauf den Energieausweis prüft. Das ist falsch. Der Notar dokumentiert lediglich, ob ein Energieausweis vorgelegt wurde oder nicht. Die Verantwortung, einen gültigen Ausweis zu besitzen und vorzulegen, bleibt vollständig beim Verkäufer.

Jeder ausgestellte Energieausweis erhält nach § 98 GEG eine Registriernummer beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt). Damit existiert eine behördliche Papierspur, die Stichprobenkontrollen erleichtert.

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Wer wird bestraft, Eigentümer oder Makler?

Verantwortlich ist die Person, die die Anzeige verantwortet. Das stellt § 87 Abs. 1 GEG ausdrücklich klar: Die Pflicht trifft Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler gleichermaßen.

In der Praxis bedeutet das: Wenn dein Makler die Anzeige schaltet und die Pflichtangaben weglässt, kann das Bußgeld ihn treffen. Das entbindet dich als Eigentümer aber nicht von deiner Pflicht, den Ausweis überhaupt zu beschaffen und bei der Besichtigung vorzulegen. Beide Seiten können also unabhängig voneinander bestraft werden.

Übrigens: Jeder Energieausweis muss von einer berechtigten Person nach § 88 GEG ausgestellt werden. Bei EnergieausweisApp wird jeder Ausweis von einem qualifizierten Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben, bevor er zugestellt wird.

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Kann man auf den Energieausweis verzichten?

Die kurze Antwort: Nein.

Eine vertragliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, auf die Vorlage des Energieausweises zu verzichten, ist nach § 134 BGB nichtig. Die Energieausweispflicht ist ein gesetzliches Verbot, und Verträge, die gegen ein solches Verbot verstoßen, haben keine Wirksamkeit. Das haben Juristen in Fachforen wiederholt bestätigt, unter anderem auf Juraforum, wo Nutzer regelmäßig fragen, ob Mieter oder Käufer einfach „darauf verzichten" können.

Eine mögliche Ausnahme: Wenn der Käufer das Gebäude nachweislich abreißen will und es ausschließlich um den Grundstückserwerb geht, könnte ein Verzicht zulässig sein. Höchstrichterlich ist das aber nicht abschließend geklärt.

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Wann brauchst du keinen Energieausweis?

Es gibt tatsächlich Fälle, in denen die Pflicht nicht gilt. Nach § 79 Abs. 4 GEG und § 105 GEG sind folgende Gebäude ausgenommen:

• Baudenkmäler (unter Denkmalschutz stehende Gebäude)
• Gebäude unter 50 m² Nutzfläche
• Provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer unter zwei Jahren
• Nicht beheizte und nicht gekühlte Gebäude
• Reine Eigennutzung ohne Verkauf, Vermietung oder Verpachtung

Eine Warnung aus der Praxis: Ein Energieberater aus Bremen berichtet, dass das Häkchen „laut Gesetz nicht erforderlich" auf Immobilienportalen ständig falsch gesetzt wird. Seit 2018 sehe er regelmäßig Inserate, die sich auf eine Ausnahme berufen, die für das jeweilige Gebäude gar nicht existiert. Das schützt nicht vor einem Bußgeld, im Gegenteil: Es kann die Sache schlimmer machen, weil eine bewusste Falschangabe naheliegt.

Wenn du unsicher bist, ob du einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis brauchst, hilft der Überblick zu Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.

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Ausblick: Die Durchsetzung wird strenger

Die Strafe ohne Energieausweis ist kein statisches Thema. Zwei Entwicklungen deuten auf eine Verschärfung hin.

Nationales Gebäuderegister kommt

Die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) verpflichtet alle Mitgliedstaaten, ein nationales digitales Gebäuderegister einzurichten, in dem alle Energieausweise zentral gespeichert werden. Deutschland plant den schrittweisen Aufbau bis Ende 2026. Sobald dieses Register steht, wird es für Behörden deutlich einfacher, fehlende Ausweise systematisch zu erkennen. Die Zeiten der rein anlassbezogenen Kontrolle gehen absehbar zu Ende.

GModG: Höhere Bußgelder wahrscheinlich

Am 13. Mai 2026 wurde der Referentenentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) im Kabinett beschlossen. Die EPBD fordert ausdrücklich „wirksame, verhältnismäßige und abschreckende" Sanktionen. Es ist zu erwarten, dass Deutschland die Bußgeldhöchstbeträge im Rahmen des GModG anheben wird.

Die sinnvollste Strategie: jetzt handeln, solange die aktuellen Regeln gelten. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Wer ihn heute erstellt, ist also bis Mitte der 2030er Jahre auf der sicheren Seite.

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Häufige Fragen zur Strafe ohne Energieausweis

Wie hoch ist die Strafe ohne Energieausweis?

Das Bußgeld für fehlende oder nicht vorgelegte Energieausweise beträgt laut § 108 GEG bis zu 10.000 €. In der Praxis liegen Erstverstoß-Bußgelder meist zwischen 200 und 3.000 €. Bei Wiederholungsfällen steigt der Betrag.

Wer wird bestraft, der Eigentümer oder der Makler?

Bestraft wird, wer für den jeweiligen Verstoß verantwortlich ist. Bei fehlenden Pflichtangaben in der Anzeige ist das die Person, die die Anzeige geschaltet hat, also auch der Makler. Für die Vorlage bei der Besichtigung haftet der Eigentümer. Beide können unabhängig voneinander ein Bußgeld erhalten.

Kann der Käufer auf den Energieausweis verzichten?

Nein. Eine solche Vereinbarung ist nach § 134 BGB nichtig, weil sie gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. Die Pflicht lässt sich nicht vertraglich ausschließen.

Gibt es Ausnahmen von der Energieausweispflicht?

Ja. Kein Energieausweis ist nötig bei Baudenkmälern, Gebäuden unter 50 m² Nutzfläche, provisorischen Gebäuden unter zwei Jahren Nutzungsdauer, nicht beheizten oder gekühlten Gebäuden und bei reiner Eigennutzung ohne Verkauf oder Vermietung.

Kontrolliert jemand, ob ich einen Energieausweis habe?

Ja, wenn auch meist anlassbezogen. Häufigster Auslöser sind Anzeigen bei der zuständigen Behörde, oft nach gescheiterten Verhandlungen. Zusätzlich werten Landesbehörden Immobilienportale aus. Mit dem geplanten nationalen Gebäuderegister wird die Kontrolle künftig systematischer. Weitere Antworten findest du in den häufigen Fragen zum Energieausweis.

Droht eine Strafe ohne Energieausweis auch bei Privatverkäufen?

Ja. Die Pflicht gilt unabhängig davon, ob du privat oder gewerblich verkaufst oder vermietest. Lediglich die zusätzliche wettbewerbsrechtliche Abmahnung betrifft nur gewerbliche Akteure.