Energieausweis Pflicht Verwalter 2026: Pflichten & Haftung

Kurz zusammengefasst

Die Hausverwaltung trägt eine zentrale Verantwortung beim Energieausweis. In der WEG-Verwaltung muss der Verwalter prüfen, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt, und bei Bedarf dessen Erstellung veranlassen. In der Mietverwaltung haftet der Verwalter, wenn er Anzeigen ohne die vorgeschriebenen Energiekennwerte schaltet. Ab 2027 verschärft das GModG die Pflichten nochmals. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage, die Kostenverteilung, die Haftung und gibt dir als Verwalter eine konkrete Checkliste an die Hand.

---

Was bedeutet „Energieausweis Pflicht Verwalter"?

Der Begriff fasst die gesetzlichen Pflichten zusammen, die eine Hausverwaltung rund um den Energieausweis treffen. Die Grundlage bildet § 80 GEG (künftig GModG): Bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes oder einer Wohneinheit muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Die Pflicht richtet sich an Eigentümer, aber der Verwalter ist in der Praxis derjenige, der handeln muss, weil er das Gebäude betreut und die Vermietung oder den Verkauf begleitet.

Handelt der Verwalter nicht, verstößt er gegen seine Verwalterpflichten. Das kann Schadensersatzansprüche der Eigentümer auslösen und, je nach Konstellation, ein Bußgeld nach sich ziehen.

Mehr zu den allgemeinen Pflichtanlässen findest du in unserem Überblick zur Energieausweis-Pflicht.

---

Wann greift die Energieausweis-Pflicht für Verwalter?

Bestehende Pflichtanlässe

Der Energieausweis muss vorliegen bei:

• Verkauf einer Immobilie oder Eigentumswohnung
• Neuvermietung einer Wohnung oder eines Hauses
• Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes
• Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts

Wichtig für den Zeitpunkt: Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, nicht erst beim Notartermin. Nach Vertragsschluss ist dem Käufer oder Mieter eine Kopie auszuhändigen.

Pflichtangaben in der Immobilienanzeige

Sobald eine Anzeige geschaltet wird und ein Energieausweis existiert, müssen nach § 87 GModG fünf Werte in der Anzeige stehen:

1. Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
2. Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
3. Wesentliche Energieträger für die Heizung
4. Baujahr des Gebäudes (bei Wohngebäuden)
5. Energieeffizienzklasse (bei Wohngebäuden)

Adressat ist, wer die Veröffentlichung verantwortet. Das kann der Eigentümer sein, der Makler oder eben der Verwalter, wenn er die Anzeige schaltet oder steuert.

Welche Angaben genau in die Anzeige gehören, erklären wir detailliert im Ratgeber zu Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.

Ab 2027: Neue Pflichtanlässe durch das GModG

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, der Nachfolger des GEG) erweitert die Vorlagepflicht ab dem 1. Januar 2027:

• Mietvertragsverlängerung: Auch bei der Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags muss der Energieausweis vorgelegt werden.
• Größere Renovierungen: Werden mehr als 25 % der Gebäudehülle saniert, greift die Pflicht ebenfalls.

Für Verwalter mit großen Beständen und laufenden Mietverhältnissen ist die Mietvertragsverlängerung eine erhebliche Neuerung. Bisher war kein Energieausweis nötig, solange das bestehende Mietverhältnis einfach weiterlief.

Einen vollständigen Überblick über den GModG-Zeitplan und die Fristen haben wir separat zusammengestellt.

---

WEG-Verwaltung: Wer bestellt, wer zahlt, wer haftet?

Der Energieausweis gilt immer für das Gesamtgebäude

Ein Punkt, der in WEGs regelmäßig für Verwirrung sorgt: Der Energieausweis bezieht sich nach § 80 GEG immer auf das gesamte Gebäude, nie auf eine einzelne Wohnung. Selbst wenn nur ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen oder vermieten will, braucht er den Ausweis für das ganze Haus.

Deshalb ist die Eigentumswohnung ein Sonderfall, den Verwalter kennen sollten.

Prüfpflicht des Verwalters

Der WEG-Verwalter muss im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung prüfen, ob ein gültiger Energieausweis existiert und wann er abläuft. Die Gültigkeit beträgt 10 Jahre. Läuft der Ausweis ab, muss der Verwalter rechtzeitig aktiv werden.

Beschluss der Eigentümerversammlung

Der reguläre Weg: Der Verwalter setzt die Erstellung des Energieausweises auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung. Für den Beschluss reicht eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Darf der Verwalter auch ohne Beschluss handeln?

Ja. Wenn eine gesetzliche Pflicht besteht (etwa weil ein Eigentümer verkaufen will und kein gültiger Ausweis vorliegt), ist die Beauftragung des Energieausweises in der Regel eine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Der Verwalter darf und muss dann eigenständig handeln, auch ohne vorherigen Beschluss.

Praktiker auf Fachforen berichten, dass genau dieser Punkt regelmäßig Konflikte auslöst. In einem auf 123recht.de diskutierten Fall hatte eine Hausverwaltung einen Bedarfsausweis für rund 790 Euro ohne WEG-Beschluss bestellt und anschließend Erstattung verlangt. Das zeigt die Spannung zwischen dem Recht des Verwalters, eigenständig zu handeln, und dem Bedürfnis der Eigentümer, über Ausgaben mitzuentscheiden.

Die sauberste Lösung: Rechtzeitig einen Beschluss herbeiführen, bevor der Ausweis abläuft. Dann gibt es keinen Streit.

Kann die WEG die Erstellung ablehnen?

Im Grunde nicht, wenn eine gesetzliche Pflicht besteht. Jeder einzelne Eigentümer hat einen Anspruch auf Erstellung des Energieausweises, etwa weil er seine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte. Selbst gegen eine ablehnende Mehrheit muss der Verwalter den Ausweis im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung veranlassen.

Wer zahlt den Energieausweis in der WEG?

Die Eigentümergemeinschaft trägt die Kosten. Die Verteilung erfolgt nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 WEG, sofern die Teilungserklärung keinen anderen Schlüssel vorsieht.

Aktuelle Preise für den Verbrauchsausweis findest du auf energieausweisapp.de.

Wer zahlt das Bußgeld?

Hier wird es unangenehm: Das Bußgeld nach § 108 GEG trifft den einzelnen Eigentümer, nicht die Gemeinschaft. Wer seine Wohnung ohne gültigen Energieausweis verkauft oder vermietet, riskiert eine Geldbuße von bis zu 10.000 Euro pro Verstoß. Die WEG als Ganzes steht dafür nicht gerade.

Gleichzeitig kann der betroffene Eigentümer Regress beim Verwalter nehmen, wenn dieser pflichtwidrig keinen Ausweis beschafft hat. Der Verwalter sitzt also zwischen zwei Risiken: handelt er nicht, haftet er gegenüber dem Eigentümer. Handelt er ohne Beschluss, muss er die Berechtigung nach § 27 WEG sauber begründen.

---

Mietverwaltung: Verantwortung des Verwalters bei Vermietung

In der Mietverwaltung (wenn der Verwalter im Auftrag eines Eigentümers vermietet) ist die Lage rechtlich etwas anders, praktisch aber nicht weniger relevant.

Wer haftet für die Anzeigenpflichtangaben?

Die Pflichtangaben nach § 87 GModG müssen von demjenigen eingetragen werden, der die Anzeige verantwortet. Schaltet der Verwalter die Anzeige auf Immobilienportalen, ist er dafür verantwortlich, dass die fünf Energiekennwerte enthalten sind. Fehlen sie, droht ein Bußgeld, und zwar nicht nur dem Eigentümer, sondern auch dem Verwalter.

Hinweispflicht gegenüber dem Eigentümer

Selbst wenn der Eigentümer die Anzeige selbst schaltet, muss der Verwalter ihn auf die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises hinweisen. Das ergibt sich aus der allgemeinen Sorgfaltspflicht im Verwaltungsvertrag. Unterlässt der Verwalter diesen Hinweis und der Eigentümer kassiert ein Bußgeld, steht ein Schadensersatzanspruch im Raum.

Verbrauchsdaten sammeln: einfacher als gedacht

Für den Verbrauchsausweis braucht man 36 zusammenhängende Monate an Verbrauchsdaten, die nicht älter als 18 Monate sein dürfen (§ 82 GEG). In der Mietverwaltung hat der Verwalter diese Daten oft schon: Die Heizkostenabrechnung der letzten Jahre enthält genau die nötigen Werte.

Auf einem Vermieter-Forum berichtete ein Nutzer, der Aufwand für den Verbrauchsausweis sei minimal, wenn man die Abrechnungsdaten hat: „Ins Portal einloggen und ein paar zusätzliche Daten eingeben." Das deckt sich mit der Praxis, gerade beim Online-Verbrauchsausweis.

Welche Unterlagen du genau brauchst, erklärt unsere Checkliste für benötigte Unterlagen.

Schwieriger wird es, wenn Mieter direkt mit dem Energieversorger abrechnen und der Verwalter keinen Zugang zu den Verbrauchsdaten hat. Mieter verweigern manchmal die Herausgabe mit Verweis auf den Datenschutz. Das Landgericht Karlsruhe (Az. 9 S 523/08) hat klargestellt, dass die Bereitstellung von Verbrauchsdaten eine vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis ist. Datenschutzeinwände greifen hier nicht.

---

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Was ist erlaubt?

Die Frage, welcher Ausweistyp zulässig ist, gehört zu den häufigsten Stolperfallen für Verwalter. Die Antwort hängt vom Baujahr und der Anzahl der Wohneinheiten ab.

Aktuelle Regel (bis 31.12.2026)

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis erforderlich. Es gibt aber zwei wichtige Ausnahmen:

• Das Gebäude hat mindestens fünf Wohneinheiten, dann ist auch ein Verbrauchsausweis erlaubt.
• Das Gebäude wurde auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 (WSchVo 1977) oder besser saniert, dann ebenfalls Verbrauchsausweis möglich.

In allen anderen Fällen besteht Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis.

Ein häufiger Fehler in der Praxis: Verwalter gehen davon aus, dass für alle Altbauten vor 1977 automatisch ein Bedarfsausweis nötig ist. Das stimmt nicht, wenn das Gebäude die genannten Ausnahmen erfüllt.

Ausführlich erklärt: Welcher Ausweis ist der richtige?

Ab 2027 (GModG)

Das GModG hebt die Einschränkung für Gebäude vor 1977 auf. Der Verbrauchsausweis wird für alle reinen Wohngebäude frei wählbar, vorausgesetzt, die Datenanforderungen werden erfüllt. Allerdings gilt ab 2027 auch: Der Verbrauchsausweis ist nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Mischgenutzte Gebäude (Gewerbe und Wohnen) brauchen dann zwingend einen Bedarfsausweis.

---

Was sich mit dem GModG ab 2027 ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz löst das bisherige GEG ab. Die Energieausweis-Regelungen treten am 1. Januar 2027 in Kraft. Für Verwalter sind folgende Änderungen besonders relevant:

Erweiterte Vorlagepflicht

Neben Verkauf und Neuvermietung muss der Energieausweis künftig auch bei Mietvertragsverlängerungen und nach größeren Sanierungen (mehr als 25 % der Gebäudehülle) vorgelegt werden.

Neue Datenanforderungen für den Verbrauchsausweis

Wichtig: In frühen Entwürfen war von „24 monatlichen Einzelwerten" die Rede. Das ist nicht Gesetz geworden. Ab 2027 verlangt § 82 GModG jährliche, nach Energieträgern aufgeschlüsselte Verbrauchsdaten über zwei Jahre. Die jüngste Abrechnungsperiode darf nicht älter als 18 Monate sein.

Verbrauchsausweis nur für reine Wohngebäude

Gemischt genutzte Gebäude (mit Gewerbeanteil) können ab 2027 keinen Verbrauchsausweis mehr erhalten.

Denkmal-Ausnahme entfällt

Die bisherige pauschale Befreiung für Baudenkmäler wird gestrichen. Auch denkmalgeschützte Gebäude brauchen künftig einen Energieausweis bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung.

Bestehende Ausweise bleiben gültig

Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablauf der 10-Jahres-Frist. Die neuen Regeln betreffen primär Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 erstellt werden.

Erweiterte Bußgeldtatbestände

§ 108 GModG sanktioniert ab 2027 sechs verschiedene Verstöße im Zusammenhang mit dem Energieausweis, jeweils mit bis zu 10.000 Euro. Die Palette reicht von fehlender Vorlage über fehlende Anzeigenpflichtangaben bis hin zu falschen Angaben im Ausweis.

Alle Details zum GModG und seinen Stufen findest du im GModG-Überblick mit Pflichten und Fristen.

---

Praktischer Workflow: So bleibt die Verwaltung compliant

Eine einfache Checkliste, die für WEG- und Mietverwaltung funktioniert:

1. Bestandsaufnahme: Gültigkeit aller Ausweise prüfen

Geh dein gesamtes Portfolio durch. Wann wurde der Energieausweis ausgestellt? Wann läuft er ab? Markiere alle Gebäude, bei denen der Ausweis in den nächsten 12 Monaten abläuft.

2. Ausweistyp klären

Prüfe für jedes Gebäude, ob ein Verbrauchsausweis zulässig ist (Baujahr, Anzahl Wohneinheiten, Sanierungsstand). Im Zweifel hilft unser Ratgeber zum Ausweistyp nach Baujahr.

3. Verbrauchsdaten zusammenstellen

Für den Verbrauchsausweis: Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre heraussuchen. Achte auf korrekte Verbrauchswerte, richtige Flächen und die Berücksichtigung von Leerstand. In einem Fall auf bauexpertenforum.de hatte eine Hausverwaltung falsche Verbrauchswerte und eine falsche Gebäudefläche an den Aussteller übermittelt, ohne den Leerstand zu berücksichtigen. Die Eigentümer leiteten rechtliche Schritte gegen die Verwaltung ein. Sorgfalt bei der Datenübergabe schützt vor solchen Situationen.

4. WEG-Beschluss vorbereiten (bei WEG-Verwaltung)

Setze das Thema rechtzeitig auf die Tagesordnung. Einfache Mehrheit genügt. Wenn die Eigentümerversammlung noch Monate entfernt ist und ein Eigentümer dringend verkaufen will, kannst du nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG eigenständig handeln.

5. Energieausweis erstellen lassen

Ein Verbrauchsausweis lässt sich online in wenigen Minuten erstellen, wenn die Daten vorliegen. Kein Vor-Ort-Termin nötig.

Du kannst den Verbrauchsausweis direkt online erstellen, mit kostenloser Vorschau deines Kennwerts und der Effizienzklasse, bevor du zahlst. Jeder Ausweis wird von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben.

6. Ausweis sicher ablegen und bei Bedarf vorlegen

Stelle sicher, dass der Ausweis bei Besichtigungen griffbereit ist. Nach Vertragsschluss: Kopie an den Käufer oder Mieter aushändigen.

---

FAQ

Muss der Verwalter den Energieausweis bestellen?

Ja. In der WEG-Verwaltung gehört die Beschaffung des Energieausweises zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Der Verwalter muss die Erstellung veranlassen, notfalls auch ohne Beschluss der Eigentümerversammlung (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG).

Wer zahlt den Energieausweis in einer WEG?

Die Eigentümergemeinschaft. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 16 WEG), es sei denn, die Teilungserklärung regelt es anders.

Was passiert, wenn die Eigentümerversammlung die Erstellung ablehnt?

Bei bestehender gesetzlicher Pflicht kann die WEG die Erstellung nicht wirksam verweigern. Jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, und der Verwalter muss den Ausweis beschaffen, auch gegen eine ablehnende Mehrheit.

Welches Bußgeld droht bei fehlendem Energieausweis?

Bis zu 10.000 Euro pro Verstoß nach § 108 GEG. Das Bußgeld trifft den einzelnen Eigentümer, nicht die WEG-Gemeinschaft. Praktisch liegen die verhängten Bußgelder oft niedriger, aber wettbewerbsrechtliche Abmahnungen und Schadensersatzforderungen kommen als zusätzliches Risiko hinzu.

Gilt die Energieausweis-Pflicht auch für bestehende Mietverhältnisse?

Aktuell nicht. Erst ab dem 1. Januar 2027 greift die Pflicht auch bei Mietvertragsverlängerungen. Für laufende, unveränderte Mietverhältnisse ohne Verlängerung besteht keine Vorlagepflicht.

Brauche ich als Verwalter einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Das hängt vom Gebäude ab. Gebäude mit mindestens fünf Wohneinheiten dürfen immer einen Verbrauchsausweis nutzen. Bei Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist ein Bedarfsausweis Pflicht, es sei denn, das Gebäude wurde mindestens auf den Stand der WSchVo 1977 saniert.

Wer haftet, wenn der Verwalter in der Mietverwaltung keinen Energieausweis vorlegt?

Der Verwalter haftet direkt, wenn er die Anzeige verantwortet und die Pflichtangaben fehlen (§ 87 GModG). Zusätzlich kann der Eigentümer den Verwalter in Regress nehmen, wenn durch die fehlende Vorlage ein Bußgeld entsteht.

Sind denkmalgeschützte Gebäude von der Pflicht befreit?

Noch bis Ende 2026 gilt eine Ausnahme für Baudenkmäler. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Befreiung durch das GModG. Dann brauchen auch denkmalgeschützte Gebäude einen Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung.