Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis GEG 2026: Überblick
Auf einen Blick
- Ob du einen Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis brauchst, hängt von drei Faktoren ab: dem Baujahr deines Gebäudes, der Anzahl der Wohneinheiten und dem energetischen Sanierungsstand.
- Nur wenn alle drei Bedingungen aus § 80 Abs. 3 GEG gleichzeitig zutreffen, ist der Bedarfsausweis Pflicht.
- In allen anderen Fällen hast du freie Wahl.
Rechtsgrundlage heute: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals GEG). Die Regeln zum Energieausweis sind gleich geblieben.
Mini-Check: Brauche ich einen? 3 Fragen, 20 Sekunden
Du brauchst keinen. Die Pflicht greift erst, wenn du verkaufst oder neu vermietest.
Dein vorhandener Ausweis reicht, solange er gültig ist. Das Datum steht oben rechts auf Seite 1.
Wahrscheinlich keine Pflicht. Für Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude gilt eine Ausnahme. Unsicher? Frag uns kurz im Chat (unten rechts).
Beim Neubau oder großen Umbau gehört der Ausweis zur Bauplanung. Das klärt in der Regel dein Planer.
Kein Stress: Solange du nicht verkaufst oder vermietest, besteht keine Pflicht. Wenn es so weit ist, reicht der Ausweis zur ersten Besichtigung.
Für Gewerbegebäude gelten eigene Regeln. Sprich uns an, wir sagen dir, was du brauchst.
Ja, du brauchst einen. Für die meisten bestehenden Wohnhäuser reicht der Verbrauchsausweis: in rund 5 Minuten ausgefüllt, 59,90 €, als PDF in 1–2 Werktagen.
Jetzt startenWusstest du? Ein Energieausweis gilt zehn Jahre und immer für das ganze Gebäude, nicht nur für eine Wohnung. In 2 Minuten von Kasten zu Kasten ↓
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Markierungen: Pflicht Frist / Bußgeld Spartipp Begriff
Inhalt dieses Artikels · 10 Abschnitte
- Kurz zusammengefasst
- Was ist ein Verbrauchsausweis?
- Was ist ein Bedarfsausweis?
- Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis im Vergleich
- Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht? (§ 80 Abs. 3 GEG)
- Was ändert sich ab 2027 mit dem GModG?
- Praxisbeispiele: Welcher Ausweis ist bei deinem Gebäude zulässig?
- Verbrauchsdaten: Welche Unterlagen brauchst du?
- Bußgeld bei fehlendem Energieausweis
- Häufige Fragen
Kurz zusammengefasst
Ob du einen Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis brauchst, hängt von drei Faktoren ab: dem Baujahr deines Gebäudes, der Anzahl der Wohneinheiten und dem energetischen Sanierungsstand. Nur wenn alle drei Bedingungen aus § 80 Abs. 3 GEG gleichzeitig zutreffen, ist der Bedarfsausweis Pflicht. In allen anderen Fällen hast du freie Wahl. Ab 2027 wird sich diese Regelung durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) grundlegend ändern.
Der Makler fragt, der Käufer wartet, und du stehst vor der Frage: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis nach GEG? Die Antwort ist weniger kompliziert, als viele Ratgeber es darstellen. Allerdings wird sie im Netz erstaunlich oft falsch oder verkürzt wiedergegeben. Dieser Artikel erklärt die vollständige Entscheidungslogik mit allen Ausnahmen, die das Gebäudeenergiegesetz tatsächlich vorsieht.
Du weißt bereits, welchen Ausweis du brauchst? Dann kannst du deinen Verbrauchsausweis direkt online erstellen, mit kostenloser Vorschau deines Energiekennwerts vor der Bezahlung.
Was ist ein Verbrauchsausweis?
Der Verbrauchsausweis (auch verbrauchsbasierter Energieausweis) beantwortet eine einfache Frage: Wie viel Energie hat dieses Gebäude in den letzten Jahren tatsächlich verbraucht?
Die Grundlage bilden die Heizkostenabrechnungen oder Energieversorger-Rechnungen aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten. Laut § 82 Abs. 4 GEG darf das Ende des jüngsten Abrechnungszeitraums nicht länger als 18 Monate zurückliegen.
Wichtig: Die 36 Monate müssen zusammenhängen, aber sie müssen keine Kalenderjahre sein. Drei aufeinanderfolgende Abrechnungsperioden deiner Hausverwaltung oder deines Versorgers genügen.
Damit die Ergebnisse vergleichbar bleiben, werden die Verbrauchswerte einer sogenannten Witterungsbereinigung unterzogen. Dabei rechnet man ungewöhnlich kalte oder milde Winter heraus, sodass ein Standort in Hamburg und einer in Freiburg fair vergleichbar werden. Auch längere Leerstände werden rechnerisch berücksichtigt.
Der Haken: Der Verbrauchsausweis spiegelt das Heizverhalten der Bewohner wider. Ein sparsam beheiztes Gebäude kann auf dem Papier besser abschneiden, als es bauphysikalisch ist. Umgekehrt treibt ein hoher Warmwasserverbrauch den Kennwert nach oben, obwohl die Gebäudehülle vielleicht gut gedämmt ist.
Welche Unterlagen du konkret brauchst, erfährst du im Ratgeber zu den benötigten Dokumenten.
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis? 3 Fragen
Du hast die Wahl. Der Verbrauchsausweis ist für dein Haus zulässig: in rund 5 Minuten ausgefüllt, 59,90 €, als PDF in 1–2 Werktagen.
Verbrauchsausweis startenBis zum 31.12.2026 ist hier ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Ab dem 1. Januar 2027 gilt auch für dein Haus die freie Wahl. Unsicher, was jetzt sinnvoll ist? Frag uns kurz im Chat (unten rechts).
Das lässt sich klären. Das Datum des Bauantrags steht meist in den Bauunterlagen, das Baujahr oft auch im Kaufvertrag. Frag uns im Chat (unten rechts), wir finden es gemeinsam heraus.
Kurzregel: Bauantrag ab dem 1. November 1977 oder 5 und mehr Wohnungen: freie Wahl. Nur bei bis zu 4 Wohnungen, Bauantrag davor und ohne Dämmung auf dem Stand von 1977 ist bis Ende 2026 der Bedarfsausweis Pflicht. Ab 2027 gilt für alle Wohngebäude die freie Wahl. Rechtsgrundlage: GModG (vormals GEG).
Was ist ein Bedarfsausweis?
Der Bedarfsausweis dreht die Perspektive um: Wie viel Energie sollte dieses Gebäude unter standardisierten Bedingungen benötigen?
Statt auf tatsächlichen Verbrauch greift er auf eine ingenieurtechnische Berechnung zurück. Die Grundlage ist die DIN V 18599, die in Deutschland als verbindliche Berechnungsnorm für den Bedarfsausweis gilt. Dabei werden Gebäudehülle (Wände, Dach, Fenster, Kellerdecke), Heizungsanlage, Warmwasserbereitung und Lüftung systematisch bewertet.
Das Ergebnis ist nutzerunabhängig. Egal ob die Bewohner auf 19 °C oder 24 °C heizen: Der Bedarfsausweis zeigt immer denselben Wert. Deshalb eignet er sich besser zum objektiven Vergleich verschiedener Gebäude.
Auf dem Bedarfsausweis findest du zwei zentrale Kennzahlen:
- Endenergiebedarf: Die Energiemenge, die das Gebäude jährlich an der Haustür “geliefert” bekommt (Gas, Öl, Strom etc.)
- Primärenergiebedarf: Zusätzlich berücksichtigt er die Vorkette (Gewinnung, Transport, Umwandlung des Energieträgers)
Außerdem enthält der Bedarfsausweis Modernisierungsempfehlungen. Das ist für Käufer oft aufschlussreich, weil sie einen ersten Eindruck bekommen, welche Maßnahmen sinnvoll sein könnten.
Für Altbauten vor 1977 gibt es einen eigenen Ratgeber, der die Besonderheiten im Detail erklärt.
Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis im Vergleich
| Merkmal | Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Gemessener Energieverbrauch (36 Monate) | Berechneter Energiebedarf (DIN V 18599) |
| Abhängig vom Nutzerverhalten? | Ja | Nein |
| Aussagekraft zur Gebäudequalität | Eingeschränkt (beeinflusst durch Heizverhalten) | Hoch (bauphysikalisch fundiert) |
| Notwendige Daten | Heizkostenabrechnungen / Versorgerrechnungen | Gebäudedaten (Flächen, Bauteile, Heizung) |
| Gültigkeit | 10 Jahre (§ 79 GEG) | 10 Jahre (§ 79 GEG) |
| Registrierung beim DIBt | Ja | Ja |
| Rechtliche Stellung | Gleichwertig | Gleichwertig |
Beide Ausweistypen sind gesetzlich gleichgestellt. Kein Käufer, Mieter oder Notar darf einen Verbrauchsausweis ablehnen, wenn er für das Gebäude zulässig ist. Allerdings zeigt eine wissenschaftliche Untersuchung von Wiesener & Focke (2025), dass dasselbe Gebäude je nach Methode in unterschiedliche Energieeffizienzklassen fallen kann. Die Bewertung ist also nicht automatisch identisch.
Mehr dazu, wann welcher Ausweis der richtige ist, findest du in unserem Entscheidungs-Guide.
Klasse A+: ≤ 30 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für Passivhaus oder sehr guter Neubau.
Klasse A: 30–50 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für Neubau-Standard.
Klasse B: 50–75 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für guter Neubau oder gut sanierter Bestand.
Klasse C: 75–100 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für sanierter Bestand.
Klasse D: 100–130 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für teilsanierter Bestand.
Klasse E: 130–160 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für unsanierter Bestand der 80er/90er.
Klasse F: 160–200 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für älterer Bestand.
Klasse G: 200–250 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für unsaniertes Haus aus Vorkriegszeit oder 50ern.
Klasse H: > 250 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für sehr hoher Energiebedarf.
Die Klasse steht auf Seite 1 deines Ausweises und gehört bei Verkauf oder Vermietung in die Anzeige.
Deine Klasse herausfinden: Verbrauchsausweis erstellen →Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht? (§ 80 Abs. 3 GEG)
Hier passieren die meisten Fehler, auch auf professionellen Immobilienseiten. Viele verkürzen die Regel auf “Baujahr vor 1977 = Bedarfsausweis Pflicht”. Das ist falsch. Es müssen drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein.
Die drei kumulativen Bedingungen
Der § 80 Abs. 3 GEG schreibt den Bedarfsausweis nur dann vor, wenn alle drei Punkte zutreffen:
- Wohngebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten
- Bauantrag gestellt vor dem 1. November 1977
- Gebäude wurde seitdem nicht mindestens auf den Stand der Wärmeschutzverordnung (WSchVO) 1977 saniert
Sobald auch nur eine dieser Bedingungen nicht erfüllt ist, hast du freie Wahl zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis.
Die drei Ausnahmen im Detail
Ausnahme 1: 5 oder mehr Wohneinheiten. Ein Mehrfamilienhaus mit 5, 8 oder 20 Wohnungen darf immer per Verbrauchsausweis bewertet werden, selbst wenn es 1955 gebaut wurde und nie energetisch saniert wurde. In Praxisforen berichten Hausverwaltungen regelmäßig, dass sie diese Ausnahme nicht kennen und unnötig den teureren Bedarfsausweis bestellen.
Ausnahme 2: Sanierung auf WSchVO-1977-Niveau. Wurde das Gebäude nachträglich so gedämmt, dass es den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht (z. B. Außenwanddämmung, neue Fenster, Dachdämmung), gilt die Pflicht nicht mehr. Auch wenn das Haus aus den 1960ern stammt.
Ausnahme 3: Bauantrag nach dem 1. November 1977. Ein Einfamilienhaus von 1978, 1980 oder 1985 unterliegt nicht der Bedarfspflicht, egal wie wenige Wohneinheiten es hat.
Weitere Pflichtfälle für den Bedarfsausweis
Neben der § 80-Regel gibt es zwei weitere Situationen, in denen nur der Bedarfsausweis möglich ist:
- Neubau: Es existiert schlicht kein Verbrauch, der ausgewertet werden könnte.
- Wesentliche Modernisierung (im Sinne von § 48 GEG): Nach einem umfassenden energetischen Umbau muss der neue Zustand per Bedarfsberechnung nachgewiesen werden.
Entscheidungsbaum auf einen Blick
- Ist es ein Neubau oder eine wesentliche Modernisierung? → Bedarfsausweis
- Hat das Gebäude 5 oder mehr Wohneinheiten? → Wahlfreiheit
- Wurde der Bauantrag nach dem 1.11.1977 gestellt? → Wahlfreiheit
- Wurde das Gebäude auf WSchVO-1977-Standard saniert? → Wahlfreiheit
- Keine der obigen Ausnahmen trifft zu? → Bedarfsausweis Pflicht
Was ändert sich ab 2027 mit dem GModG?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bringt ab dem 1. Januar 2027 eine bedeutende Änderung: Für reine Wohngebäude entfällt die bisherige Bedarfspflicht weitgehend. Die komplizierte Matrix aus Baujahr, Wohnungszahl und Sanierungsstand wird für Wohngebäude aufgelöst.
Konkret bedeutet das:
- Reine Wohngebäude (egal welches Baujahr, egal wie viele Einheiten) dürfen zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen, sofern vollständige Verbrauchsdaten gemäß § 82 vorliegen.
- Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude benötigen ab 2027 ausschließlich den Bedarfsausweis.
- Energieausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, behalten ihre volle Gültigkeit über die gesamten 10 Jahre.
Einen ausführlichen Überblick über den Zeitplan und die Stufen des GModG findest du in unserem Blog.
Bis Ende 2026 gelten aber die aktuellen § 80-Regeln uneingeschränkt. Wer jetzt verkauft oder vermietet, muss sich an die bestehende Rechtslage halten.
Zur Gültigkeit von Energieausweisen gibt es einen eigenen Ratgeber, der auch die Übergangsfristen behandelt.
Praxisbeispiele: Welcher Ausweis ist bei deinem Gebäude zulässig?
Theorie ist gut, Praxis besser. Hier vier typische Konstellationen:
Beispiel 1: Einfamilienhaus, Baujahr 1965, unsaniert, 1 Wohneinheit
Alle drei Bedingungen aus § 80 Abs. 3 sind erfüllt: weniger als 5 WE, Bauantrag vor 1977, keine Sanierung auf WSchVO-1977-Niveau.
Ergebnis: Bedarfsausweis ist Pflicht.
Beispiel 2: Einfamilienhaus, Baujahr 1978, 1 Wohneinheit
Der Bauantrag wurde nach dem 1. November 1977 gestellt. Damit ist Bedingung 2 nicht erfüllt.
Ergebnis: Freie Wahl. Ein Verbrauchsausweis ist zulässig, sofern 36 Monate Verbrauchsdaten vorliegen.
Beispiel 3: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1963, 8 Wohneinheiten, unsaniert
Obwohl das Gebäude alt und unsaniert ist, hat es 5 oder mehr Wohneinheiten. Bedingung 1 ist nicht erfüllt.
Ergebnis: Freie Wahl. Der Verbrauchsausweis ist hier eine vollkommen gleichwertige Option.
Beispiel 4: Neubau, Erstbezug 2025
Kein Verbrauch vorhanden, daher ist ein Verbrauchsausweis gar nicht möglich.
Ergebnis: Bedarfsausweis ist zwingend.
Wenn du einen Verbrauchsausweis erstellen möchtest, geht das vollständig online, in etwa 5 Minuten, und jeder Ausweis wird von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben. So läuft der Erstellungsprozess im Detail ab.
Verbrauchsdaten: Welche Unterlagen brauchst du?
Für den Verbrauchsausweis benötigst du belastbare Heizkostenabrechnungen oder Energieversorger-Rechnungen. Die wichtigsten Regeln:
- 36 zusammenhängende Monate Verbrauchsdaten (GEG § 82)
- Das Ende des letzten Abrechnungszeitraums darf maximal 18 Monate zurückliegen
- Die Daten müssen den gesamten Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser abbilden
Wann wird es problematisch?
Wenn das Gebäude längere Zeit leer stand, nur teilbeheizt wurde oder die Warmwasserbereitung nicht in den Abrechnungen auftaucht, kann ein valider Verbrauchsausweis unter Umständen nicht erstellt werden. In solchen Fällen bleibt nur der Bedarfsausweis, schlicht weil die Datenbasis fehlt.
Das kommt in der Praxis häufiger vor als gedacht: Erbengemeinschaften, bei denen ein Haus monatelang leer steht, oder Eigentümer, die nur einen Teil des Gebäudes nutzen. Praktiker auf Reddit berichten, dass gerade bei Altbauten mit Einzelöfen die Verbrauchsdaten oft lückenhaft oder gar nicht vorhanden sind.
Welche Dokumente du vor der Bestellung zurechtlegen solltest, haben wir in einer Checkliste zusammengefasst.
Bußgeld bei fehlendem Energieausweis
Wer bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung keinen gültigen Energieausweis vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 15.000 € nach § 108 GEG. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, und die Pflichtangaben (Energiekennwert, Effizienzklasse, Energieträger, Baujahr) gehören bereits in die Immobilienanzeige.
Das lässt sich einfach vermeiden. Den richtigen Ausweis rechtzeitig bestellen, und das Thema ist erledigt. Details zu den Pflichtangaben in Anzeigen findest du in unserem Blogartikel.
Kurz getestet: 3 Fragen
Häufige Fragen
Ist der Verbrauchsausweis weniger wert als der Bedarfsausweis?
Nein. Beide Ausweistypen sind nach § 79 GEG rechtlich gleichgestellt, beide gelten 10 Jahre und werden beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) registriert. Ein Käufer oder Mieter darf einen zulässigen Verbrauchsausweis nicht ablehnen. Die Methodik ist unterschiedlich, die rechtliche Gültigkeit identisch.
Kann ich für ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen den Verbrauchsausweis wählen?
Ja. Ab 5 Wohneinheiten besteht immer Wahlfreiheit, unabhängig von Baujahr und Sanierungsstand. Das ist eine der am häufigsten übersehenen Ausnahmen im GEG.
Was passiert, wenn ich den falschen Ausweistyp ausstellen lasse?
Wenn du einen Verbrauchsausweis für ein Gebäude nutzt, das den Bedarfsausweis erfordert, ist der Ausweis nicht rechtskonform. Das kann bei Kontrollen zum Bußgeld führen und im Streitfall mit Käufern oder Mietern problematisch werden. Mehr dazu im Artikel über Bußgelder und Haftung.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Nur qualifizierte Fachleute (Ingenieure, Architekten, bestimmte Handwerksmeister mit Zusatzqualifikation). Bei EnergieausweisApp wird jeder Ausweis von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben.
Wie schnell bekomme ich meinen Ausweis online?
Bei EnergieausweisApp dauert das Ausfüllen etwa 5 Minuten. Die Zustellung erfolgt in der Regel innerhalb von 1 bis 2 Werktagen per E-Mail als PDF. Bei Bedarf gibt es Express-Optionen für denselben Werktag und postalischen Versand.
Gilt die Bedarfspflicht auch für Nichtwohngebäude?
Für Nichtwohngebäude gelten eigene Regelungen. Ab 2027 wird der Bedarfsausweis dort sogar zur einzigen zulässigen Variante. Aktuell ist die Situation je nach Gebäudetyp unterschiedlich geregelt.
Du weißt jetzt, welchen Energieausweis das GEG für dein Gebäude vorschreibt. Wenn ein Verbrauchsausweis zulässig ist, kannst du ihn besonders einfach und in wenigen Minuten online erstellen. Mit kostenloser Vorschau deines Energiekennwerts und deiner Effizienzklasse, bevor du zahlst, und Prüfung durch einen Dipl.-Ing.
Jetzt Verbrauchsausweis online erstellen
Aktuelle Preise findest du auf unserer Preisübersicht.
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Verbrauchsausweis 59,90 €