GEG 2026: Änderungen, Energieausweis & Bio-Treppe Erklärt
Inhalt dieses Artikels · 7 Abschnitte
Kurz zusammengefasst
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird 2026 durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Die 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht für Heizungen entfällt, dafür kommt ab 2029 die sogenannte Bio-Treppe. Für Wohngebäude bleibt die Effizienzskala A+ bis H bestehen, die neue A-bis-G-Skala betrifft nur Nichtwohngebäude. Die neuen Energieausweis-Regeln treten voraussichtlich erst Anfang 2027 in Kraft. Bis dahin gilt das aktuelle GEG-Recht unverändert.
Was ist das GEG?
Das Gebäudeenergiegesetz (kurz GEG) trat am 01.11.2020 in Kraft und ersetzte drei ältere Regelwerke: die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Das Ziel: alle energetischen Anforderungen an Gebäude in einem einzigen Gesetz bündeln.
Konkret regelt das GEG, wie gut ein Gebäude gedämmt sein muss, welche Anforderungen an Heizungsanlagen gelten, wann ein Energieausweis Pflicht ist und welche Angaben in Immobilienanzeigen stehen müssen. Die letzte große Novelle trat am 01.01.2024 in Kraft (oft als „GEG 2024" bezeichnet).
Seit Juli 2026 steht der Nachfolger fest: das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Dazu weiter unten mehr.
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Wichtige Begriffe rund ums GEG 2026, von A bis Z
Bedarfsausweis (Energiebedarfsausweis)
Ein berechneter Energieausweis nach § 81 GEG, der den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes auf Basis von Bausubstanz, Heizungsanlage und Gebäudegeometrie ermittelt (Berechnungsnorm: DIN V 18599). Er ist unabhängig vom Nutzerverhalten und deshalb besonders aussagekräftig.
Wichtig: Für Wohngebäude mit weniger als 5 Einheiten, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde, ist der Bedarfsausweis Pflicht, es sei denn, das Gebäude entsprach schon bei Fertigstellung dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 oder wurde nachträglich auf dieses Niveau saniert. In diesen Fällen darfst du auch einen Verbrauchsausweis verwenden. Mehr dazu im Ratgeber zum Bedarfsausweis nach DIN 18599.
Bio-Treppe (§ 43 GModG)
Die Bio-Treppe ist das zentrale neue Instrument des GModG und ersetzt die gestrichene 65-%-EE-Pflicht. Ab 2029 müssen Betreiber von Gas- oder Ölheizungen stufenweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040. Bis 2045 soll der Anteil 100 % erreichen, womit fossile Heizungen faktisch klimaneutral werden.
Bußgeld (§ 108 GEG)
Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 € geahndet werden. In der Praxis liegen Erststrafen meist zwischen 200 € und 3.000 €, bei Wiederholungstätern deutlich höher. Häufigste Vergehen: fehlender Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung und fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Ein gültiger Energieausweis kostet einen Bruchteil dieser Summe, aktuelle Preise findest du hier.
Endenergiebedarf / Endenergieverbrauch
Der Kennwert auf dem Energieausweis, angegeben in kWh/(m²·a). Er beschreibt, wie viel Energie ein Gebäude pro Quadratmeter und Jahr verbraucht (Verbrauchsausweis) oder rechnerisch benötigt (Bedarfsausweis). Dieser Wert bestimmt die Effizienzklasse und muss in Immobilienanzeigen angegeben werden. Eine detaillierte Erklärung findest du im Artikel über den Unterschied zwischen Endenergiebedarf und Primärenergiebedarf.
Energieausweis
Das Pflichtdokument bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes gemäß § 80 GEG. Es gibt zwei Typen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Jeder Energieausweis ist 10 Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GEG), erhält eine Registriernummer und muss Modernisierungsempfehlungen enthalten. Bei EnergieausweisApp wird jeder Ausweis von einem qualifizierten Ingenieur (Dipl.-Ing.) geprüft und unterschrieben.
Energieeffizienzklasse
Für Wohngebäude gilt die Skala A+ bis H. Das bleibt auch nach dem GModG so. Die neue europäische A-bis-G-Skala wird vorerst nur für Nichtwohngebäude eingeführt. Viele Webseiten behaupten fälschlicherweise, die A-G-Skala gelte ab 2026 für alle Gebäude. Das stimmt nicht (siehe Abschnitt „Häufig falsch verstanden"). Alles zur bestehenden Skala erfährst du im Artikel zur Energieeffizienzklasse A+ bis H.
EPBD (EU-Gebäuderichtlinie)
Die Energy Performance of Buildings Directive, Richtlinie (EU) 2024/1275, ist die europäische Vorgabe, die Deutschland mit dem GModG in nationales Recht umsetzt. Die EPBD schreibt unter anderem die einheitliche A-bis-G-Skala vor, erlaubt aber den Mitgliedstaaten, die Umsetzung für Wohngebäude bis Ende 2029 aufzuschieben, wovon Deutschland Gebrauch macht.
GModG (Gebäudemodernisierungsgesetz)
Das Nachfolgegesetz des GEG. Der Bundestag und der Bundesrat haben das GModG am 10.07.2026 beschlossen, die Verkündung im Bundesgesetzblatt erfolgte am 28.07.2026. Erste Regelungen traten am 29.07.2026 in Kraft. Die Bundesregierung beschreibt das Gesetz als „technologieoffener, flexibler, praxistauglicher und einfacher". Die zentralen Änderungen: Wegfall der 65-%-EE-Pflicht, Einführung der Bio-Treppe und neue Energieausweis-Anforderungen.
Modernisierungsempfehlungen
Pflichtbestandteil jedes Energieausweises (§ 84 GEG). Der Aussteller muss konkrete Vorschläge machen, wie die energetische Qualität des Gebäudes verbessert werden kann. Diese Empfehlungen sind nicht bindend, geben Eigentümern aber eine Orientierung für sinnvolle Maßnahmen.
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (§ 87 GEG)
Wer eine Immobilie inseriert, muss fünf Angaben veröffentlichen: (1) Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), (2) Endenergiebedarf oder -verbrauch, (3) wesentlicher Energieträger der Heizung, (4) Baujahr, (5) bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse. Fehlen diese Angaben, drohen Bußgelder nach § 108 GEG.
Primärenergiebedarf
Der gewichtete Energiekennwert, der nicht nur den Energieverbrauch im Gebäude, sondern auch vorgelagerte Prozessketten (Förderung, Umwandlung, Transport) berücksichtigt. Er steht auf dem Bedarfsausweis und gibt Auskunft über die ökologische Gesamtbilanz der eingesetzten Energieträger.
Registriernummer (dena/DIBt)
Seit Mai 2014 muss jeder Energieausweis eine Registriernummer tragen. Sie wird bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) oder dem Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) beantragt und dient der behördlichen Nachverfolgbarkeit.
Renovierungspass
Ein neues Instrument aus der EPBD, vergleichbar mit dem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Der Renovierungspass soll als konkreter Stufenplan zur Umwandlung eines Bestandsgebäudes in ein emissionsfreies Gebäude dienen. Die genaue Ausgestaltung für Deutschland steht noch aus, eine Pflicht für Wohngebäude besteht aktuell nicht.
Verbrauchsausweis (Energieverbrauchsausweis)
Der verbrauchsbasierte Energieausweis nach § 82 GEG. Er basiert auf den tatsächlichen Heizkosten- und Energieverbrauchsdaten der letzten 36 zusammenhängenden Monate. Voraussetzung: Die Daten dürfen maximal 18 Monate alt sein. Für die meisten Wohngebäude ab Baujahr 1977 (oder mit mindestens 5 Wohneinheiten) ist der Verbrauchsausweis die einfachere und günstigere Variante.
Wärmeschutzverordnung 1977 (WSchVo 77)
Das Referenzniveau für die sogenannte Baujahr-Regel beim Energieausweis. Für Wohngebäude mit weniger als 5 Einheiten und Bauantrag vor dem 01.11.1977 ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern das Gebäude den Dämmstandard der WSchVo 1977 nicht erreicht. Unter dem GModG fällt diese Hürde weg, allerdings steigen dann die Datenanforderungen für den Verbrauchsausweis erheblich.
Was ändert sich am GEG 2026? Überblick der wichtigsten Neuerungen
Das Jahr 2026 bringt den größten Umbruch im Gebäudeenergierecht seit Inkrafttreten des GEG. Hier die Kernpunkte:
Das GModG löst das GEG ab. Am 10.07.2026 haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Die Verkündung im Bundesgesetzblatt erfolgte am 28.07.2026, erste Regelungen gelten seit dem 29.07.2026.
Die 65-%-EE-Pflicht für Heizungen entfällt. Die unter dem GEG 2024 eingeführten Anforderungen des § 71 (65 % erneuerbare Energien bei neuen Heizungsanlagen) werden gestrichen. Hauseigentümer wählen ihre Heiztechnik frei: Wärmepumpe, Fernwärme, Gas, Öl, Biomasse oder Hybrid, alles bleibt möglich.
Die Bio-Treppe ersetzt die Pflichtquote. Statt einer einmaligen Hürde beim Heizungstausch kommt ein stufenweiser Anstieg der Pflichtanteile klimafreundlicher Brennstoffe für bestehende Gas- und Ölheizungen (10 % ab 2029, schrittweise bis 100 % in 2045).
Die Pflichtberatung beim Hauskauf entfällt. Die bisherige Beratungspflicht nach § 80 GEG (informatorische Beratung bei Eigentümerwechsel) wurde im Rahmen der Deregulierung abgeschafft.
Die neuen Energieausweis-Regelungen greifen erst später. Die Energieausweis-Vorschriften des GModG treten voraussichtlich etwa sechs Monate nach der Verkündung in Kraft, also Anfang 2027. Bis dahin gilt das aktuelle GEG-Recht unverändert.
Energieausweis im GEG 2026: was bleibt, was kommt
Für Eigentümer, Vermieter und Verkäufer ist der Energieausweis der greifbarste Teil des GEG. Hier die wichtigsten Punkte für die Übergangszeit:
Was bleibt
- Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H. Die oft diskutierte europaweite A-bis-G-Skala wurde für Wohngebäude auf einen späteren Zeitpunkt verschoben. Mehr dazu im Vergleich der EU-Effizienzklassen A-G vs. A+ bis H.
- 10 Jahre Gültigkeit. Bestehende Energieausweise bleiben voll gültig, kein Umtausch nötig.
- Pflichtanlässe unverändert: Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung. Kennwerte gehören schon in die Anzeige.
Was sich ändert (voraussichtlich ab Anfang 2027)
- A-bis-G-Skala für Nichtwohngebäude (Büros, Gewerbe), umgesetzt über die Anlage 10a des GModG.
- Die Baujahr-1977-Regel fällt weg. Ein Verbrauchsausweis wird künftig für alle Wohngebäude möglich, vorausgesetzt, 24 zusammenhängende Monate mit monatlichen Verbrauchsdaten je Energieträger liegen vor. Die Normierung erfolgt nach DIN/TS 18599-10:2025-10.
- Höhere Datenanforderungen. Statt drei Jahre Jahresabrechnungen werden 24 Monate monatlicher Daten gefordert. Das ist eine deutlich höhere Hürde.
- 31 neue Pflichtangaben im Energieausweis (§ 85 GModG-E), darunter CO₂-Emissionen, Niedertemperaturfähigkeit der Heizung, Smart-Readiness-Indikator und Anteil erneuerbarer Energien.
- Digitale Pflichtform. Energieausweise müssen künftig standardmäßig digital und maschinenlesbar ausgestellt werden.
Massenwelle ablaufender Ausweise 2025/2026
Branchenexperten weisen darauf hin, dass 2025 und 2026 mehrere hunderttausend Energieausweise ablaufen. Der Grund: In den Jahren 2015/2016 wurden massenhaft Ausweise erneuert (die erste Welle der 2008/2009 unter der EnEV ausgestellten Zertifikate lief damals aus). Diese zehn Jahre sind jetzt erreicht.
Wenn dein Energieausweis abgelaufen ist oder bald abläuft, ist jetzt ein guter Zeitpunkt: Unter dem aktuellen GEG-Recht reichen drei Jahresabrechnungen. Unter dem GModG werden 24 Monate monatlicher Daten verlangt, das ist aufwändiger und nicht alle Eigentümer haben solche Daten sofort parat. Practitioners auf Reddit bestätigen regelmäßig, dass die Beschaffung von Verbrauchsdaten gerade bei Altbauten und Eigentümergemeinschaften die größte Hürde darstellt.
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Häufig falsch verstanden: drei Mythen zum GEG 2026
Mythos 1: „Die A-G-Skala gilt jetzt für alle Gebäude"
Das ist falsch. Zahlreiche Webseiten (auch einige der bestplatzierten Suchergebnisse) behaupten das, aber das verabschiedete GModG sieht die A-bis-G-Skala ausschließlich für Nichtwohngebäude vor. Für Wohngebäude bleibt die bekannte Skala A+ bis H bestehen. Die EU erlaubt Deutschland diesen Aufschub bis Ende 2029. Wenn du ein Wohnhaus verkaufst oder vermietest, brauchst du nach wie vor die Effizienzklassen A+ bis H.
Mythos 2: „Es gibt eine Sanierungspflicht für Wohngebäude in schlechten Klassen"
Nein. Die EPBD sieht keine individuelle Sanierungspflicht für private Wohngebäude vor. Kein Eigentümer wird gezwungen, sein Haus zu sanieren, nur weil es in Klasse G oder H fällt. Deutschland setzt die Mindesteffizienzstandards über den Gebäudebestand als Ganzes um, nicht über Einzelpflichten. Wer sich über die Bedeutung von Klasse G informieren möchte, findet Details im Ratgeber zur Energieeffizienzklasse G.
Mythos 3: „Ich muss meinen alten Ausweis sofort umtauschen"
Ebenfalls falsch. Bestehende Energieausweise bleiben für die volle Laufzeit von 10 Jahren gültig. Eine Umtauschpflicht gibt es nicht. Nur wenn der Ausweis abgelaufen ist oder wenn umfangreiche bauliche Änderungen am Gebäude vorgenommen wurden, muss ein neuer ausgestellt werden.
FAQ: Häufige Fragen zum GEG 2026
Was ist das GEG?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das zentrale deutsche Gesetz für energetische Anforderungen an Gebäude. Es regelt Dämmung, Heizung, erneuerbare Energien und den Energieausweis. Seit 01.11.2020 in Kraft, ersetzt es die EnEV, das EnEG und das EEWärmeG. Ab 2026 wird es durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst.
Was ändert sich am GEG 2026?
Die wichtigsten Änderungen: Die 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht für Heizungen entfällt und wird durch die Bio-Treppe ersetzt (stufenweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe ab 2029). Die Energieausweis-Anforderungen werden umfangreicher (31 Pflichtfelder, CO₂-Angaben, digitale Pflichtform), treten aber erst Anfang 2027 in Kraft.
Brauche ich jetzt einen neuen Energieausweis?
Wenn dein bestehender Ausweis noch gültig ist (weniger als 10 Jahre alt), besteht keine Pflicht zum Umtausch. Ist er abgelaufen oder planst du einen Verkauf oder eine Neuvermietung, brauchst du einen aktuellen Ausweis. Gerade jetzt lohnt es sich, den Ausweis noch unter den aktuellen, einfacheren Regeln zu erstellen, denn ab Anfang 2027 steigen die Datenanforderungen erheblich. Auf energieausweisapp.de kannst du kostenlos eine Vorschau deines Kennwerts abrufen.
Welche Bußgelder drohen bei fehlendem Energieausweis?
Gemäß § 108 GEG können Bußgelder von bis zu 10.000 € verhängt werden. In der Praxis liegen Erststrafen meist bei 200 € bis 3.000 €. Die häufigsten Gründe: kein gültiger Ausweis bei Verkauf oder Vermietung, fehlende Pflichtangaben in Inseraten.
Gilt die neue A-G-Skala für mein Wohnhaus?
Nein. Die europäische A-bis-G-Skala wird unter dem GModG vorerst nur für Nichtwohngebäude (Büro, Gewerbe) eingeführt. Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H bestehen. Die EU erlaubt diesen Aufschub bis Ende 2029.
Was ist die Bio-Treppe?
Die Bio-Treppe (§ 43 GModG) verpflichtet Betreiber von Gas- und Ölheizungen, ab 2029 stufenweise klimafreundliche Brennstoffe beizumischen. Die Stufen: 10 % (2029), 15 % (2030), 30 % (2035), 60 % (2040), 100 % (2045). Der Heizungstausch wird dadurch nicht vorgeschrieben, aber fossile Brennstoffe werden schrittweise durch klimaneutrale Alternativen ersetzt.
Muss ich mein Wohnhaus wegen der EPBD sanieren?
Nein. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) sieht keine individuelle Sanierungspflicht für private Wohngebäude vor. Kein Eigentümer wird allein aufgrund einer schlechten Effizienzklasse zum Sanieren gezwungen.
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