Muss ich beim Hausverkauf einen Energieausweis haben? 2026

Kurz und knapp

Ja, beim Hausverkauf brauchst du einen gültigen Energieausweis. Die Pflicht greift bereits bei der Immobilienanzeige, nicht erst beim Notartermin. Ohne Energieausweis droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 €. Welchen Ausweistyp du brauchst, hängt von Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten und Sanierungsstand ab.

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Was genau bedeutet die Energieausweis-Pflicht beim Hausverkauf?

Wer ein beheiztes Wohngebäude verkauft, muss einen gültigen Energieausweis vorweisen. Die Rechtsgrundlage steht in § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), das bis Juli 2026 noch Gebäudeenergiegesetz (GEG) hieß.

Die Frage “Muss ich beim Hausverkauf einen Energieausweis haben?” lässt sich also mit einem klaren Ja beantworten. Die Pflicht trifft dich als Verkäufer, und zwar in drei Stufen.

Stufe 1: Schon in der Immobilienanzeige

Sobald du dein Haus inserierst (ob auf ImmoScout24, in der Zeitung oder anderswo), musst du bestimmte Energiekennwerte angeben. Dazu gleich mehr im Detail.

Stufe 2: Bei der Besichtigung

Du musst den Energieausweis bei jeder Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Eine Kopie reicht, das Original muss nicht vor Ort sein.

Stufe 3: Nach dem Kaufvertrag

Spätestens nach Abschluss des Kaufvertrags bekommt der Käufer unverzüglich eine Kopie des Energieausweises.

Wenn ein Makler die Besichtigungen durchführt, ist er verpflichtet, den Ausweis vorzulegen. Die Verantwortung bleibt trotzdem bei dir: Du musst sicherstellen, dass dein Makler den Ausweis rechtzeitig hat. Mehr zur Makler-Vorlagepflicht findest du in unserem separaten Ratgeber.

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Was muss in die Immobilienanzeige?

§ 87 GModG schreibt fünf Pflichtangaben vor, sobald du dein Haus zum Verkauf anbietest:

1. Art des Energieausweises (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis)
2. Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
3. Wesentlicher Energieträger der Heizung (z. B. Gas, Öl, Wärmepumpe)
4. Baujahr des Gebäudes
5. Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Ab dem 1. Januar 2027 kommt eine sechste Angabe hinzu: das Ausstellungsdatum des Energieausweises.

Fehlen diese Angaben im Inserat, ist das nicht nur eine Ordnungswidrigkeit. Es kann auch wettbewerbsrechtliche Abmahnungen nach sich ziehen, etwa durch Mitbewerber oder Verbraucherschutzverbände. Eine ausführliche Erklärung der Pflichtangaben in Immobilienanzeigen haben wir separat zusammengestellt.

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Welchen Energieausweis brauchst du: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Hier schleichen sich die meisten Fehler ein, auch auf vielen anderen Ratgeberseiten. Die pauschale Aussage “Altbau vor 1977 = Bedarfsausweis Pflicht” ist falsch. Die tatsächliche Regel ist differenzierter.

Wann du frei wählen darfst

Du darfst zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis wählen, wenn mindestens eine dieser Bedingungen zutrifft:

• Dein Haus hat fünf oder mehr Wohneinheiten (unabhängig vom Baujahr).
• Der Bauantrag wurde ab dem 1. November 1977 gestellt.
• Das Haus wurde vor 1977 gebaut, erfüllt aber mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 (z. B. durch nachträgliche Dämmung oder Fenstertausch).

Wann nur der Bedarfsausweis erlaubt ist

Einen Bedarfsausweis brauchst du zwingend, wenn dein Wohngebäude alle drei Kriterien gleichzeitig erfüllt:

1. Weniger als fünf Wohneinheiten
2. Bauantrag vor dem 1. November 1977
3. Das Gebäude erreicht nicht das Dämmniveau der Wärmeschutzverordnung 1977

Entscheidungstabelle

Wenn du dir unsicher bist, welcher Typ für dein Haus infrage kommt, hilft unsere Seite Welcher Energieausweis? mit einer schrittweisen Erklärung. Speziell für ältere Gebäude lohnt sich auch der Ratgeber zum Energieausweis für ein altes Haus.

Wichtig ab 2027: Die Bedarfsausweis-Zwangspflicht für unsanierte Altbauten vor 1977 entfällt. Ab dem 1. Januar 2027 darf jedes Wohngebäude frei wählen. Allerdings verlangt der Verbrauchsausweis dann lückenlose Monatsdaten aus 24 Monaten (statt bisher 36 Monaten mit Jahresdaten).

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Wann brauchst du keinen Energieausweis?

Nicht jeder Hausverkauf löst die Pflicht aus. Es gibt echte Ausnahmen, und zwar mehr, als die meisten Ratgeber auflisten.

Gebäude-Ausnahmen

• Baudenkmäler: Bis zum 31. Dezember 2026 sind denkmalgeschützte Gebäude von der Vorlage- und Übergabepflicht befreit. Ab 2027 entfällt diese Ausnahme. Dann brauchst du auch für ein Baudenkmal einen Energieausweis beim Verkauf.
• Kleine Gebäude unter 50 m² beheizter Nutzfläche: Gartenhäuser, kleine Ferienhäuser oder Nebengebäude sind komplett ausgenommen.

Anlass-Ausnahmen

• Erbschaft ohne Verkauf: Wer ein Haus erbt und es selbst bewohnt oder einfach behält, braucht keinen Energieausweis. Die Pflicht entsteht erst, wenn du das geerbte Haus verkaufst oder vermietest.
• Schenkung und vorweggenommene Erbfolge: Kein Verkauf, keine Pflicht.
• Eigennutzung: Solange du dein Haus weder verkaufst noch vermietest, besteht keine Energieausweis-Pflicht.
• Zwangsversteigerung: Gerichtlich angeordnete Zwangsversteigerungen sind vom GModG nicht erfasst. Hier muss kein Energieausweis vorgelegt werden.

Wenn du also fragst, ob du beim Hausverkauf einen Energieausweis haben musst, lautet die Antwort nur dann “Nein”, wenn eine dieser Ausnahmen greift. In allen anderen Fällen: ja, ausnahmslos.

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Was passiert ohne Energieausweis beim Hausverkauf?

Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GModG. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 € betragen. Das gilt für drei Konstellationen:

• Fehlende Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
• Keine Vorlage bei der Besichtigung
• Keine Übergabe nach Kaufvertragsschluss

In der Praxis wird der Höchstbetrag selten ausgeschöpft. Das größere Risiko liegt im Abmahnbereich: Fehlende Inseratsangaben können von Mitbewerbern oder Verbraucherschutzverbänden wettbewerbsrechtlich abgemahnt werden.

Ein wichtiger Punkt, der viele Verkäufer beruhigt: Der Kaufvertrag bleibt auch ohne Energieausweis wirksam. Die Beurkundung ist rechtlich gültig. Aber die Ordnungswidrigkeit bleibt trotzdem bestehen.

Was sagen Praktiker?

In Rechts-Foren wie JuraForum berichten Nutzer, dass viele Notare den Kaufvertrag mittlerweile gar nicht erst ohne vorliegenden Energieausweis beurkunden. Rechtlich müssten sie es nicht verweigern, aber in der Praxis bestehen immer mehr Notare darauf. Wir haben dazu einen eigenen Artikel geschrieben: Darf der Notar ohne Energieausweis beurkunden?

Auf Plattformen wie computerbase.de schildern Verkäufer, dass sie den Notartermin schon vereinbart hatten, aber der Energieausweis noch fehlte. Das erzeugt unnötigen Stress. Aus einem Anwaltsforum (frag-einen-anwalt.de) stammt ein Fall einer Erbengemeinschaft mit einem Haus von 1834: Notartermin in derselben Woche, aber kein Ausweis vorhanden. Die Antwort des Anwalts war eindeutig: Die öffentlich-rechtliche Pflicht lässt sich vertraglich nicht wegvereinbaren.

Die Lektion: Kümmere dich um den Energieausweis, bevor du inserierst, nicht erst vor dem Notartermin. Einen ausführlicheren Ratgeber dazu findest du unter Was tun, wenn der Energieausweis beim Hausverkauf fehlt?

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Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis gilt 10 Jahre ab Ausstellungsdatum. Danach ist er abgelaufen und rechtlich wie ein fehlender Ausweis zu behandeln.

Viele Ausweise stammen aus der Welle von 2014 bis 2016, als die EnEV-Novelle eine große Nachfrage ausgelöst hat. Diese Ausweise laufen jetzt reihenweise ab. Prüfe das Ausstellungsdatum auf deinem Ausweis, bevor du inserierst.

Wenn dein Ausweis abgelaufen ist, brauchst du einen neuen. Mehr dazu auf unserer Seite zur Gültigkeit des Energieausweises.

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Was ändert sich 2027 durch das GModG?

Die Energieausweis-Pflicht stand bisher im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 eine Novelle beschlossen, die am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde. Das Gesetz heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die neuen Energieausweis-Regeln gelten ab dem 1. Januar 2027. Bis dahin werden Ausweise nach den bisherigen Vorgaben ausgestellt, und diese bleiben zehn Jahre gültig.

Die wichtigsten Änderungen ab 2027 im Überblick:

• Denkmal-Ausnahme entfällt: Baudenkmäler brauchen dann ebenfalls einen Energieausweis beim Verkauf.
• Bedarfsausweis-Zwangspflicht entfällt: Unsanierte Altbauten vor 1977 mit weniger als fünf Wohneinheiten dürfen künftig frei zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen.
• Verbrauchsausweis: neue Datengrundlage: Statt 36 Monate Verbrauchsdaten werden 24 Monate mit lückenlosen Monatsdaten verlangt.
• Neue Pflichtangabe in Anzeigen: Das Ausstellungsdatum des Energieausweises muss künftig in jeder Immobilienanzeige stehen.
• Effizienzklassen bleiben: Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H.

Einen vollständigen Überblick über alle Fristen und Stufen findest du in unserem GModG-Zeitplan.

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Wer zahlt den Energieausweis beim Hausverkauf?

Der Verkäufer. Es gibt keine gesetzliche Regelung, die den Käufer zur Kostenübernahme verpflichtet. In der Praxis ist der Energieausweis eine Verkäufer-Pflicht, also auch eine Verkäufer-Ausgabe.

Ein Verbrauchsausweis ist online deutlich günstiger als ein Vor-Ort-Termin beim Energieberater. Aktuelle Preise findest du auf unserer Preisseite.

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FAQ

Muss ich beim Hausverkauf einen Energieausweis haben?

Ja. Bei jedem Verkauf eines beheizten Wohngebäudes ist ein gültiger Energieausweis Pflicht (§ 80 GModG). Du brauchst ihn schon für die Anzeige, nicht erst beim Notar.

Wer zahlt den Energieausweis beim Verkauf?

Der Verkäufer trägt die Kosten. Es ist seine gesetzliche Pflicht, den Ausweis bereitzustellen.

Brauche ich einen Bedarfsausweis oder reicht ein Verbrauchsausweis?

Das hängt von Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten und Sanierungsstand ab. Ein Bedarfsausweis ist nur dann zwingend, wenn dein Haus vor dem 1. November 1977 gebaut wurde, weniger als fünf Wohneinheiten hat und nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert wurde. In allen anderen Fällen darfst du frei wählen.

Kann ich ohne Energieausweis inserieren?

Nein. Schon in der Immobilienanzeige müssen die Energiekennwerte stehen (§ 87 GModG). Fehlen sie, drohen Bußgelder und wettbewerbsrechtliche Abmahnungen.

Was kostet das Bußgeld ohne Energieausweis?

Bis zu 10.000 € pro Verstoß. In der Praxis fallen die Beträge meist niedriger aus, aber das Abmahnrisiko bei fehlenden Inseratsangaben kann teurer werden als das Bußgeld selbst.

Ist mein alter Energieausweis noch gültig?

Prüfe das Ausstellungsdatum. Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Liegt das Datum vor mehr als zehn Jahren, brauchst du einen neuen.

Wie schnell bekomme ich einen Energieausweis?

Online geht es am schnellsten. Bei EnergieausweisApp dauert die Eingabe etwa fünf Minuten, und jeder Ausweis wird von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben, bevor du ihn als PDF erhältst.

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Du kannst deinen Verbrauchsausweis direkt online erstellen, mit kostenloser Vorschau deines Kennwerts und deiner Effizienzklasse, bevor du zahlst.