GEG Änderungen 2024: Energieausweis & Heizung – Update 2026
Inhalt dieses Artikels · 6 Abschnitte
Kurz zusammengefasst
Am 1. Januar 2024 trat die zweite Novelle des Gebäudeenergiegesetzes in Kraft. Die GEG Änderungen 2024 betreffen vor allem den Heizungsbereich (65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht), bringen aber auch wichtige Neuerungen für den Energieausweis: DIN V 18599 als alleinige Berechnungsnorm, verpflichtende CO₂-Angaben und ein neues Beratungsgespräch beim Hauskauf. Viele bestehende Regelungen, etwa zur Gültigkeit oder zu Effizienzklassen, bleiben unverändert.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt seit November 2020 die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es löste damals drei ältere Regelwerke ab: das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG). Im Januar 2024 trat die zweite große Novelle in Kraft, die vor allem den Heizungsbereich stärker in den Fokus rückt und deshalb oft als “Heizungsgesetz” bezeichnet wird.
Für Eigentümer, Vermieter und Makler stellt sich die Frage: Was genau hat sich geändert, und was bedeutet das für den Energieausweis? Dieses Glossar ordnet die GEG Änderungen 2024 ein, erklärt jeden Begriff in klarer Sprache und zeigt, was in der Praxis zu beachten ist.
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Block A: Energieausweis-spezifische GEG Änderungen 2024
DIN V 18599 als alleinige Pflichtnorm (ab 01.01.2024)
Die DIN V 18599 ist eine 13-teilige Berechnungsnorm, die den Energiebedarf eines Gebäudes umfassend erfasst: Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung. Seit dem 1. Januar 2024 ist sie für alle neu ausgestellten Energieausweise und öffentlich-rechtlichen Nachweise verpflichtend, und zwar in der Fassung vom September 2018.
Was bedeutet das konkret? Bis Ende 2023 durften Bedarfsausweise für Wohngebäude auch nach den älteren Normen DIN V 4108-6 und DIN V 4701-10/12 berechnet werden. Diese Alternative ist seit dem 1. Januar 2024 weggefallen. Auch nicht gekühlte Wohngebäude müssen jetzt nach DIN V 18599 bilanziert werden.
Für dich als Eigentümer heißt das: Ein Bedarfsausweis, der ab 2024 ausgestellt wird, basiert auf einer detaillierteren Methodik. Das vereinfachte Verfahren nach § 31 bzw. § 86 GEG bleibt für Wohngebäude bis etwa 2.000 m² weiterhin zulässig, was den Aufwand in der Praxis überschaubar hält.
Wenn du einen Bedarfsausweis nach DIN V 18599 brauchst, findest du dort eine ausführliche Erklärung der Berechnungsgrundlagen.
CO₂-Emissionen im Energieausweis (§ 85 GEG)
Eine der sichtbarsten GEG Änderungen 2024 betrifft das Erscheinungsbild des Energieausweises selbst. Neu ist die verpflichtende Angabe der CO₂-Emissionen, gemessen in Kilogramm CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter und Jahr. Diese Pflicht gilt für beide Ausweisarten, also sowohl für den Verbrauchsausweis als auch für den Bedarfsausweis.
Der Hintergrund: Die CO₂-Angabe macht auf einen Blick sichtbar, wie klimafreundlich (oder klimaschädlich) ein Gebäude beheizt wird. Ein Gebäude mit Wärmepumpe schneidet hier anders ab als eines mit alter Ölheizung, selbst wenn der Endenergiekennwert ähnlich ausfällt. Die Berechnung erfolgt über die Emissionsfaktoren in Anlage 9 des GEG.
Modernisierungsempfehlungen (§ 84 GEG)
Modernisierungsempfehlungen sind kein neues Konzept, aber im Kontext der GEG Änderungen 2024 wichtig zu erwähnen. Gemäß § 84 GEG muss der Energieausweis Empfehlungen des Ausstellers für kosteneffiziente energetische Verbesserungen enthalten, sofern solche Maßnahmen möglich sind. Angaben zur Wirtschaftlichkeit sind optional.
Entscheidend: Diese Empfehlungen müssen potenziellen Käufern oder Mietern zusammen mit dem Energieausweis vorgelegt werden. Sie sind allerdings nicht rechtsverbindlich. Niemand ist verpflichtet, die vorgeschlagenen Maßnahmen umzusetzen. Sie dienen der Information und können bei Kaufverhandlungen eine Rolle spielen.
Einen tieferen Blick auf die Inhalte des Energieausweises bietet der Artikel zu den nötigen Angaben für den Energieausweis.
Informatorisches Beratungsgespräch (§ 80 Abs. 4 GEG)
Komplett neu seit dem GEG 2024 ist das sogenannte informatorische Beratungsgespräch. Beim Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern muss die Käuferin oder der Käufer ein Gespräch zum Energieausweis mit einer Person führen, die nach § 88 GEG zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigt ist.
Wichtige Einschränkung: Die Pflicht greift nur, wenn dieses Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird. Es geht nicht um eine vollständige Energieberatung, sondern um eine Erläuterung des Ausweises und seiner Inhalte. In der Praxis wird das Gespräch oft vom Energieberater oder Aussteller des Ausweises übernommen.
Ausstellungsberechtigung (§ 88 GEG)
Bisher wurde bei der Ausstellungsberechtigung für Energieausweise zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden unterschieden. Diese Differenzierung fällt mit den GEG Änderungen 2024 weg. Die Berechtigung für Nichtwohngebäude wird auf Handwerksmeister und staatlich anerkannte Techniker mit entsprechender Fortbildung ausgeweitet.
Für dich als Eigentümer ändert sich dadurch wenig, aber es ist gut zu wissen: Jeder Energieausweis muss weiterhin von einer nach § 88 GEG berechtigten Person erstellt und unterschrieben werden. Bei EnergieausweisApp wird jeder Ausweis von einem Dipl.-Ing. geprüft und signiert, bevor er als PDF zugestellt wird.
Block B: Heizungsrelevante Änderungen im GEG 2024
65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht (§ 71 GEG)
Die medial bekannteste unter den GEG Änderungen 2024: Ab 2024 müssen neue Heizungsanlagen in Neubauten innerhalb von Neubaugebieten mindestens 65 % der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien decken. Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten ist die Pflicht an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt.
Wird vor dem Inkrafttreten der 65-%-Anforderung in der jeweiligen Kommune eine Heizung ausgetauscht, dürfen weiterhin Gas- und Ölheizungen eingebaut werden. Allerdings gelten dann steigende Bio-Quoten (siehe nächster Abschnitt).
Bio-Treppe: Die Übergangslösung für fossile Neuinstallationen
Wer in der Übergangszeit eine fossile Heizung einbaut, muss sicherstellen, dass ein wachsender Anteil der Wärme aus Biomasse oder grünem bzw. blauem Wasserstoff stammt:
- Ab 01.01.2029: mindestens 15 %
- Ab 2035: mindestens 30 %
- Ab 2040: mindestens 60 %
Diese stufenweise Verschärfung wird umgangssprachlich als “Bio-Treppe” bezeichnet. Sie betrifft nur Anlagen, die nach dem 1. Januar 2024 und vor der lokalen 65-%-Pflicht installiert werden.
Kommunale Wärmeplanung und Fristen
Die kommunale Wärmeplanung bestimmt, ab wann die 65-%-EE-Pflicht in einer konkreten Gemeinde greift. Die gesetzlichen Fristen:
- Kommunen ab 100.000 Einwohnern: bis zum 30.06.2026
- Kleinere Kommunen: bis zum 30.06.2028
Sobald die Wärmeplanung einer Kommune vorliegt, wird die 65-%-Regel für Heizungstausch im Bestand verbindlich. Bis dahin bleibt es beim Wahlrecht mit Bio-Treppe.
Einen Überblick über die Heizungsanforderungen im Zusammenhang mit dem Energieausweis gibt der Ratgeber zu GEG-Anforderungen für Heizungen.
Beratungspflicht vor Heizungstausch
Wer nach dem 1. Januar 2024 eine neue fossile Heizung einbauen möchte, muss sich vorher beraten lassen. Diese Beratung darf von Personen durchgeführt werden, die nach § 88 GEG ausstellungsberechtigt sind, also Energieberater, Ingenieure oder entsprechend fortgebildete Handwerker. Ziel ist, dass Eigentümer die wirtschaftlichen Risiken einer fossilen Neuanlage (steigende CO₂-Preise, Bio-Treppe) kennen, bevor sie investieren.
Block C: Was sich durch die GEG Änderungen 2024 NICHT geändert hat
Nicht alles ist neu. Einige zentrale Regelungen bestehen fort, und gerade hier gibt es in der Praxis viel Unsicherheit. In Foren wie r/Immobilieninvestments und r/wohnen auf Reddit tauchen regelmäßig Fragen auf, die auf Missverständnisse zurückgehen. Hier die Klarstellung.
Energieausweis-Pflicht bei Verkauf und Vermietung (§ 80 GEG)
Die Pflicht, einen gültigen Energieausweis vorzulegen, besteht unverändert: bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit. Das war schon vor 2024 so und bleibt so.
Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis: Das Wahlrecht (§ 80 Abs. 3 GEG)
Dieser Punkt wird online besonders häufig falsch dargestellt. Viele Seiten schreiben pauschal: “Baujahr vor 1977 = Bedarfsausweis Pflicht.” Das ist verkürzt und in vielen Fällen schlicht falsch.
Die korrekte Regel nach § 80 Abs. 3 GEG:
Ein Bedarfsausweis ist Pflicht für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Aber es gibt zwei wichtige Ausnahmen:
- Das Gebäude hat fünf oder mehr Wohneinheiten. Dann besteht Wahlfreiheit, egal wie alt das Gebäude ist.
- Das Gebäude erfüllt mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 (etwa durch nachträgliche Dämmung). Auch dann ist ein Verbrauchsausweis zulässig.
Practitioners auf Reddit berichten regelmäßig von Verwirrung zu genau diesem Punkt. Wer unsicher ist, findet eine ausführliche Erklärung im Ratgeber zur Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis.
Gültigkeit: 10 Jahre (unverändert)
Ein gültiger Energieausweis bleibt 10 Jahre lang verwendbar. Daran hat das GEG 2024 nichts geändert. Allerdings laufen aktuell viele Ausweise aus der “2014er-Welle” ab (als die EnEV-Novelle viele Neuausstellungen auslöste). Wer einen Ausweis aus 2014 oder 2015 besitzt, sollte das Ablaufdatum prüfen.
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (§ 87 GEG)
Auch § 87 GEG ist keine Neuerung durch das GEG 2024, sondern besteht seit 2020 fort. In jeder kommerziellen Immobilienanzeige (Online-Portale, Zeitungen) müssen fünf Angaben aus dem Energieausweis stehen:
- Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
- Endenergiekennwert
- Wesentliche Energieträger der Heizung
- Baujahr des Wohngebäudes
- Energieeffizienzklasse
Wer diese Angaben weglässt, riskiert ein Bußgeld. Wie du die Pflichtangaben korrekt in dein Exposé einbaust, erklärt der Leitfaden zu Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.
Effizienzklassen A+ bis H (unverändert)
Die Energieeffizienzklassen und ihre Grenzwerte haben sich durch die GEG Änderungen 2024 nicht verändert. Die Skala reicht weiterhin von A+ (sehr effizient) bis H (sehr hoher Energieverbrauch). Eine detaillierte Erklärung der Klassen findest du im Artikel zur Effizienzklasse A bis H.
Witterungsbereinigung (§ 82 GEG)
Ein Fachbegriff, der selten erklärt wird, aber für jeden Verbrauchsausweis relevant ist. Die Witterungsbereinigung gleicht den gemessenen Heizenergieverbrauch um klimatische Schwankungen aus. Ein milder Winter verfälscht den Verbrauch nach unten, ein strenger nach oben. Durch die Bereinigung wird der Kennwert verschiedener Jahre vergleichbar.
Die Anforderungen nach § 82 GEG:
- Mindestens 36 zusammenhängende Monate Verbrauchsdaten
- Die Daten dürfen maximal 18 Monate alt sein
- Der Abrechnungszeitraum muss nicht dem Kalenderjahr entsprechen
Diese Regel gilt seit dem GEG 2020 und wurde durch die GEG Änderungen 2024 nicht verändert.
Bußgelder (§ 108 GEG)
Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten. Gemäß § 108 GEG können Bußgelder von bis zu 10.000 Euro verhängt werden, etwa bei Vermietung ohne gültigen Energieausweis oder bei fehlenden Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Diese Bußgeldhöhen bestehen fort und wurden durch das GEG 2024 nicht angepasst. Sachlich betrachtet: Die Kontrolldichte ist regional unterschiedlich, aber das Risiko besteht, und Gerichte haben die Bußgelder in der Vergangenheit bestätigt.
Block D: Ausblick — GModG (Gebäudemodernisierungsgesetz) ab 2026
Am 10. Juli 2026 wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) im Bundestag beschlossen. Es löst das GEG 2024 als zentrales Regelwerk ab.
Die wichtigste Änderung: Die 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht beim Heizungstausch entfällt komplett. Stattdessen setzt das GModG auf die sogenannte Bio-Treppe als alleinigen Mechanismus für den Übergang weg von fossilen Brennstoffen.
Was bedeutet das für den Energieausweis? Praktisch nichts. Alle Regelungen zu Energieausweis-Pflichten, Gebäudestandards, Dämmvorschriften und Berechnungsmethoden wandern 1:1 ins neue Gesetz. Die Energieeffizienzklassen bleiben gleich, die Ausweisformate ändern sich nicht, und die DIN V 18599 bleibt Pflichtnorm. Entgegen den Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) ist vorerst keine grundlegende Änderung der Energieausweise für Wohngebäude vorgesehen. Lediglich die Modernisierungsempfehlungen sollen sich künftig stärker auf die Heizung fokussieren.
Auf Reddit und in Fachforen herrscht Verunsicherung, ob das GModG bestehende Energieausweise ungültig macht. Die klare Antwort: Nein. Ein gültiger Energieausweis bleibt bis zum Ablauf seiner 10-Jahres-Frist nutzbar.
Häufige Fragen zu den GEG Änderungen 2024
Ist mein alter Energieausweis nach dem GEG 2024 noch gültig?
Ja. Ein vor 2024 ausgestellter Energieausweis bleibt bis zum Ende seiner 10-jährigen Gültigkeit nutzbar. Die GEG Änderungen 2024 betreffen nur neu ausgestellte Ausweise (z. B. Pflicht zur CO₂-Angabe, Berechnung nach DIN V 18599). Erst wenn dein Ausweis abläuft, brauchst du einen neuen, der dann den aktuellen Anforderungen entspricht.
Brauche ich seit 2024 einen Bedarfsausweis statt Verbrauchsausweis?
Nicht unbedingt. Das Wahlrecht nach § 80 Abs. 3 GEG besteht fort. Ein Bedarfsausweis ist nur Pflicht für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, sofern das Gebäude nicht nachträglich auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurde. Bei fünf oder mehr Wohneinheiten besteht immer Wahlfreiheit.
Was muss seit dem GEG 2024 in einer Immobilienanzeige stehen?
Die fünf Pflichtangaben nach § 87 GEG gelten unverändert: Art des Ausweises, Endenergiekennwert, wesentliche Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Neu ist, dass der Ausweis selbst jetzt CO₂-Emissionen enthält, diese müssen aber (noch) nicht in der Anzeige erscheinen.
Welche Bußgelder drohen bei fehlendem Energieausweis?
Gemäß § 108 GEG bis zu 10.000 Euro. Das gilt sowohl für die Nichtvorlage des Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung als auch für fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.
Ändert das GModG (2026) etwas am Energieausweis?
Nein. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, das im Juli 2026 beschlossen wurde, übernimmt die Energieausweis-Regelungen aus dem GEG 2024 praktisch unverändert. Die 65-%-EE-Pflicht beim Heizungstausch entfällt, aber Ausweispflichten, Berechnungsnormen und Effizienzklassen bleiben bestehen.
Muss der Energieausweis jetzt auch CO₂-Werte enthalten?
Ja, für alle ab dem 1. Januar 2024 ausgestellten Energieausweise ist die Angabe der CO₂-Emissionen in kg CO₂-Äquivalent pro m² und Jahr verpflichtend. Das gilt für Verbrauchsausweise und Bedarfsausweise gleichermaßen.
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