Kontrolle Gebäudeenergiegesetz 2026: 5 Instanzen & Bußgelder

Kurz zusammengefasst

Die Kontrolle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) liegt nicht bei einer einzelnen Bundesbehörde, sondern verteilt sich auf fünf verschiedene Instanzen: DIBt-Registrierstelle, Landesbehörden, Bezirksschornsteinfeger, Ordnungsämter und wettbewerbsrechtliche Abmahner wie die Deutsche Umwelthilfe. In der Praxis finden Kontrollen bisher eher selten statt, doch die Tendenz zeigt klar nach oben. Wer vorbereitet ist, hat wenig zu befürchten.

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Das Gebäudeenergiegesetz regelt, wie energieeffizient Gebäude in Deutschland sein müssen und welche Pflichten Eigentümer bei Verkauf, Vermietung und Neubau treffen. Doch wer kontrolliert eigentlich, ob diese Vorgaben eingehalten werden? Und was passiert, wenn nicht?

Die Antwort ist weniger einfach, als viele denken. Es gibt kein einzelnes “GEG-Kontrollamt”. Stattdessen greifen mehrere Instanzen ineinander, von der elektronischen Stichprobe bis zur Abmahnung durch Verbraucherschutzorganisationen. Dieser Artikel erklärt die gesamte Kontrollarchitektur, zeigt die konkreten Bußgelder nach § 108 GEG und gibt dir klare Handlungsempfehlungen.

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Was bedeutet „Kontrolle" im Kontext des GEG?

Der Begriff Kontrolle Gebäudeenergiegesetz umfasst alle Mechanismen, mit denen die Einhaltung der GEG-Vorschriften überprüft und durchgesetzt wird. Das reicht von der automatisierten Prüfung neu ausgestellter Energieausweise über die Heizungskontrolle durch den Schornsteinfeger bis hin zu anlassbezogenen Bußgeldverfahren.

Ein zentrales Prinzip: Der Vollzug des GEG ist Ländersache. Jedes Bundesland regelt per Durchführungsverordnung, welche Behörde zuständig ist. Das führt in der Praxis zu deutlichen Unterschieden, je nachdem ob du in Bayern, NRW oder Brandenburg wohnst.

Die wichtigsten Paragrafen für die GEG-Kontrolle:

• § 92 GEG (Erfüllungserklärung bei Neubau)
• § 97 GEG (Schornsteinfeger-Kontrolle)
• § 98 GEG (DIBt-Registriernummer)
• § 99 GEG (Stichprobenkontrollen)
• § 108 GEG (Bußgeldvorschriften)

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Wer kontrolliert das GEG? Die fünf Kontrollinstanzen im Überblick

Die Kontrolle des Gebäudeenergiegesetzes verteilt sich auf fünf Ebenen. Keine davon deckt alles ab, aber zusammen bilden sie ein Netz, das dichter wird als viele Eigentümer annehmen.

1. DIBt-Registrierstelle und elektronische Stichprobe (§§ 98, 99 GEG)

Das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt) führt im Auftrag der Bundesländer die zentrale Registrierstelle für alle Energieausweise. Seit 2014 muss jeder Energieausweis eine Registriernummer des DIBt tragen. Sobald ein Aussteller einen Ausweis fertigstellt, meldet er ihn elektronisch an und beantragt diese Nummer.

Auf Basis der registrierten Daten läuft ein dreistufiges Stichprobensystem:

• Stufe 1: Rein elektronische Prüfung durch das DIBt. Plausibilitätschecks auf offensichtliche Fehler und fehlende Angaben.
• Stufe 2: Inhaltliche Prüfung durch die jeweilige Landesbehörde, bei der Unterlagen und Berechnungen angefordert werden.
• Stufe 3: Vertiefte Prüfung durch die Landesbehörde, oft mit Nachberechnung.

Jährlich wird ein statistisch signifikanter Anteil der ausgestellten Energieausweise kontrolliert. Werden Fehler festgestellt, informiert die Kontrollstelle sowohl den Aussteller als auch die zuständige Vollzugsbehörde und den Gebäudeeigentümer.

Wichtig für dich als Verbraucher: Eine öffentliche Datenbank zur Überprüfung einer DIBt-Registriernummer gibt es nicht. Du kannst die Nummer also nicht selbst online prüfen. Aber ihre bloße Existenz auf dem Ausweis zeigt, dass der Ausweis im System erfasst ist und prinzipiell kontrolliert werden kann.

2. Landesbehörden als Kontrollstellen (§ 99 GEG)

Welche Behörde die Stichproben der Stufen 2 und 3 durchführt, unterscheidet sich von Land zu Land erheblich:

• Brandenburg: Die Brandenburgische Ingenieurkammer (BBIK) übernimmt die Kontrolle von Energieausweisen und Inspektionsberichten über Klimaanlagen.
• Nordrhein-Westfalen: Die Bezirksregierung Arnsberg ist seit 2015 landesweit als Kontrollstelle für Stichprobenkontrollen verantwortlich.
• Bayern: Die unteren Bauaufsichtsbehörden sind für die Durchführung des GEG zuständig.
• Niedersachsen: Hier sind die Kommunen zuständig, denen die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörden obliegen.

Diese Fragmentierung ist einer der Gründe, warum die Kontrolldichte so unterschiedlich ausfällt. Manche Bundesländer kontrollieren aktiv, andere kaum.

3. Bezirksschornsteinfeger (§ 97 GEG)

Bei der Kontrolle des Gebäudeenergiegesetzes spielt der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger eine besondere Rolle. Im Rahmen der Feuerstättenschau prüft er als Beliehener, ob heizungstechnische Pflichten erfüllt werden. Konkret geht es um:

• Ob alte Heizkessel (über 30 Jahre) stillgelegt wurden (§ 72 GEG)
• Ob Heizungs- und Warmwasserleitungen gedämmt sind (§ 69 GEG)
• Ob neue Heizungen die Anforderungen an erneuerbare Energien erfüllen (§§ 71 ff. GEG)

Stellt der Schornsteinfeger fest, dass Pflichten nicht erfüllt werden, weist er den Eigentümer schriftlich darauf hin und setzt eine angemessene Frist zur Nacherfüllung. Verstreicht die Frist, meldet er den Verstoß an die untere Bauaufsichtsbehörde.

Dass diese Kontrolle kein Papiertiger ist, bestätigen Praktiker: In einem Heizungsforum berichtete ein Eigentümer, dass er nach der Prüfung seiner Gastherme ein ausgefülltes Formular “Hinweise auf Verpflichtungen nach § 97 Abs. 1 und 4 GEG” erhalten hat. Der Schornsteinfeger nutzt diese Formulare aktiv.

4. Ordnungsamt und Bauaufsicht (anlassbezogen)

Die kommunale Bauaufsichtsbehörde beziehungsweise das Ordnungsamt wird bei der GEG-Kontrolle typischerweise nicht von sich aus tätig. Kontrollen erfolgen anlassbezogen, also wenn jemand einen Hinweis gibt oder eine Schwerpunktprüfung angesetzt wird.

Der häufigste Auslöser: eine Anzeige bei der zuständigen Behörde. Besonders oft passiert das nach gescheiterten Verkaufsverhandlungen. Ein Kaufinteressent, der bei der Besichtigung keinen Energieausweis vorgelegt bekommt, meldet dies im Anschluss.

Der Notar-Mythos: Ein weit verbreiteter Irrtum ist die Annahme, der Notar prüfe den Energieausweis. Das stimmt nicht. Der Notar dokumentiert lediglich, ob ein Energieausweis vorliegt oder nicht. Die Verantwortung bleibt beim Verkäufer.

Was bedeutet das für dich? Der Energieausweis muss nicht nur existieren, er muss bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis gehören schon in die Immobilienanzeige (§ 87 GEG).

5. Wettbewerbsrechtliche Abmahnung (DUH und Mitbewerber)

Die fünfte Kontrollinstanz beim Gebäudeenergiegesetz kommt nicht von einer Behörde, sondern aus dem Wettbewerbsrecht. Besonders die Deutsche Umwelthilfe (DUH) mahnt systematisch Verstöße gegen § 87 GEG ab, also fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.

Der Bundesgerichtshof hat 2017 bestätigt (Az. I ZR 229/16), dass Makler wettbewerbswidrig handeln, wenn sie Verbrauchern wesentliche Informationen zur energetischen Qualität vorenthalten. Damit ist die Rechtsgrundlage für Abmahnungen klar.

Die Abmahnung selbst kostet als Kostenpauschale etwa 280 Euro, klingt also überschaubar. Doch sie enthält eine strafbewehrte Unterlassungserklärung. Wer die unterschreibt und dann erneut gegen § 87 GEG verstößt, zahlt eine Vertragsstrafe, die schnell vierstellig wird.

Betroffen sind vor allem Makler, aber auch private Verkäufer, die in kommerziellen Medien inserieren. Die vollständigen Pflichtangaben für Immobilienanzeigen findest du in unserem Ratgeber zu den GEG-Pflichtangaben.

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Erfüllungserklärung bei Neubau und Sanierung (§ 92 GEG)

Für Neubauten gibt es einen eigenen Kontrollmechanismus. Nach § 92 GEG muss der Bauherr oder Eigentümer der zuständigen Landesbehörde durch eine Erfüllungserklärung nachweisen, dass das Gebäude die energetischen Anforderungen des GEG einhält.

Diese Erfüllungserklärung wird eingereicht und anschließend im Stichprobenverfahren überprüft. Nicht jeder Neubau wird kontrolliert, aber die Möglichkeit besteht. Die Bußgelder für Verstöße gegen Neubauanforderungen gehören mit bis zu 50.000 Euro zu den höchsten im GEG.

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Bußgelder nach § 108 GEG: Die drei Stufen

Das GEG regelt in § 108 Abs. 1 einen Katalog von insgesamt 32 Ordnungswidrigkeiten. Das GEG 2024 hat diesen Katalog gegenüber der Vorgängerversion deutlich erweitert (vorher: 21 Tatbestände).

Die Bußgelder sind in drei Stufen gestaffelt:

Gut zu wissen: Die genannten Beträge sind Höchstgrenzen. In der Praxis liegen Bußgelder beim Erstverstoß typischerweise bei 200 bis 3.000 Euro. Im Wiederholungsfall steigen sie deutlich.

Für Aussteller von Energieausweisen gilt eine spezifische Pflicht: Sie müssen Kopien der ausgestellten Ausweise sowie die verwendeten Daten und Unterlagen zwei Jahre ab Ausstellungsdatum aufbewahren. Kommen sie einer Anforderung der Kontrollstelle nicht nach, drohen bis zu 5.000 Euro Bußgeld.

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Wird wirklich kontrolliert? Praxis versus Theorie

Die ehrliche Antwort: Die Kontrolle des Gebäudeenergiegesetzes funktioniert in der Theorie besser als in der Praxis. Eine Abfrage der Deutschen Umwelthilfe bei den Landesbehörden ergab, dass vielen obersten Landesbehörden nicht einmal Zahlen der nachgeordneten Kontrollbehörden vorliegen. Fehlende Berichtspflichten führen zu Informationsdefiziten und schaden der Durchsetzung.

Konkrete Beispiele:

• Rheinland-Pfalz lehnte die Marktüberwachung von Immobilienanzeigen mit dem Argument ab, die Pflichtangaben würden “weitgehend eingehalten”.
• Sachsen vertrat den Standpunkt, anlassunabhängige Kontrollen von Werbeanzeigen seien gesetzlich nicht vorgesehen.
• Bei Stichproben wiesen überprüfte Energieausweise teilweise deutliche Mängel auf, die jedoch ohne Konsequenzen blieben.

Ein Praktiker aus der Immobilienbranche bestätigte diesen Befund: “Aus unseren täglichen Gesprächen mit Immobilieneigentümern ergibt sich, dass von offizieller Seite bisher so gut wie nie Bußgelder verhängt werden.”

Das sollte dich aber nicht in falscher Sicherheit wiegen. Drei Entwicklungen zeigen, dass die Kontrolldichte steigt:

1. Immobilienportale prüfen zunehmend automatisiert, ob Pflichtangaben vorhanden sind.
2. Die DUH und andere Abmahner sind aktiver denn je.
3. Die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) wird die Kontrollarchitektur grundlegend verändern.

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EPBD und Gebäudemodernisierungsgesetz: Kommt mehr Kontrolle?

Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) verpflichtet die Mitgliedstaaten, die Vorgaben bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umzusetzen. In Deutschland geschieht das über das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG).

Für die Kontrolle des Gebäudeenergiegesetzes bringt die EPBD zwei wesentliche Neuerungen:

Nationales Gebäuderegister: Die EPBD verlangt ein zentrales Register, in dem alle Energieausweise gespeichert werden. Das ermöglicht erstmals einen systematischen Abgleich: Welches Gebäude hat einen gültigen Energieausweis? Bei welchem Verkauf oder welcher Vermietung wurde keiner vorgelegt? Bisher war dieser Abgleich praktisch unmöglich.

Wirksame Sanktionen: Die EPBD fordert ausdrücklich “wirksame, verhältnismäßige und abschreckende” Sanktionen. Das deutet darauf hin, dass die Bußgeld-Höchstbeträge in § 108 GEG nach oben angepasst werden könnten.

Für Eigentümer bedeutet das: Die Kontrolllücke, die heute noch besteht, wird sich in den kommenden Jahren schrittweise schließen. Wer jetzt schon einen gültigen, korrekten Energieausweis hat, ist auf der sicheren Seite.

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Wie du dich als Eigentümer absicherst

Die GEG-Kontrolle klingt komplexer, als sie für den einzelnen Eigentümer sein muss. Wenn du ein paar Grundregeln beachtest, minimierst du dein Risiko auf nahezu null.

Gültigen Energieausweis rechtzeitig erstellen lassen. Bei Verkauf, Neuvermietung oder Verpachtung brauchst du einen aktuellen Energieausweis, der 10 Jahre gültig ist. Lass ihn nicht erst erstellen, wenn der Käufer oder Mieter vor der Tür steht.

Den richtigen Typ wählen. Ob du einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis brauchst, hängt vom Gebäude ab. Beim Baujahr vor 1977 gilt nicht pauschal “Bedarfsausweis Pflicht”. Gebäude mit mindestens fünf Wohneinheiten oder solche, die nachträglich auf den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert wurden, dürfen auch einen Verbrauchsausweis verwenden. Mehr dazu findest du im Vergleich Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis.

Pflichtangaben in jede Immobilienanzeige aufnehmen. Gemäß § 87 GEG müssen Energiekennwerte, Effizienzklasse, Baujahr, Heizungsart und Ausweistyp in der Anzeige stehen. Das ist der häufigste Grund für Abmahnungen.

Energieausweis bei Besichtigungen vorlegen. Nicht erst auf Nachfrage, sondern proaktiv. Ein nicht vorgelegter Ausweis ist einer der häufigsten Auslöser für Beschwerden beim Ordnungsamt.

Auf Qualität achten. Ein Energieausweis sollte von einem ausstellungsberechtigten Fachmann geprüft und unterschrieben sein (§ 88 GEG) und eine DIBt-Registriernummer tragen. Bei EnergieausweisApp wird jeder Ausweis von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben, ist GEG-2024-konform und trägt eine offizielle DIBt-Registriernummer. Das ist genau die Qualitätssicherung, die bei einer Stichprobenkontrolle den Unterschied macht.

Deinen Energieausweis kannst du in wenigen Minuten online erstellen, mit kostenloser Vorschau deines Energiekennwerts vor dem Kauf:

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Häufige Fragen zur Kontrolle des Gebäudeenergiegesetzes

Wer kontrolliert den Energieausweis?

Fünf Instanzen können deinen Energieausweis kontrollieren: das DIBt im Rahmen elektronischer Stichproben, die jeweilige Landesbehörde bei vertiefter Prüfung, der Bezirksschornsteinfeger bei der Feuerstättenschau (für Heizungspflichten), das Ordnungsamt bei Beschwerden und die Deutsche Umwelthilfe oder Mitbewerber über wettbewerbsrechtliche Abmahnungen.

Was passiert, wenn man keinen Energieausweis hat?

Wer bei Verkauf oder Vermietung keinen gültigen Energieausweis vorlegt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG. Es droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Beim Erstverstoß liegen typische Bußgelder meist zwischen 200 und 3.000 Euro.

Kontrolliert der Notar den Energieausweis?

Nein. Der Notar dokumentiert lediglich, ob ein Energieausweis vorgelegt wurde oder nicht. Eine inhaltliche Prüfung findet durch den Notar nicht statt. Die Verantwortung bleibt vollständig beim Verkäufer.

Wie hoch ist das Bußgeld bei fehlendem Energieausweis?

Das Bußgeld kann bis zu 10.000 Euro betragen. In der Praxis werden beim Erstverstoß meist 200 bis 3.000 Euro verhängt. Für schwerwiegendere Verstöße, etwa das Ignorieren von Nachrüstpflichten bei der Heizung, sieht das GEG bis zu 50.000 Euro vor.

Wird die GEG-Kontrolle in Zukunft strenger?

Ja, voraussichtlich deutlich. Die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) verlangt ein nationales Gebäuderegister, das erstmals einen systematischen Abgleich zwischen Gebäudebestand und vorhandenen Energieausweisen ermöglicht. Die Umsetzungsfrist für Deutschland läuft bis Ende Mai 2026.

Welche Pflichtangaben gehören in eine Immobilienanzeige?

Nach § 87 GEG musst du in jeder kommerziellen Immobilienanzeige folgende Angaben machen: Art des Energieausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr des Gebäudes und Energieeffizienzklasse. Details dazu findest du in unseren häufigen Fragen zum Energieausweis.

Muss jeder Energieausweis eine Registriernummer haben?

Ja. Seit 2014 ist es Pflicht, dass alle Energieausweise eine DIBt-Registriernummer tragen. Sie wird bei der Ausstellung beantragt und macht den Ausweis im Stichprobensystem identifizierbar. Ein Ausweis ohne Registriernummer ist ein klares Warnsignal.

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